原创 刘博团队

01

深圳松绑，谁是赢家？

继北京、上海之后，一线城市的“压轴大戏”终于上演。

9月5日深夜，深圳发布重磅新政，为楼市松绑再添一把火。

简单归纳为4点：

1、罗湖、龙华、龙岗、宝安（不含新安街道）、光明、坪山这六个区，对深户及有1年社保的购房者，彻底取消限购；即便是无社保的非户籍人口，也可以购买两套。盐田、大鹏更是彻底取消限购。

2、仅保留福田、南山、宝安新安街道为核心限购区。

3、不再区分首套和二套房的利率定价，利好二套改善客户，为市场注入更多流动性。

4、支持提取公积金用于支付购房首付款，首套房可全额提取公积金账户余额，二套房可提取公积金账户余额的60%，减轻购房负担。

整体来看，深圳此次松绑的尺度，已然超过了京沪。最新限购地图如下图所示：

如何评价这次新政？

第一、深圳“金九银十”传统旺季行情更稳了，政策的加持将有力保障成交热度，让旺季更旺。

第二、“全国买深圳”的大门开得更大了，松绑范围的扩大将吸引更多全国性的资金和购买力。

第三、二套房贷利率不再有差别，意味着改善客群置换成本显著降低，对于追求更好居住品质的家庭而言，现在无疑是入场的好时机。

更重要的是，深圳楼市早已不单纯依靠政策刺激，自发性回暖势头已然成型。

数据显示，今年上半年，在一线城市中，深圳是极少数实现一二手房成交量与成交额“双正增”的城市。

今年前7个月，深圳一二手房成交面积同比增幅约27%，比同为正增长的北京还高出11个百分点，而上海、杭州的新房市场则仍处于负增长。

更关键的指标是，深圳新房去化周期已降至8.4个月的历史低点。这意味着市场的真实需求极为旺盛，供给已略显紧张。

政策的东风，吹向的本就是一片正在复苏的春江。

而在深圳此轮复苏中，表现最好的、真实购买力最强的片区，就是龙华区。

今年上半年，龙华区以4977套一手住宅的成交量，力压宝安、龙岗等传统供应大区，历史性地登顶全市新房销冠。

价格的走势更耐人寻味。今年1月，龙华新房均价还在55155元/㎡徘徊，到了4月，已悄然攀升至58920元/㎡，比去年四季度还涨了5%。

为什么龙华可以量价齐升？在龙华区，真正的价值高地又在哪里？

02

未来十年的核心资产

要回答“为什么是龙华”，就必须跳出传统楼市的框架，从“核心资产”的时代变迁中寻找答案。

每个时代都有其独特的“国运资产”。从计划经济的农业用地，到世界工厂的劳力产线，再到房地产时代的城市房产。如今进入4.0科创时代，核心资产已转变为发明专利、数据资源和上市公司。

放眼中国，4.0时代的核心资产密集分布在哪个城市？

答案几乎没有争议：深圳。在今年最新的全球创新集群中，深圳首次夺冠。

在深圳内部，当下的机遇又在哪里？

大多数人首先想到的可能是南山粤海、前海宝中、深圳湾这些核心地段。然而，深圳的创新版图远不止于此，新的增长极亦在持续涌现。

聚焦上市公司密度这一关键指标，观澜高新园脱颖而出，平均每平方公里拥有3.3家上市企业，超过南山高新园的1.1家，是当下深圳上市公司密度最高的高新园。

为什么是观澜高新园？

一方面，相对温和的营商成本更能孕育创新，正如刷屏全网的国产光刻机希望“新凯来”，也诞生于附近。

另一方面，观澜高新园的崛起，依托于鹭湖中心城的规划。

这并非普通规划，而是龙华乃至深圳的战略落子。2024年以来，高层密集调研与顶级专家的共识，清晰地指向一点：鹭湖中心城已从区级重点跃升为市级战略焦点。

这里被称为“北部硅谷”。

以观澜高新园为创新之“芯”，西联湖西产业园发展尖端研发总部，东翼则依托深圳国际医疗器械城打造全国规模最大、世界一流的千亿级“BT+IT”（生物技术+信息技术）产业集群。

从汇川技术的人形机器人，到翰宇药业创新药，再到捷顺科技的智慧园区，一批科技巨头与新兴独角兽正加速向此集结。

这里是轨道上的都市核心。

建设中的鹭湖枢纽，将汇聚地铁22号线（在建），横向贯穿深圳南北产业中轴；18号线（规划）紧密串联空港新城、光明科学城、鹭湖中心城。

更令人期待的是，深广中轴城际线将从这里出发，北上广州知识城，南下河套深港合作区，真正实现深港莞穗创新资源的畅通流转。

这里将比肩深圳湾，成为深圳的下一个“城市封面”。

鹭湖中心城正从传统CBD（中央商务区）、CAZ（中央活动区）向更高级的CID（中央创新区）进化，是深圳首个以全新、系统性布局的CID标杆。

这里的独特气质，首先体现在世界级的休闲配套。亚洲最大的观澜湖高尔夫球场，本身就是一张顶级的社交名片，也是深圳著名的“鹏城十景”之一。

同时，片区拥有深厚的文化积淀。既有观澜老墟、上围艺术村这样的历史文脉，也迎来了“鹭湖四馆”等市级文化新地标的落地，预计年底就将亮相。

此外，区域内还规划了约15公里的“鹭湖慢谷”山水游径，并引入了“双实验”教育配套解决人才的后顾之忧。

普通人或许很难直接投身于前沿科技研发，但却可以选择在科创核心区置业来分享时代红利。

而龙华区房地产市场的量价齐升数据，已经说明市场上的资金和购房者，已经用行动投票给了像鹭湖中心城这样高新产业集中的地方。

03

与远见者同行

在当前的市场环境下，如何选择能够穿越周期的核心资产，是所有高净值人群的共同课题。

市场的答案，正清晰地指向一个方向：大户型豪宅。

2025年上半年，重点20城千万级豪宅成交量同比增长高达21%，远超普通住宅5%的增幅；其中核心区域的豪宅因其出色的保值增值属性而备受青睐，尤其面积在180㎡以上的大户型，成交占比中高达46%，是当之无愧的成交主力。

