本报记者 李贝贝 上海报道

继今年1月初携手东宇科技设立AI物管合资公司后，7月21日晚间，港股老牌上市物管公司中奥到家集团有限公司（下称“中奥到家”）（01538.HK）再度官宣布局AI赛道，公司全资附属公司新兆与蒋采颖订立合营协议，拟组建聚焦算力、SaaS及AI核心服务的合营集团，持续加码人工智能（AI）新赛道。

据悉，合营公司业务包括向汽车销售客户提供算力增值服务、向网约车公司提供大数据分析、向跨境电商提供AI产品筛选等，与公司原物管主业无业务协同。不仅如此，为对冲跨界经营风险，中奥到家设置阶梯式高额业绩对赌、可转债多重刚性风控条款，显示出其对于“跨界”布局的审慎态度。针对跨界布局的战略考量，《华夏时报》记者向公司发送邮件采访提纲，截至发稿未获回复。

在传统物企主业增长见顶、盈利承压的行业背景下，中奥到家两次押注AI赛道，亦是当前物业行业扎堆掘金新赛道、谋求第二增长曲线的行业缩影。上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者分析指出，房地产下行压缩传统利润空间，而AI算力被列为新基建核心，资本市场给予高估值溢价。企业借此实现市值管理、融资窗口与战略转型三重诉求，本质是资源重新配置的避险行为。

跨界算力赛道落地严苛风控

公告显示，合作方蒋采颖现年54岁，拥有中国执业律师资质，拥有多年资深法律服务从业经验，现任香港中国法律公会会长，同时兼任联交所主板上市公司坤集团有限公司执行董事、中国口腔产业集团控股有限公司独立非执行董事。

为破解跨界业务不确定性难题，公司搭建了“股权约束+可转债管控+阶梯对赌”的三重风控体系以规避投资风险。

交易层面，双方搭建了完整的多层级跨境股权架构。本次新设合营主体为英属维尔京群岛控股公司，由蒋采颖控制并实际持有68%权益，剩余32%权益由两名独立第三方持有。而合营集团架构为：新兆持有英属维尔京群岛公司51%股权，英属维尔京群岛控股公司持有49%股权；英属维尔京群岛全资持有香港公司，香港公司全资持有中国境内的营运主体中典智算（深圳）科技有限公司（下称“中典智算”）。

公司治理层面，合营集团各主体董事会设三名董事，其中两名由新兆提名、一名由蒋采颖提名，董事会主席由上市公司方提名委任，把控战略决策权；境内运营公司的日常经营业务，则由蒋采颖全权负责执行，实现“战略归上市公司、运营由专业方落地”的分工模式。

本次合作采用轻资产“以股换资产”模式：新兆仅以1.00港元名义代价，收购英属维尔京群岛项目公司51%股权。同时，中奥到家将向合作方发行本金总额3.06亿港元的可换股债券，初始换股价为每股0.93港元，较协议签署日0.76港元的收盘价溢价22.37%。若债券悉数转换，可配发最多约3.29亿股股份，占公司现有已发行股本38.50%，占扩大后股本27.80%。

为稳定公司股权结构、保障公众股东权益，本次可转债转换设置了多重刚性约束。换股完成后，英属维尔京群岛控股公司及其一致行动人持股不得超过18%，单一债券持有人及一致行动人持股不超30%，同时确保公司公众持股量始终维持在25%以上。

本次交易最核心的风控设计，是与换股权深度绑定的阶梯式业绩对赌机制。协议显示，待英属维尔京群岛控股公司向新兆转让51股（占英属维尔京群岛公司已发行股本的51%）英属维尔京群岛公司股份完成后，蒋采颖承诺：中典智算于完成日期后首三个月的累计经审核除税后纯利将不少于500万元（人民币，下同）；首六个月的累计经审核除税后纯利将不少于3000万元；首十二个月的累计经审核除税后纯利将不少于5000万元。如果任一阶段的利润目标未达成，维尔京群岛控股公司须立即将可换股债券退还并注销，新兆有权行使认沽期权退出。

