本报记者 李贝贝 上海报道

9月21日，奥联服务集团股份有限公司（下称“奥联服务”）于今年3月底向港交所首次递交的招股书失效。仅9天后，该公司即二次递交了招股书。尽管报告期内（2022年—2024年以及2025年前7个月）公司净利润实现高增长，但区域集中、续约率下滑、经营现金流再度为负等情况不容忽视。

针对公司市场份额扩张、降低区域依赖度的具体战略规划，以及改善经营现金流的举措等问题，10月10日，《华夏时报》记者致电该公司，被告知“公司暂不考虑这些”；截至发稿，该公司亦未回复采访提纲。

克而瑞物管研究总监马燕娇向记者强调，目前中小物企上市难度大增，资本更向具备规模、盈利可持续性和业务独立性的头部企业集中，推动行业从过去的规模扩张转向服务质量、科技赋能和稳健财务的深度竞争。

约四成收入来自广东

招股书显示，作为一家独立第三方物业公司，奥联服务创立于2006年，总部位于广州市。据中指院数据，按总收入及净利润计算，奥联服务在2024年中国百强独立物业管理服务提供商中分别排名第16位及第11位。

从股权架构来看，奥联服务的股权呈现高度集中特征，实控人苏天鹏持有84.15%股权；而通过员工持股平台及其一致行动人，苏天鹏实际持有公司99%的股权。唯一的外部股东是于2025年2月成立的嘉美达集团有限公司（下称“嘉美达”），仅持有1%的股权。

2022年—2024年，奥联服务营业收入由3.42亿元（人民币，下同）增至4.76亿元，年复合增速约18%；2025年前7个月，公司收入2.93亿元，同比增长7.9%。

其中，于2022年、2023年及2024年，来自商企和城市空间服务的收入分别约为2.47亿元、3.02亿元及3.07亿元，分别贡献公司总收入的72.2%、70.1%及64.6%；截至2025年7月底，该部分收入为1.75亿元，占公司总收入的59.7%。从增速来看，2022年，奥联服务商企和城市空间服务共有176个项目，到2024年底增至183个，增长幅度有限。

与之相对应的是，2022年—2024年，社区生活服务项目的在管数量从87个增长至156个，这也令来自该部分的收入占比持续提升。同期，公司来自社区生活服务的收入分别约为0.95亿元、1.29亿元、1.68亿元，分别占总收入的27.8%、29.9%、35.4%；截至2025年7月底，来自社区生活服务的收入为1.18亿元，占总收入的40.3%。

不过，奥联服务的区域依赖问题始终突出。截至2025年7月末，公司在管项目269个，其中商企及城市空间项目149个、社区项目120个，覆盖全国25个省。而2022年—2024年及2025年前7个月，公司来自广东省的收入分别占总收入的40.6%、40.5%、40.4%、36.5%，区域市场波动对公司业绩的潜在影响不容忽视。

作为独立第三方物业公司，奥联服务缺乏关联房企的项目输送优势，所有在管面积均来自市场化拓展。且于往绩记录期间，其商企和城市空间服务的所有客户均为独立第三方。不过，公司也在招股书中强调，计划收购第三方商企和城市空间服务提供商及社区生活服务提供商的股权，以增加在管项目数量。

应收账款激增，经营现金流承压

盈利表现上，尽管奥联服务的商企和城市空间服务收入增长不快，但毛利率提升明显。由于商业项目的毛利率有所改善，该部分业务的毛利率从2022年的8.3%增至2024年的11.7%，带动公司整体毛利率从2022年的14.4%增至2024年的18.4%。

叠加收入规模扩张与毛利率提升，公司净利润实现高速增长。2022—2024年，其净利润由2740万元升至4460万元；2025年前7个月，公司实现净利润2730万元，增幅高达47.6%。

