21世纪经济报道记者唐韶葵

在境外债务重组方案于今年6月27日落地之后的3个月内，旭辉迈出了变现资产缓解化债压力的第一步。

9月26日，旭辉控股（00884.HK）公告，拟向一家总部位于伦敦的全球投资管理公司LMR Multi-Strategy Master Fund Limited（简称“LMR”）出售物业公司永升服务（01995.HK）1.42亿股股份，占其总股本约8.24%，定价1.94港元/股，较前一日收盘价溢价约10%，所得款项约2.76亿港元。

公告称，出售股票所得款项将视为公司重组境外债务及负债的出售所得款项。此外，建议交易的期限至少为364日，并可由LMR选择延长至最长三年。

公开资料显示，LMR资产管理规模超120亿美元。LMR方面称，此次交易纯属财务投资，不谋求董事席位，不介入公司经营管理决策，看好永升服务高分红的股东回报策略。此次股权交易结构也确保了LMR每年获得不低于7%的回报。

据2025年中报，永升服务2025年上半年派息率达到70%，派付约1.5亿人民币股息。同时，该公司承诺未来两年派息不低于50%，持续提升股东回报。

旭辉在公告中指出，永升服务为可供融资用途的易变现资产，此次交易为溢价出售其持有的部分永升服务股权。一般而言，房企大宗出售其持有的资产股权，只有在以大幅折价的方式下进行才可能实现。旭辉称这种出售模式不符合公司、公司股东或公司债权人的利益。因此，旭辉此次能够溢价出售旗下永升服务股权，是在避免大幅折价出售优质资产并引发负面市场影响的同时，为境外债务重组注入关键流动性。

据公开信息，旭辉此前已落地境外债重组计划，预计削减境外债务约52.7亿美元，占境外债务总额的66%。

从股权交易公告来看，在变现资产化债的同时，为了保障永升服务后续稳定发展，旭辉还与LMR约定禁止卖空及证券借贷等条款。包括LMR不得直接或间接为自身或任何第三方利益从事构成或导致“卖空”永升股份的交易（或对LMR产生同等经济效应的任何其他交易类型）；或于交易文件指定期间内出借、转让或处分任何永升股份。

永升服务相关人士表示，引入国际长期资本，有助于提升市场信心。永升服务管理团队表示欢迎，并将继续稳健经营，提升公司治理，为投资者创造稳定回报。

值得一提的是，在为交易成功保驾护航上，此次股权交易也展现出创新一面：双方将围绕约2.64亿股永升股份（即公告日旭辉实际持股数减去本次拟出售的1.424亿股）设置增信机制。公告明确，除因实际欺诈、重大过失或故意失当外，旭辉在此次交易中承担的债务上限为以下三项之和：出售股权的总代价、约定回报、交易应付的其他费用与开支（预计不重大）。

同策研究院联席院长宋红卫分析指出，旭辉以10%的溢价出售旗下物业公司部分股权，显示出国际资本对中国物管行业头部企业投资价值的认可，也为行业释放了积极信号。

实际上，在房地产行业深度调整期，房企通过出售资产优化债务结构已成为普遍选择。据记者不完全统计，以下是近年来具有代表性的案例，涵盖不同资产类型与交易模式：

一、物业资产出售：快速回笼现金流

旭辉控股出售永升服务股权

2025年9月，旭辉控股以2.76亿港元向LMR出售永升服务8.24%股份，交易溢价10%。此次交易不仅避免了资产折价出售，还通过设置保底7%年化回报、禁止卖空等条款，为债务重组提供长期资金支持。永升服务作为物管行业头部企业，其高分红特性吸引了国际资本的财务投资。

荣万家物业抵债

2025年6月，荣万家通过债务抵偿框架协议，以10.7亿元收购大股东荣盛发展持有的1.27万个停车位、5479套储藏间及112套住宅等物业，等额抵销应收账款。这类“以物抵债”模式在缓解房企现金流压力的同时，也为物业公司拓展了资产储备。

二、商业与酒店资产处置：断臂求生

世茂集团剥离重资产

2023年9月，世茂股份以391亿元向国寿系基金转让珠海世茂新领域51%股权，交易完成后不再持有该项目权益。2025年2月，香港东涌世茂喜来登酒店二次降价至45亿港元出售，较初始投资成本50亿港元仍有折损。

三、资产证券化与重组：创新融资路径

龙湖集团CMBS提前兑付

2024年3月，龙湖提前9个月兑付46.1亿元商业资产支持证券（CMBS），通过新增经营性物业贷款置换债务，优化久期结构。龙湖2025年进一步发行80亿元CMBS，以优质商业物业租金收益为支撑，降低融资成本。

中交地产1元转让亏损业务

2025年6月，中交地产以1元价格将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东，剥离持续亏损的重资产业务，聚焦物业管理等轻资产领域。这类“剥离式重组”成为高负债房企降低资产负债率的重要手段。

四、文旅与综合体转型：从重到轻

万达集团轻资产化路径

2023年起，万达密集出售核心资产：陆续转让旗下多座万达广场，2025年出售万达酒店管理公司（24.9亿元）、快钱金融30%股权（2.4亿元）。同时引入太盟投资集团（PAG）、中信资本等战投600亿元，轻资产项目占比突破60%，租金收入成为偿债基石。

宋红卫指出，从房企变现资产案例来看，企业因为各自资产情况的不同，化债之路也有所不同，包括资产类型分化、交易结构创新、根据政策与市场联动适时变现等，这些案例表明，房企出售资产不仅是短期偿债手段，更是战略转型的关键。未来，如何平衡资产流动性与长期竞争力，将成为房企生存的核心命题。