原创 刘博团队

01

全球资本风向转变

近日，全球最大风口——人工智能、芯片等领域传来几个大消息：

1、华为公布了昇腾芯片的规划路线，推出全球最强算力超节点和集群，并预言到2035年全社会算力总量将增长10万倍。

2、多家媒体报道，中芯国际正在测试首款国产DUV光刻机。而研发这一国之重器的企业——上海宇量昇，其大股东正是深圳新凯来。

3、中美芯片博弈出现历史性拐点，中国开始提高进口门槛，因为国产替代产品竞争力越来越强了。

这三件大事说明，一场关乎全球财富格局的产业革命，其引爆点之一就在深圳。

与此同时，美联储开启降息周期，人民币汇率进入稳步升值通道，都在推动全球资本寻找新的价值洼地，这些热钱将流向哪里？

近期，世界知识产权组织（WIPO）公布的2025年全球创新指数（GII）百强创新集群排名，给出了答案。

深圳领衔的“深圳—香港—广州”科技集群，在连续5年位居全球第二后，今年首次夺冠。

这堪称“最关键的全球第一”。

这个全球第一的含金量极高。评选机构WIPO是联合国的专门机构，权威性毋庸置疑。而评选指标包含顶级期刊论文数、PCT国际专利申请量，以及风险资本（VC）交易量。

尤其值得注意的是新增的“风险资本交易量”指标。它衡量的是科技转化为市场产品和服务的能力。正是这个指标，助推“深港广”科技集群实现了对“东京—横滨”的超越。

展望未来，掌握创新并能将之资本化的地方，就是全球资本最终的流向。

而放眼深圳，资本流向的最终落点，正指向一个地方——深圳湾超级总部基地。

02

第三台“印钞机”已全面启动

要看懂深超总的价值，首先要明白中国财富创造模式的转变。

回顾改革开放以来的历程，中国经济先后由两台超级“印钞机”驱动：

第一台印钞机（1979-1998）：“制造业+出口”。核心生产要素是“低廉的劳动力”，财富的源泉是融入全球产业链，赚取外汇。

第二台印钞机（1998-2021）：“城镇化+地产”。核心生产要素是“土地”，通过土地的资本化和大规模基建，撬动了史无前例的财富增长。

而现在，国家意志正在全力启动第三台“印钞机”——科技创新+资本市场。

与前两代印钞机温和的线性增长不同，第三台印钞机带来的是指数级的财富裂变。

如比亚迪，其天使投资人当年的几十万投入，在资本市场的加持下，最终换来了超过8万倍、价值数百亿的惊人回报。再比如腾讯，其早期投资者的回报率也高达约8000倍。

近期备受关注的“茅寒之战”，正是这一深刻变革最生动的注脚。

那么，在这场由“科技创新+资本市场”驱动的财富浪潮中，哪座城市的资产，将成为最大的价值风口？

答案，毫无疑问是深圳。

全球创新指数排名给出了最直接的证据。正是新增的“风险资本交易量”这一指标，助推“深港广”科技集群实现了对“东京—横滨”的超越。

这说明：在技术与资本结合得最紧密、转化效率最高的地方，深圳已是全球第一。

支撑这一地位的，是深圳无与伦比的创新生态：

企业密度与活力：截至2025年，深圳的国家级高新技术企业数量已突破2.5万家，位居全国城市榜首。华为、腾讯、比亚迪、大疆……这些巨头与数以万计的中小科技企业形成了繁茂的创新雨林。

研发强度与产出：深圳的R&D投入占GDP比重常年维持在5%以上，甚至超过以色列、韩国等科技立国。2024年，深圳PCT国际专利申请量连续21年全国第一。

创新资本的聚集：作为中国三大VC重镇，截至2024年底，深圳聚集了1560余家创投机构，管理规模超1.5万亿元，其中超90%的资金精准投向科技创新，资本效率位居全国前列。

深圳是第三代印钞机时代的超级舞台，而深超总的最大价值，是已经实现了“科创+资本”的世纪握手。

深超总效果示意图

在科创领域，深超总紧邻被誉为“中国最牛街道”的粤海街道。这个仅20多平方公里的弹丸之地，以不到深圳市1.5%的土地面积，贡献了全市近 20%的GDP，走出了超过115家上市公司。

粤海街道以其成熟的产业生态提供创新动能，而深超总则为头部企业提供战略决策的空间载体。中兴通讯、OPPO、中国电子等企业选择在此设立全球总部，意味着企业的战略决策、核心研发方向和全球运营管理等中枢功能将在此高度集中。

在金融领域，招商银行、中信证券等国内头部的商业银行和投资银行均将其总部或核心业务部门部署于此，这意味着万亿级资金的最终投向决策权被置于此地。

更重要的是，金融资本与科技创新在这里无缝衔接，极大地降低了信息不对称。金融机构能够近距离、高效率地识别和评估前沿技术和创新企业的真实价值，从而实现更精准、高效的资本配置。