然而，盈利增长的背后，公司财务健康度却暗藏隐忧，其中应收账款问题尤为突出。

据招股书，2024年，该公司贸易应收款项增长41.9%至1.8亿元。而2023年，公司贸易应收款增长约60%至1.3亿元。该公司贸易应收款项则从2022年末的8100万元飙升至2025年7月末的2.13亿元，期间增长163%；同期周转天数也由54天拉长至142天。

对于贸易应收款激增，奥联服务称，主要原因包括公司收入随业务规模的扩大而增加，同时新收购附属公司的收入贡献增加，但主要为小规模企业，其接受较长的贸易应收款项结算期；以及公共机关及政府机构付款结算进行相对较长的内部审核及批准程序。

与此同时，公司经营活动现金流净额也在承压。2023年，公司经营活动现金流净额为-970万元；2025年前7个月，这一数据达-860万元。奥联服务解释说，2023年录得负经营现金流主要由于业务增长导致贸易应收款项增加以及预付款项、按金及其他应收款项增加，而今年前7月录得负值主要由于合约负债减少及所缴纳所得税增加。

此外，公司核心业务的续约率波动也引发市场关注。截至2022年底、2023年底、2024年底以及2025年7月，公司在管项目的续约率分别为67.2%、55.4%、59.7%及81.3%。对于2023年续约率大幅下滑，公司称因出售附属公司导致部分项目未续约；2023年—2024年续约率偏低，则与策略性退出多个低利润项目有关。

物管IPO热潮消退

奥联服务的上市困境并非个例。可以看到，曾因“轻资产、高现金流”特质备受资本追捧的物业股，如今正遭遇前所未有的冷遇，行业IPO热度降至冰点，同时部分已上市企业选择私有化退市，行业资本化进程进入调整期。

据公开信息，2023年、2024年，每年仅各有2家物企成功上市。2025年以来，物管IPO热度仍处于低位。今年上半年，没有成功登陆资本市场的物企，且仅有奥联服务一家企业递交了招股书；下半年以来，除奥联服务二次递交招股书外，也只有中国国信服务控股有限公司（下称“国信服务”）在9月30日首次递交招股书，行业上市热情显著降温。

即便具备规模优势的头部物企，其上市之路也并非坦途。以深业物业运营集团股份有限公司（下称“深业物业”）为例。截至2024年底，该公司在管面积达9669万平米，物业管理业务收入32.89亿港元，同比增长7.8%，综合实力强劲。但截至2025年4月16日，其上市申请已四次折戟，进一步凸显出当前物企上市审核的严苛程度。

不仅如此，近年上市物企选择私有化退市的案例也不在少数。2024年9月，华发物业服务打响了物企主动退市的“第一枪”。今年3月，融信服务也正式完成私有化退市，其退市原因包括股票长期流动性低，无法开展融资功能等。

在马燕娇看来，当前物管行业IPO遇冷的核心原因在于资本市场信心受挫、港交所审核趋严以及企业自身盈利模式面临挑战。“一方面，关联房企的债务风险传导至物企，加之行业估值从高位大幅回落，削弱了投资者的信心；另一方面，港交所显著提高了主板上市的盈利门槛，并加强了对业务独立性和可持续性的审查，导致许多企业的上市申请进程延缓甚至招股书失效。这种情况持续的时间取决于整体大盘走势以及以上问题的解决情况。”马燕娇表示。

业内普遍认为，在当前资本市场环境下，规模与背景已不再是物企上市的“通行证”，盈利能力与市场化水平成为更关键的考量因素。

“长远来看，市场估值将更趋理性，关联方风险低、现金流健康、能独立开拓第三方项目的企业将获得溢价。”马燕娇直言，对拟上市物企而言，要求已显著提高：必须证明其业务高度独立于关联房企（如第三方收入占比提升）、具备可持续的盈利模式和清晰的科技赋能路径以提升运营效率，同时需展示强大的风险管控能力以应对市场波动，才能通过更严格的监管审查并赢得投资者信心。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