然而，这类“硬通货”资产在深圳却极度稀缺。

数据显示，近5年来深圳200㎡以上的大户型供应仅占市场的1.15%。

稀缺的背后，是极高的开发门槛——打造真正的大户型豪宅，考验的不仅是资金实力，更是对城市未来的前瞻判断和对顶尖圈层生活需求的深刻洞察，这并非所有开发商都能驾驭的领域。

当话题聚焦于“顶豪”和“大平层专家”，就绕不开一个名字——鹏瑞。

回顾其履历，无论是汇聚了超300位顶尖企业家的深圳湾1号，还是持续刷新全国房价纪录（单价56万/㎡）的广州鹏瑞1号，鹏瑞早已将“大户型豪宅”的打造手法磨砺到极致，其作品也超越了“豪宅”的范畴，成为一个城市顶级财富与影响力的风向标。

现在，鹏瑞再次出手，将“深圳湾1号”之后回归深圳的首个住宅作品“鹏瑞鹭璟府”，落子在深圳下一个科创引擎——鹭湖中心城。

这是鹏瑞对深圳未来十年科创主战场的一次战略占位。

鹏瑞鹭璟府特邀原深圳湾1号的设计团队倾力打造，其最新推售的8栋楼王，全楼栋建面约163-213㎡的阔境产品，一梯一户设计，豪宅配置拉满。

实景图

建面约163㎡户型：超13米的南向瞰景面，阳光穿透轩敞玻璃，将温暖均匀地洒满客厅、卧室等重要空间。

超7米宽的南向巨幕阳台，与约4.2米开间的客厅无界相连，形成了一个宏大的社交场域，空间的想象力完全交由居者定义。

“双龙抱珠”式双套房，赋予了家庭核心成员同等级别的舒适；主卧的空间尺度堪比 “五星级酒店豪华套房”，不仅配备了衣帽间，更拥有一扇超大南向景观窗，将主人的休憩空间提升至极致私享的观景领地。

建面约163㎡户型样板间实景图，仅供参考

建面约213㎡户型：南北通透大宅设计，阳光和清风自由穿行，奠定了空间舒适基调。

约18米南向巨幕，成就了震撼人心的270°环幕视野。在此视野统领下，客厅、餐厅、家庭厅构成的“三厅”体系，清晰地将正式的待客社交与家人的私密起居两大场景完美分离，赋予生活足够的礼序和从容。

中西双厨设计，将功能性的中式爆炒与社交性的西厨岛台分开，既保留了烹饪的烟火气，又守护了厅堂的优雅。近40㎡全景主卧套房+独立衣帽间，赋予“世家生活”的丰富内涵。

建面约213㎡户型样板间实景图，仅供参考

这类南北通透的大平层产品，在寸土寸金的深圳是极为稀缺的，如果放在深圳湾沿线，同品质的新房单价至少20万+。

除了楼王单位，还有7栋建面约88-144㎡的臻装空间，尤其是建面约88㎡户型极为热销，在有限的总价内做到了功能强大的三房两卫，足以满足三代同堂或二孩家庭的需求。

其最大亮点是打造了近6米宽的阔景阳台，将客厅与次卧连通，创造出远超同面积段产品的空间感与视野，户型得房率最高可达92%，即便是在新规产品中也颇具竞争力。

除了户型本身的精雕细琢，外部的园林环境同样倾注了匠心。

在鹏瑞·鹭璟府，归家的路被演绎为一场穿行于森居逸境的游园。它更是深圳湾1号美学理念的呈现，由AUBE欧博设计等原班团队，投入常规小区2倍的成本打造。

其匠心首先体现在“硬景”的考究上：景墙全面升级为葡萄牙金米黄真石，入口处标志性的双重叠水与“鱼”系列雕塑，共同奠定了空间的奢华基调。

实景图

园林的“软景”则在于生机：项目臻选了超50种名贵花木，更不惜重金对数十年树龄的罗汉松、香樟等大树进行全冠移植。这确保了居者入住即享浓荫森茂的“森系”生活。

实景图

园林的价值最终体现在生活方式的延伸。为此，项目将常规的架空层大幅升维，打造为涵盖艺术、颐养、儿童游乐等6大主题的“家庭第二客厅”。

最重要的是，以上所有场景皆为项目实景。这种“所见即所得”的现楼交付，不仅是鹏瑞对品质的自信，更让业主能够即刻享受生活，无需等待。

从过去的深圳湾1号，到现在的鹏瑞鹭璟府，鹏瑞用事实证明了自己总能选对城市发展的方向。

当深圳楼市迎来新一轮政策窗口期，选择龙华这样的领涨板块、入手抗跌的大户型豪宅、并跟随像鹏瑞这样的“远见者”，就是当下清晰的投资逻辑。

据悉，鹏瑞鹭璟府全新的大户型展示区即将开放，这无疑是亲身体验鹏瑞产品力的好机会，感兴趣的朋友不要错过。