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撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1561篇原创

图片来源|AI自动生成

数据不会说谎。

2025年对于“招保万金”之一的招商蛇口而言，堪称惨烈：营业收入同比下降13.53%，归母净利润下滑74.65%，均为至少近9年来最大跌幅。全年仅赚10.24亿元，也是至少9年来最低利润。

图表来源|东方财富（特此感谢！）

这家头顶央企光环、常年稳居行业前十的地产巨头尚且如此，不禁让人唏嘘。

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先看具体的营运数据。

2025年，招商蛇口营收1547.28亿元，同比下降13.53%，为2014年以来最大降幅。

分行业来看，2025年招商蛇口开发业务收入1308.29亿元，占营业收入比重84.55%，同比下降16.33%，仍是核心收入来源，但降幅显著；

资产运营收入71.73亿元，占比4.64%，同比增长0.32%，表现相对稳健；

物业服务收入167.26 亿元，占比 10.81%，同比增长8.35%，成为唯一实现显著增长的业务板块。旗下招商积余作为物业服务平台，截至2025年末，在管项目2473 个，管理面积3.77亿平方米。

分地区收入来看，北部地区收入165.69亿元，同比增长10.44%，占比10.71%，也是唯一增长区域；

东部地区收入646.31亿元，同比下降19.83%，占比41.77%，仍是第一大收入区域，但下滑明显；

南部地区收入 397.35 亿元，同比下降7.27%，占比25.68%；中西部地区收入337.93 亿元，同比下降16.51%，占比21.84%。

另外蜜妹注意到，招商蛇口2025年前看三个季度其实都是赚钱的，但第四季度几乎是断崖式亏损。

年报显示，其第四季度营业收入649.62亿元，同比大降35.64%；净亏损14.73亿元，扣非净利润亏损17.99亿元，成为拖累全年业绩的核心季度。

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利润这边，如文初蜜妹提到的，招商蛇口2025年斩至膝盖：归母净利润10.24亿元，同比跌74.65%。扣非净利润更是仅有1.69亿元，同比骤降93.10%。

招商蛇口在年报中坦承，业绩下滑的主要原因是“开发业务项目结转规模同比下降，以及投资收益同比减少”。

开发业务作为绝对的营收主力结转收入同比下降16.33%，这直接反映了前几年销售疲软的滞后影响。

2025年招商蛇口签约销售金额1960.09亿元，虽然行业排名提升一位至第四，但销售额绝对值依然在下行通道中。

投资收益这边，2024年招商蛇口的投资收益高达38.92亿元，是利润的重要补充；

而2025年，该数据骤降至7.08亿元，同比减少超过30亿元。其中权益法核算的对联营、合营企业的投资收益甚至从正转负，为-6.14亿元。

这意味着，曾经靠合纵连横、四处出击带来的财富效应，在市场下行期变成了拖累。许多合作项目不仅没赚到钱，反而成了吞噬利润的黑洞。

基于此，招商蛇口2025年的毛利率也是走低的，其中开发业务毛利率15.33%，同比下降0.25个百分点；物业服务毛利率10.59%，同比下降0.28个百分点。

2025年招商蛇口整体营业成本1334.41亿元，同比下降13.21%，成本降幅小于收入降幅。

土储方面，招商蛇口全年获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，需支付地价543亿元。其中“核心10城”投资占比接近90%，一线城市投资占比63%，较上年提升。

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尽管业绩惨淡，但作为央企，招商蛇口的抗风险能力和战略定力目前还是在线的，这或许是其未来翻盘的资本。

蜜妹看到，截至2025年末，招商蛇口总资产8354.12亿元，同比下降2.89%；归属于上市公司股东的净资产9765.24亿元，同比下降12.03%。期末货币资金余额861.27亿元。

或许是钱不知道怎么花合适，招商蛇口干脆拿100亿在非招商银行的金融机构购买低风险理财产品进行委托理财，再拿50亿元在招商银行进行委托理财，投资标的包括结构性存款、大额存单等。

负债端这边，2025年招商蛇口短期借款29.54 亿元，一年内到期非流动负债589.30 亿元，长期借款1408.76亿元。

合计融资余额2424亿元，融资成本区间1.45%—7.05%，也是非常低了。

2025年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率 64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19。

这意味着尽管利润下滑，但招商蛇口目前并未出现生存危机。它依然能以极低的成本融资。

对于当下的房企，活下来比赚大钱更重要。招商蛇口不仅活下来了，手里还握着充足的“子弹”（低成本资金）和优质的信用背书。光这两点，就已经跑赢其他大部分房企了。

在蜜妹看来，招商蛇口真正的长期看点，在于其资产运营能力和资本运作能力。年报中一个极易被忽略的亮点是：该司已搭建了主要持有经营业态的资本市场退出通道。

2025年，招商蛇口持续推进产园REIT、保障房REIT的扩募和新发。这意味着那些压在手里的商场、写字楼、产业园，可以通过REITs（不动产投资信托基金）在资本市场变现，实现“投、融、建、管、退”的闭环。

过去，房企的成长逻辑是做加法，拿地越多，规模越大，利润越高。未来，招商蛇口的成长逻辑是做减法，是资产管理和运营能力的比拼。

对于招商蛇口以及其他所有房企而言，未来已无法回到过去，只能向死而生。

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