来源丨花朵财经观察

撰文丨华见

曾与李嘉诚家族比肩的香港传奇财阀，郑裕彤家族走到了“渡劫”的关口。

即便背靠950亿身家的名门望族，在地产下行周期，新世界发展（0017.HK）如今也快撑不住了。

6月23日，新世界发展一纸公告称，就现有贷款的再融资，仍在与债权人进行积极磋商。希望股东、投资者不要依赖市场传言。

这一公告所回应的，是备受各方关注的875亿港元贷款再融资计划。

但这也意味着，之前说好的延迟派息，如今还是还不上，希望能再“宽限几天”。同时意味着，新世界发展20年来首次出现债务违约。

在此之前，新世界发展宣布延迟支付34亿美元永续债利息。今年6月为原定分派支付日期，合计要支付利息7720万美元。

四笔永续债原定分派支付日期分别为6月9日及6月10日、6月16日及6月22日。

6月23日正好是最后一笔到期的次日。

而传闻中875亿港元的再融资贷款，能否如期获得所有银行的书面同意，将成为决定这家地产巨头能否获得喘息机会的关键。

一时间，这家曾在香港地产界风光无限的“香港四大家族”企业，因无力支付利息的消息不胫而走。

PART.01

地产千亿债务压顶

最近几年，债务问题成为了新世界发展头上悬着的一把剑。甚至在今年初，关于新世界债务重组的消息不断流出。

和内地房企比，港资房企整体杠杆率较低，头部企业如长实集团、恒基地产、新鸿基地产等净负债率普遍在20%以下。

但新世界发展是其中杠杆率最高的一家，截至2024年底净负债率达57.5%，借贷总额超1510亿港元，短期债务320亿港元，而现金储备仅218亿港元，流动性压力非常大。若计入永续债，其实际净负债率接近85%。

正是因为高杠杆扩张，新世界发展近年来陷入财务困境，2024财年甚至出现了近20年来首次亏损，净亏损达196.83亿港元。

为应对危机，二代掌门人郑家纯紧急启动“减债”计划：暂停派息、出售深圳周大福大厦、香港荃湾商场等核心资产，甚至将祖父辈留下的启德体育公园股权也摆上货架。

（郑裕彤家族三代合影）

有分析人士称，这场危机的导火索，是郑家第三代核心、前新世界发展行政总裁郑志刚主导的激进扩张。

2017年接棒后，他将K11艺术商场从4座猛增至38座，单项目成本超50亿港元，却因内地消费升级不及预期，深圳K11ECOAST开业首年亏损2.3亿港元，沦为“打卡圣地”。

（来源：小红书）

同时，他打破港资房企低负债传统，将净负债率从2016年的28%推高至2023年的49.8%，疯狂发行500亿港元永续债，利息高达8%。

市场分析称，郑志刚的激进策略，本质是对内地市场的误判。他将K11定位为“文化零售”标杆，却忽视了内地消费者对高溢价商业体的接受度。

比如上海K11虽引入国际艺术展，却因租金过高导致商户频繁退租，2023年内地K11平均出租率仅78%，远低于香港的90%。这种“叫好不叫座”的困境，折射出港资房企在内地水土不服的深层矛盾。

这些压力让郑家纯头疼不已。

PART.02

郑氏家族其他业务亦陷困境

其实让郑家纯头疼的，不仅仅是地产业务，甚至核心业务珠宝生意目前也在面临转型承压。

资料显示，周大福珠宝2025财年营收、净利分别降至896.56亿港元和59.16亿港元，过去一年净关店905家，门店数减至6644家。虽单店月销提升至1000万港元，但高端化转型成效未显。

去年以来，老铺黄金等对手崛起，让年轻消费者逐渐疏远传统品牌，周大福通过联名迪士尼、喜茶等IP及收购高奢品牌HeartsOnFire重塑形象，但市场反馈尚待验证。

而曾由郑志刚推动上市的新世界百货中国，受电商冲击和消费分级影响持续萎缩，内地非核心城市门店客流锐减，部分区域已退出市场，战略重心转向深圳、上海等一线城市高端商业体运营。

唯一值得欣慰的是，郑家纯次子郑志明操盘的新创建集团，因为旗下公路、保险、物流等业务具抗周期性，2025财年上半年股东应占溢利同比增15%，净负债率维持39%。

（郑志明）

但基建项目投资周期长、回报慢，难以为集团短期输血，且香港北部都会区农地开发受政策限制，资金回笼不及预期。

PART.03

自救困局和接班人

郑家纯至今仍依靠职业经理人负责新世界日常运营管理。

去年9月，大儿子郑志刚辞去行政总裁一职后，郑家纯迅速安排首席营运总监马绍祥接任，随后又重用黄少媚。

这位负责内地开发业务的职业经理人直接向郑家纯汇报，降杠杆是她上任后的重要工作。她表示“未来集团会把降低负债作为首要任务”。

为扭转危局，新世界发展行政总裁黄少媚主导“降杠杆”战略。2024财年已出售80亿港元资产，2025财年计划再回笼260亿港元。

值得注意的是，新世界近期在香港折价抛售住宅项目：滶晨项目折实呎价20932元，较周边折让15%，套现近60亿港元；北角“皇都”项目折让25%出售。

此外，公司正与50余家贷款银行磋商875亿港元再融资计划，拟将635亿港元用于偿还2025-2026年到期债务，240亿港元用于2027年债务。

野村证券指出，若再融资完成，新世界可能用部分资金回购永续债，但赎回年息6.15%的永续债仍存在不确定性。

除了自救，郑家纯眼下还在考虑“第三代接班人”。

2024年9月，原本最寄予希望的郑志刚辞去所有核心职务，将K11相关公司股权以5900万港元转让给自己，彻底退出管理层。

（郑志刚）

这位曾以“网红总裁”身份活跃于抖音的富三代，最终因扩张失败和债务危机黯然退场。

直到今年2月，郑志刚首次对外披露其最新动向，高调宣布他将携手瑞士资本JAKOTA Capital，进军全球短剧产业，押注1亿美元试水这一新兴市场。看来其与继承人的身份越走越远了。

与此同时，郑家纯将女儿郑志雯（瑰丽酒店集团CEO兼新世界酒店集团董事长）纳入提名委员会，标志着其正式进入接班“考察期”。

（郑志雯）

与兄长不同，郑志雯的履历堪称“豪门教科书”：哈佛大学双学位、摩根士丹利投行背景，2008年接手亏损的新世界酒店后，8亿美元收购瑰丽酒店并将其打造成全球顶奢品牌，2025年入选福布斯中国杰出商界女性。

她推动周大福关闭低效门店、优化产品组合，单店月销提升至1000万港元，但面对珠宝行业整体下行压力，转型成效仍需时间检验。

相较于郑志刚的激进，郑志雯展现出“稳扎稳打”的风格。她主导的瑰丽酒店集团净负债率仅39%，2025财年上半年盈利逆势增长15%，这种“抗周期”能力正是新世界发展最需要的特质。

此外，她与“钢铁大王”庞建贻（大亚洋酒创始人、香港海洋公园主席）的联姻，为家族带来跨行业资源，或在债务重组中发挥关键作用。

至于她能不能接过父亲的权杖，打破“富不过三代”的魔咒，就交给时间来验证了。

*本文基于公开资料撰写，仅作信息交流之用，不构成任何投资建议