在此基础上，协议增设阶梯式债券返还条款，进一步收紧考核标准。即便完成阶段性考核，若中典智算首十二个月累计纯利不足8000万元，英属维尔京群岛控股公司需返还价值1.836亿港元的债券；若全年累计纯利不少于8000万元但低于1亿元，则需返还本金总额为8568万港元的债券。整套条款层层设防，令中奥到家牢牢把控本次跨界投资的风险主动权。

二度加码AI转型

本次跨界算力赛道布局，是中奥到家年内AI转型战略的重要外延延伸。

今年1月9日，公司已率先落地主业赋能型AI布局，其全资附属公司广东迅华与东宇科技及三位担保人签订合营协议，成立专注物业场景的AI合资公司，聚焦智能化物业管理、楼宇智慧运营、设备智能维保等核心业务，以数字化技术改造传统物业服务模式，实现主业提质增效。两次AI布局形成“主业数字化升级+跨赛道增量突围”的双线战略体系，精准匹配企业转型需求。

值得关注的是，年初落地的物业AI项目延续了中奥到家轻量化、低风险的投资风格。

例如，合资公司注册资本10万元人民币，由广东迅华持股51%、东宇科技持股49%。双方约定，由东宇科技全额投入运营资金、核心技术与专业团队，负责日常经营落地。在治理架构上，合资公司三名董事中两名由广东迅华提名，董事会主席、法定代表人亦由上市公司方提名任职，以极低资本投入锁定战略主导权，低成本补齐物业AI转型的技术与团队短板。

该项目还配套了阶梯式股权激励与业绩约束双向机制：中奥到家向合作方核心团队发行8545.5万份认股权证，行权价格每股0.42港元，仅当合营公司业绩达标时，股权行权权限方可逐步解锁。此外，东宇科技承诺2027财年净利润不低于2026财年，未达标需补足利润差额，双向绑定双方利益。

中奥到家持续加码AI赛道，其背后既有物管行业长期增长有限的原因，亦有企业本身对打造“第二增长曲线”的需求。

财报显示，中奥到家于2015年登陆港交所，主营物业管理、案场协销、清洁绿化、房产代理等传统物业配套服务。2025年度，公司实现营业收入18.43亿元（人民币，下同），同比增长3.6%；归母净利润0.98亿元，同比增长10.45%。同期，公司实现毛利3.84亿元，较2024年小幅增长4.6%，毛利率从20.6%微升至20.8%。

从细分业务结构来看，公司传统主业增长已显现明显瓶颈。2025年，公司物业管理服务收益相较2024年增长约5700万元，增长4.3%；清洁及绿化业务收益较上年同期增加约4100万元，增长14.4%。对比2024年，其他业务收入减少约3400万元，下滑21%。

而从行业层面来看，中奥到家的转型探索，也是物管行业加速迭代的缩影。当前，物业行业进入存量竞争时代，人工成本刚性上涨、市场竞争白热化，叠加房地产行业下行拖累，传统物业服务利润空间持续压缩。与此同时，AI算力作为新基建核心赛道，享有政策红利与资本市场高估值溢价，成为房企、物企突围的优选方向。截至目前，佳兆业、德祥地产、粤港湾控股、阳光股份等多家相关企业均已完成AI算力、数据中心等新兴业务布局，行业跨界转型已成趋势。

分析人士认为，房企、物企集体跨界AI赛道，是行业周期红利切换的必然结果。尽管赛道政策与资本红利突出，但物业传统服务与AI算力、大数据业务的协同价值能否真正落地、转化为可持续的营收与利润，仍需长期市场验证。对于中奥到家而言，其跨界布局AI的首阶段业绩对赌将在2027年前后集中兑现，新业务落地成效、盈利转化能力，将成为检验物企AI跨界转型可行性的重要案例。

严跃进向记者表示，从行业长远发展来看，传统物业企业拥抱AI、数字化转型的核心突破口在于将AI嵌入物业管理“毛细血管”——设施维护、客户需求画像等领域，实现运营效率质变。未来盈利将从“收取物业费”转向“管理资产增值分成”，行业竞争从规模比拼转向数据与算法能力角逐，头部效应将更加凸显。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