如果说，要寻找一个坐标来锚定深圳乃至中国核心资产的未来想象力，那么将科技创新与资本配置进行极限压缩的深超总，无疑是其中最有力的回答之一。

03

百年一遇的资产样本

放眼全球，每一个世界级的创新or资本中心，都必然会诞生一个与之匹配的终极居住作品，一个被称之为“顶峰资产”的价值锚点。

从伦敦的海德公园一号，到纽约的ONE57，它们不仅是物理空间的奢华，更是资本、权力和圈层的终极象征，是全球资本的终极猎物。

当这股由“科创+资本”驱动的洪流席卷深圳，当全球富人与资本开始为这座新晋的全球创新之都寻找价值锚点时，目光必然聚焦于深超总。

而联泰超总湾，正是这个时代的回应。

联泰超总湾效果示意图

它的价值，无需任何华丽辞藻来包装，而是由几个无法被复制的稀缺条件所决定。

第一、是土地属性的绝对稀缺

当深超总其他地块的容积率普遍在7.0以上时，联泰超总湾“仅为3.0”的容积率，就成了一个极其“奢侈”的存在。

这个容积率的背后，是人均占有土地、阳光、空气和视野的根本性差异。

它意味着在一个注定高效运转的经济心脏地带，硬生生地切割出了一片低密度的、舒展的、安静的土地。

这份奢侈也源于一些硬指标：占地约9.2万㎡、计容建面约27.7万㎡的超大规模，地块大部分指标均为根正苗红的商务公寓，叠加不高于3.0的超低容积率，使其成为深超总内最后仅剩的纯粹宜居型大社区。

在深圳湾沿线，这样的土地条件在此之后已不可能再有。

而若将视野进一步放大，从整个深圳市区，乃至全国一线城市的核心CBD来看，这种奢侈更是百年一遇，是难以复制的孤品。

这里说的“百年一遇，难以复制”，正是对这块土地的客观描述。

中国一线城市发展到今天，即便最年轻的深圳，其城市格局也已基本固化，最具价值的核心土地几近开发殆尽。

在这样的城市终局形态下，要在寸土寸金的CBD心脏，再找出一块如此大规模、低密度的完整宜居用地，几乎已无可能。

这片土地的出现，本身就是一次无法复刻的时代机遇，其价值根基的坚实度，已不言而喻。

联泰超总湾效果示意图

第二、是建设者身份的本质不同

纵观房地产发展史，你会发现一个现象是：一些能够跨越时代、定义城市的超级作品，往往诞生于有实力有情怀甚至是小而美的民企而非规模实力和开发背景更具优势的央企。

其背后，正是彼此完全不同的作业逻辑。

我们看联泰集团的核心履历，它并非短周期的商品房开发，而是长周期的城市基建——如深南大道、滨海大道、深圳地铁3号线等标杆项目。

基建的本质，是构建一个城市稳定运行数十乃至上百年的框架，其首要考量是安全、耐久与公共价值，而非短期市场偏好。

当这种“基建思维”被应用于一个居住作品时，其内在逻辑便发生了根本改变：出发点不再是如何快速迎合市场，而是思考五十年、一百年后，这件作品将以何种姿态存在。

在当下这种情形，一个以品质为先，坚持长期主义并且深扎城市基建的开发商，反而容易给到人们关于产品和投入的信心。

而事实也如此，听说项目的目标很高，决心很坚定，从建设到设计，邀请的团队及合作的装修品牌，都以此为目标，非常顶级，值得期待。

对于寻求“传世资产”的家族而言，这种根植于建设者基因里的追求，恰恰构成了资产穿越周期的压舱石。

联泰超总湾效果示意图

第三、是景观与圈层的绝对占有

山、河、湖、海，城市与自然，湾区与湿地，公园与绿地……这些稀缺的景观元素，任何项目得其一，已属珍贵。

而在联泰超总湾，它们被奢侈地“全数占有”。可以预见，社区的每一个户型、每一个角度，都将拥有完全不同体验的复合景观。

其中，两大景观极为难得：

一是国家级的永久性华侨城湿地，为城市心脏地带保留了一片永不褪色的生态画卷。

联泰超总湾效果示意图

二是无遮挡的南向深圳湾海景，将湾区的封面风光纳为窗前日常，而且南向看海阳光不刺眼，更舒服。这种城市地标与自然生态的融合，在深圳再无二处。

联泰超总湾效果示意图

项目的产品形态也具备稀缺性，由天际大平层公寓与特色独栋型产品构成。其约300-1000㎡的面积定位，本身就构筑了极高的门槛。

更重要的是，“商务公寓”这一属性，天然具备不限购、不限贷的特点，这看似降低了门槛，实则对买家的资本实力提出了更高的要求。它像一个无形的筛选机制，精准地过滤掉了非同量级的客群。

可以毫无疑问地预判，这里未来必将成为全国性富豪罕见密集、高度集中的超高端社区之一。

它不仅是一个居住地，更是一个由相似价值观、同等实力和共同视野的塔尖人物，所构成的终极社交场。

从美联储再次按下全球降息的“启动键”，到国内M1增速持续攀升、万亿存款加速“搬家”，宏观环境正发出同一个信号：新一轮的资产大迁徙已然开启。

历史是最好的参照。在上一轮周期中，全球资本涌入伦敦这样的传统金融中心，其核心豪宅在近半个世纪里实现了106倍的价值增长，成为最坚固的价值锚点之一。

如今，时代的主引擎已从传统金融切换为“科创+资本”，这意味着资本的新锚点将从伦敦转向深圳，其核心资产的价值兑现不仅将更快，想象空间也更为惊人。

立足于价值高度浓缩的深超总之上，由土地的绝对稀缺与建设者的长远眼光共同造就的联泰超总湾，恰恰回应了时代的命题。它不仅是一个传世作品，更是为承接这股全球资本洪流而生的核心载体。