实体怎么死的？中国实体零售业的两座神感受不一，一个把矛头指向线上的电商平台，一个把矛头指向线下的实体房东。

但这好像都不是完整的答案。

2026年8月，中国实体零售业的两座“神”几乎同时开炮。

一座是钟睒睒。这位首富在央视对话节目里，指着电商平台的鼻子骂：“你们不是去中间化，你们是成了更霸道的特殊中间商，靠着算法和流量，把城市里的传统零售商都‘杀’光了。”

另一座是于东来。他直接发帖，宣布关掉许昌那家开了24年、年赚1个多亿的生活广场店，理由是：房东涨租涨到了“无法想象的地步，远远脱离了公平”。他甚至翻出了2015年新乡大胖店的旧账——年租金从800万暴涨到2400万，他“想都没想就直接放弃”。

看起来，中国实体店的凋零，要么是被电商卷死的，要么是被房东逼死的。但实际上，商业逻辑并不是这么简单。

钟睒睒说电商干死了实体，但胖东来一边搞电商，一边搞实体，配合得挺完美。

于东来说黑心的房东搞死了实体，但钟晱晱就是靠线下实体渠道成为首富的，而且，于东来自己盖楼可能也有当包租公的想法。

客观的说，他们说的虽然都是自己感受到的事实，但或许也只是局部的真相。

中国实体商业走到今天这步田地，除了钟晱晱说的平台的流量税，于东来说的房东的地租税，还有一个根本性的原因是：资本的无序扩张。

这三座山加在一起，才是实体零售死亡的真相。

第一座山：钟睒睒说的“算法中间商”

钟睒睒这次在央视的发言，比去年骂直播带货时更有章法了。他抓住了一个核心痛点：不确定性。

以前的中间商，不管是省代还是市代，抽成是固定的，明码标价，大家愿打愿挨。但现在电商平台不一样，流量在你手里，算法在你手里，规则一天一变。

钟睒睒说得很直白：“传统中间商的抽成公开恒定，平台却可以借助算法对每一笔订单单独调整抽成、干预流量分配，商家做完一单生意，连自己能拿到多少收益都算不清。”

这其实就是一种典型的“收租婆心态”。平台不再仅仅是交易撮合者，它成了一个拥有绝对定价权的地主。

商家想在线上卖货，就得买流量。有个商家算过一笔账：月销30万，得拿出6万投推广。平台赚走的钱，是商家利润的6倍。

更狠的是“内卷税”。平台利用自己的优势地位，把“低价”当成唯一的指挥棒。钟睒睒说这叫“卷价格，不卷质量，是对社会生产力破坏最大的一种”。

这话从他嘴里说出来，很多人觉得酸，因为瓶装水谈不上什么卷质量的问题，但逻辑是对的：当一个行业只剩下价格战，没人有余力去搞研发、搞服务，最后全行业都在降本降质，大家一起吃土。

这种被算法和流量裹挟的低价内卷，确实把大量没有定价权的中小实体店逼到了墙角。

第二座山：于东来掀桌的“地租税”

再说于东来。他为什么那么恨房东？

因为实体店最大的刚性成本，就是房租。胖东来一年卖235个亿，利润率高得吓人，但他依然受不了房东的脾气。

曾经的新乡大胖当年年利润才六七百万，房东一刀把租金从800万砍到2400万，这相当于直接把一年的大部分利润装进了他的口袋。

于东来这个人是理想主义者，他觉得这背离了“公平正义”，掀桌子不玩了。但放眼全国能做到如此任性的人没几个，大多数实体店老板都不可能有这个骨气。

他们在电商的冲击下客流本来就少了，结果房东不仅不降租，反而因为商业地产的金融属性，要年年涨租。这就形成了一个死循环：客流下降——营收减少——房租上涨——利润归零——关店。

现在的实体商业，表面上是在卖货，其实本质上是在给银行和地产商打工。赚的那点流水，还不够交租的。

这种现象在永辉超市身上特别明显，为什么永辉学胖东来调改要关掉近400家店？因为那些低效门店的租金成本根本扛不住，调改不如关店止血。

连永辉都守不住地租税这把刀，更何况其它的实体零售玩家呢。

第三座山：谁才是真正的底牌？

但事情还没完。如果仅仅是租金和平台的问题，为什么有些实体店能活得很好？比如胖东来自己，比如调改后的永辉，比如深耕区域的红旗连锁。

为什么，同样是面对电商和房东，有人能爬出来，有人只能烂在泥里？

这说明，内因才是决定性的。

打不过电商，怪平台；利润没了，怪房东，这没有错，但同时也是在甩锅，并没有找到自己失败的根本逻辑。

就像全国都在学胖东来，但真正学到的又有几人呢？

实际上，学胖东来这个现象，本身就是资本的一种扭曲，于东来说过一句话：把胖东来当神，是中国零售界的悲哀。

做零售的不知道该在哪方面用心做好自己，却去相信有包治百病的灵药，认为学了胖东来自己就能成为另一个胖东来。

这种心态的资本，就算没有电商，就算你给他零租金，他还是会死。

所以，干死实体的到底是谁？

我觉得既不是电商，也不是房东，而是旧模式的既得利益者自己。

电商平台的“算法税”和实体房东的“地租税”，只是加速了这一进程的催化剂。

中国实体商业正在经历的，是一场极其痛苦的刮骨疗毒。靠补贴、靠流量、靠信息不对称躺着赚钱的时代过去了。

接下来，要么你像胖东来一样，用极致的服务把体验做成护城河。要么你像永辉一样，壮士断腕关掉几百家店，学会胖东来的经营灵魂。要么你就等着被清场。

底层逻辑就这么残酷：喊杀喊打没用，抱怨环境也没用。

中国实体店的未来，注定只属于那些既能抵抗线上“算法剥削”，又能摆平线下“地租剥削”，同时还能给消费者提供情绪价值的狠人。