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热销的上海豪宅项目，能救融创吗？

王琳

近日，融创中国旗下一个位于上海的豪宅项目热销刷屏。

根据融创中国官方消息，5月21日，由中信、新湖、融创联袂打造的上海壹号院迎来三批次开盘，当日热销40.25亿元，64套房源全部售罄。至此，上海壹号院今年年度累计销售额108.71亿元，成为全国第一个销售额破百亿元的项目。

而在去年10月，融创外滩壹号院二期三批次开盘也同样热销，158套房源当日售罄，销售额达58.82亿元。至此，项目三开三罄，总销售额达215亿元，成为上海年内销售额TOP2的住宅项目。

尽管融创在两个项目的股权占比已经为数不多，但对于仍然深陷债务泥潭的融创来说，却是难得的高光时刻。根据天眼查信息，仅今年5月以来，融创房地产集团有限公司已累计新增48条被执行人信息，执行标的合计超50亿元，涉及金融借款合同纠纷等，部分案件被执行人还包括南昌万达城投资有限公司、哈尔滨融创文旅产业有限公司、成都环球融创文化旅游有限公司等。

天眼查显示，融创房地产集团有限公司现存370条被执行人信息，被执行总金额超420亿元。

热销豪宅难抵整体颓势

接连热销的上海壹号院和外滩壹号院，都是融创中国旗下位于上海的高端豪宅，也都是中信主导的房地产纾困项目。

早在2020年，融创以38亿元收购新湖系持有的上海壹号院部分股权，当时，新湖系还为这个豪宅项目引入了一家央企融资方——中信信托。

不过，融创完成收购后不久便出现流动性危机，原本主导项目开发的融创和新湖系，最后只占到很小一部分股权。

外滩壹号院的“身世”则更为曲折。2002年，泛海拿下外滩壹号院地块，但此后的拆迁进度非常缓慢，2019年才推出首期产品，随后连权带债卖给了融创，随着融创自身也出现资金链问题，中国华融（中信金融前身）收购了项目大部分股权，成为第一大股东。

尽管两个豪宅项目销售额亮眼，但融创的实际收益可能有限。市场分析指出，此类合作模式下，融创更多是扮演品牌输出方角色，实际利润分成空间有限。

根据融创中国官方数据，2024年全年，融创中国累计实现合同销售金额仅约471.4亿元，累计合同销售面积约226.1万平方米，较2023年的847.7亿元和607.6万平方米，分别下降44.4%和62.8%。

进入2025年以来，融创的销售数据依然难言乐观。

数据显示，今年前4月，融创中国累计实现合同销售金额约112亿元，累计合同销售面积约43.5万平方米，较去年同期的224.5亿元和112.5万平方米，分别下降50.1%和61.3%。

营收进入下行通道

由于房地产市场是期房预售制度，房企与买房人之间签订的销售合同中的金额，并不能在当年确认为营业收入，只有在交房之后，销售金额才能转化为房企的营业收入，所以一般来说，合同销售金额变成营业收入，需要滞后2-3年。

根据2024年度报告，截至2024年末，融创中国的收入总额约为740.2亿元，较上年同期的1542.3亿元减少约52%。

数据来源 ：融创中国2024年度报告（港交所）

在所有收入中，除了物业管理收入微增外，其他业务收入同比均有所下降。其中，物业销售收入降幅最大，2024年末为612.3亿元，较上一年同期的1408亿元下降56.5%。

2024年融创740.2亿元的营业收入中，物业销售收入占比达82.8%，这些收入实际体现的是2021-2022年融创的合同销售金额，而2024年以来的合同销售金额，则将在2026-2027年转化为营业收入。也就是说，未来几年融创的营收状况，仍然堪忧。

融创在年报中称，近年来房地产行业持续下行，销售市场整体大幅收缩，且若干房地产企业陆续出现的债务问题导致购房者对于期房信心不足，进一步加剧了新房销售的困难。融创现处于集中资源解决保交付工作及债务问题的阶段，在新增销售规模收缩及外部融资渠道收窄等情况带来的流动性压力下，对已售物业项目的交付进度及新项目的开发及推售节奏产生阶段性的制约，2024年度交付面积较上年减少，导致销售收入较上年有较大幅度的下降。

数据显示，截至2024年底，融创的物业交付总面积较上年同期减少815.8万平方米（约63.8%），物业销售收入减少与交付面积减少趋势基本一致。

可喜的是，由于2024年物业销售收入结转的高毛利项目占比较上年提高，同时年内计提的物业减值拨备较上年有所减少，截至2024年末，融创实现毛利约28.9亿元，较上年同期毛亏25亿元增加约53.9亿元。截至2024年末，融创的毛利率约为3.9%，较上年同期-1.6%的毛利率有所上升。

不过，尽管如此，2024年融创的经营亏损依然由2023年约19.3亿元增加至109.4亿元。公司拥有人应占亏损从2023年的79.7亿元增加至257亿元。

二次境外债务重组

债务情况也不容乐观。

截至2024年末，融创的流动负债净额约535.2亿元，流动和非流动借贷分别约为1860.9亿元和735.8亿元，而现金余额（包括现金及现金等价物及受限制现金）约197.5亿元。

截至2024年末，融创到期未偿付借贷本金约1058亿元，导致借贷总额本金约645.7亿元可能被要求提前还款。此外，集团因多种原因涉及不同诉讼及仲裁案件。

根据公告，今年1月10日，融创收到中国信达(香港)资产管理有限公司（呈请人）向香港高等法院提出的清盘呈请，内容有关Shining Delight Investment Limited（公司间接全资附属公司）作为借款人及公司作为担保人未向呈请人偿还贷款，涉及本金总额3000万美元及应计利息。

融创表示，呈请可能导致其他债权人要求加速偿还所欠债务或采取强制措施，公司预计将无法在到期时或在相关宽限期内履行其他境外付款义务。

鉴于清盘呈请带来的影响，同时考虑当前行业情况远不及此前境外债务重组方案制定时的预期，融创表示，过去数月，公司始终保持与境外债权人的沟通，以期达成切实可行的整体境外债务解决方案、化解境外债务风险。

今年5月26日，融创披露了二次境外债务重组的最新进展情况。根据公告，其总规模约95.5亿美元的境外债重组方案，截至目前现有票据约82%的持有人已递交加入重组支持协议的函件，对整体债务而言也有约64%的债权人已递交加入重组支持协议的函件，另有若干债权人正在履行加入重组支持协议的必要流程。

融创此次境外债务的重组方案为“全额债权转股权”，公司向债权人分派两种新强制可转债，一类可于重组生效日期起按每股6.8港元转换为公司普通股，另一类可自2025年12月31日与重组生效日期之较早者后第18个月起，按每股3.85港元转换为公司普通股。

融创中国承诺，尽合理努力于2025年12月31日或之前，且无论如何在最后截止日期前促使计划生效日期落实及重组全面实施。

面对近年来外部市场环境及企业自身问题带来的多重挑战，融创在年报中坦陈，公司正处于“保交付、化债务、缩开支”的生存攻坚阶段，短期来看，境外债务重组能否成功、境内金融机构支持力度将成为关键变量。

上海豪宅的热销故事，映射出房地产企业在行业寒冬中的生存现状：明星项目带来的光环效应，难掩深层结构性危机。对于融创而言，真正的救赎需要债务重组突破、销售基本盘企稳与行业周期回暖的多重共振。在房地产市场从“规模竞赛”转向“质量生存”的新阶段，如何重构健康财务体系、重建市场信心，才是所有出险房企必须解答的终极命题。■