一边是3月核心城市二手房成交爆火、豪宅逆势上涨，楼市小阳春喊得震天响；

另一边是2025年A股81家房企，60家预亏。

2026年的地产圈，正上演最魔幻的割裂：

售楼处人声鼎沸，财报却集体“裸奔”。

有房企靠债务重组玩“会计魔术”扭亏，账面盈利超千亿却扣非巨亏；

也有房企硬扛开发业务，亏到连家底都保不住，盈利压力直线上升。

以前是 “赚多赚少” 的问题，现在变成了 “亏多亏少” 的竞赛。

就连龙头房企，也不例外。

目前，港股房企已经全部发完业绩，A股还有部分房企业绩未公布。

猫崽顺势整理了营收TOP10家房企的业绩表现，净利润下滑成了普遍现象，没人再骂。

首先，头部房企的营业收入暂时波动较小，反而是净利润下滑幅度较大。

保利、招商蛇口、绿城、龙湖、越秀地产的净利润跌幅均超70%以上。

反而华润净利润几乎持平，重仓杭州的滨江，是头部房企中净利润唯一增长的。

利润下滑，很重要的原因是：

最近几年楼市量价持续下行，开发业务毛利率承压，房企结转有时间差，因此去年的利润普遍出现大幅回撤。

以前都说卖房暴利，但现在一看净利润率：

头部房企净利润率还能保持在1%以上的，只剩5家。

就连招商蛇口、保利、越秀、绿城央国企开发商，净利润率均低于1%。

也就是，房企卖100万的房子，以前或许能净赚10万，但现在净赚1万都难。

头部房企如此，剩下还在债务泥潭挣扎的房企就更不用提了，还在为了活着而努力。

看着似乎很惨，但其实可以得出一个结论：

高杠杆、高周转、高毛利的旧时代彻底死了，所有依赖 “卖房赚快钱” 的房企，都在经历这场逃不掉的阵痛。

这场自2021年开始调整的房地产周期，已经无限接近于底部。

而龙湖，在这场 “冰火两重天” 里，交出了一份痛得清醒但却相对扎实的财报——

说它经历阵痛，是因为龙湖归母净利也出现下滑。

说它扎实，是因为龙湖在开发业务承压的同时，其运营及服务业务已成长为稳定的利润压舱石和现金流来源，实现了增长引擎的切换。

未来行业的新发展模式，究竟是什么样的？

大家都在探索自己的答案。

首先，对当下的房企而言，资产债务是最底层的地基，地基安全与否决定了房企能不能走得更长远。

民营房企还能称得上“安全”的，确实不多，龙湖是其中一个。

去年，龙湖的债务状况有一个很明显的转变：

债务期限拉长、银行融资为主、融资成本降低、偿债压力大幅减弱。

目前，龙湖的有息负债是1528亿，去年负债足足降了235亿。

各项债务指标有很明显的改善：

净负债率52%、剔除预收款的资产负债率仅55%，现金短债比1.14倍。

据猫崽了解，一年内到期的有息负债约158亿，在手现金292亿，妥妥的安全。

其次，龙湖早就告别过去高负债的规模扩张阶段，如今更为看重现金流。

转型思路和目标也很清晰：

开发业务逐步减亏，运营和服务业务未来保持两位数稳定增长。

龙湖高管也给出明确信号：整个集团低点会在25到26年，但从27年开始恢复增长。

如果只看开发业务，龙湖其实和同行没区别，都是“惨”。

但翻到经营性业务（运营+服务），猫崽直接眼前一亮——这或许才是龙湖的“底牌”，给它带来稳定现金流的关键所在。

靠死磕开发业务，已经难以为继，龙湖从数年前就开始铺垫转型，坚定投入持有型物业，奠定了如今运营+服务业务成为公司现金流稳定器的根基。

龙湖的运营业务包括两方面：商业地产和资产管理（公寓、养老等），服务业务主要是指物业和代建。

不看不知道，去年龙湖在运营、服务业务上的毛利率还蛮高的，尤其是运营业务，毛利率高达75.6%！

并且，运营和服务业务的收入占比，已经从20.95%提升到了27.5%！

不得不说，这点龙湖和华润置地很像，经营性业务逐渐成为“新利润”的重要来源，扛住地产周期。

当行业从规模狂欢走向质量生存，房企的未来，早已不在于“卖了多少房”，而在于“有没有稳定的经营性现金流与利润”。

开发商走出阵痛，才能走得更长远吧。

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