*此图由AI生成

作者| 史大郎&猫哥

来源| 是史大郎&大猫财经Pro

“一年抄底8套老破小”。

最近，在小红书有位小圆子爆火，她在2025年买了7套成都老破小，今年又买了一套，“感觉在捡钱，再不捡来不及了”。

这钱是咋捡的呢？她简单算一笔账：

8套房的总价330万，每套40万左右，其中220万是贷款，首付比例33%；她每月的月供是1.4万，但是8套房的房租能到2.1万，平均月租金2600元，不仅覆盖了贷款成本，每月还有7000块盈余。

也就是说，110万本金，获得7.6%的年化收益。

不仅跑赢银行存款利率，还跑赢大部分理财产品，“相当于拿银行的钱赚钱”。

她最开始买房，也是因为卖了多年前入手的老破小，手里有了60万，但是这钱咋办？银行利率低，保险周期长，而卖房中介提醒说，成都有“温州炒房团”在大规模买房。

逻辑就在于，“租金能抵月供，还能赚钱”。

作为成都人，她比温州人更了解本地市场，于是各种踩盘之后，她瞄准了总价40万左右的老破小，只要房子在二环内，租售比能到5%，她就有得赚。

于是，每天看房、计算就是她的必修课，一度刷中介软件刷到“封号”。

她可以说是在“抢”房，遇到合适的房源，看都不看就直接付钱买了，在她看来，房源虽多，但是能投资的没几套。

现在，她不仅线上做笔记，线下还开分享会，专门做抄底老破小的分享。

市场估计又要多一批新玩家。

其实在上海，从去年底开始，也有一股老破小的“抄底潮”。

上海做不到“40万一套”，最受欢迎的是300万以下的老破小，有些人干脆沿着一号线买。

核心的逻辑也是，价格“跌回2016年”，现在的租售比比较划算。

比如，上海有个曹杨四村，算是著名老破小，小区均价4万多，一套32㎡小户型挂牌157万，而在同小区同户型，房租在4000元/月，算下来毛租售比4%左右。

不少人都是买来出租，以租养贷，顺便赚点。

他们也算是跟着国家的步子走了，今年初，上海的浦东、静安、徐汇三个区，官方牵头主导老破小的收储。

老破小占据城市核心地段，但是流动性很差，官方收储，就是要他们“卖掉老破小买新房”，算是救市手段之一。

官方收来房，也是租出去运营。

地段好，医疗、教育等配套成熟，租金也确实不少，这就启发了大家，都赶来抄底。

买的人多了，不少老破小逆市涨价，甚至还有翻倍的，这里面还有不少人在赌拆迁。

有静安区的小区，半年时间，从6万涨到了10万，但如果拆迁，有人估算，一套40㎡的房子，各种补偿+早搬优惠，能拿到小800万。

抄上就是暴利。

这种抄底，还发生在重庆、长沙、杭州、南京、郑州等地，逻辑大同小异。

当然，这也算是楼市积极信号。

只要有成交，楼市活跃起来，楼市的回暖，就有指望。

而且，投资的逻辑发生的变化很大，以前不怎么受关注的租售比，正在成为衡量房子价值的指标，这也算是房子的价值在回归。

但是，批量抄底老破小，是不是投机呢？其实，风险也不小。

比如，那些搏拆迁的，一旦不拆迁，涨价的基础不存在了，甚至还有房价下跌的风险，那就算是砸手里了。

而收储也不是大水漫灌式的，而是精准的定向操作，不是所有的老破小，都能享受政策红利，与国企比，个人没有资金优势，也很难挑中好房子。

而“以租养贷”，现实中实现，并不简单。

“1年买8套”的小圆子也说，买老破小“其实是非常小众的”，要“租售比达到5%，才能保证资金安全”。

有土著房东提醒，所有的计算公式成立核心都基于一点：“租得出去”。

在某种程度上讲，房市的基本面没变，租房的基本面也没啥根本性变化，想要在房子上投资盈利，跟风并不是最好的选择。

因为，时下赚钱的是个案，但个案不好复制。