财联社9月3日讯（编辑 李莹）高利率阴霾下，市场在等一场“美国房价崩盘”。但近期的宏观数据却讲了另一个故事：房价没有跌，二手房交易量逐渐冻结，市场陷入了一场“有价无市”的困局。

购房者与房屋双双老龄化

当地时间周四，媒体援引美国最大房地产行业组织全美房地产经纪人协会(NAR)数据指出，2026年7月美国成屋销售环比降1.7%至年化406万套，中位成交价却同比涨2.0%至43.41万美元，已连涨37个月。

成交量在萎缩，价格却在涨，原因是几乎没人愿意卖房。媒体援引NAR调查显示，卖房者售出前平均持有房屋11年，为历史最长。报道称，美国自有住房平均房龄已达42年。

在卖房人原来越少的同时，买房的年轻人数量也在显著下降。

媒体援引NAR调查显示，购房者年龄中位数升至59岁的纪录高位，首次购房者年龄中位数升至40岁；首次购房者在全部购房者中的占比降至21%，为历史最低。

注：蓝色线为美国1980年来全部购房者年龄中位数走势；绿色线为2005年来美国存量房屋房龄中位数走势

高利率“锁住”卖家

报道指出，高利率本来应该逼出卖家——月供变贵，撑不住的人挂牌卖房，房源增多，价格就往下走，2008年就是这样的。可这一次，并没有出现这一幕。

第一，业主不愿卖。7月，美国30年期房贷利率平均为6.54%，而很多人在2020到2022年买房时锁定的利率只有3%左右。同样借30万美元，月供相差约600美元。卖掉现在的房子再买一套，等于每月凭空多掏这笔钱。

注：图为2000年以来美国30年期房贷平均月供变化

第二，业主不必卖。报道称，美国约四成的自有住房已经还清贷款，利率再高也和他们无关。剩下有贷款的人里，约95%签的是30年固定利率——当年签多少就是多少，银行不能中途上调。

第三，业主不急着卖。 据数据机构洲际交易所(ICE)测算，截至2026年年中，美国有房贷的家庭手里合计握着约17万亿美元的房产净值，也就是房子市值减掉欠银行的钱。真需要用钱，还可以拿房子去抵押借一笔，不必把房子卖了。

ICE的研究负责人Andy Walden表示，业主宁愿再借一笔钱，也不肯放弃当年那个低利率。于是市场上几乎没有被迫卖房的人。没有人被迫卖，就没有低价抛售，房价也就跌不下来。

买不起，只能租

媒体报道指出，约75%的美国家庭只买得起30万美元以下的房子，而这个价位的房源几乎已经不存在。真正还在成交的买家，变成了收入最高的那25%——买房不再靠工资攒钱，而是靠手里原本就有的资产。

注：图为按可负担最高房价统计的美国家庭规模，75%家庭陷入购房购买力困境

买不起房的人退向租房市场，但租房市场本身也正面临结构性压力。

全美住宅建筑商协会（NAHB）数据显示，2025年底美国公寓空置率升至7.3%的纪录高位，整体租金同比下跌1%。租金下滑对租客而言减轻了直接开支，但对购楼出租的房东及贷款银行而言，却面临收入减少与还款困难的双重挑战。

报道指出，前期大量新建公寓集中入市导致供过于求，当前公寓类资产价值相比2022年高点已下跌约28%。商业地产数据机构Trepp数据显示，以公寓为抵押物的商业贷款违约率近期已回升至7.23%。

业内分析指出，随着中低端出租物业逐步进入坏账清理阶段，部分物业可能面临维护预算削减及管理服务受限等现实影响。

（财联社 李莹）