伍戈：地产，还有多重要？ 伍戈谈地产前景 伍戈论地产最新消息
伍戈 系长江证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事
核心观点：
1.地产，即周期。虽是关税暂缓期，但“抢出口”效应已现回落。做好自己的事，内需是关键。尽管消费、科创等皆为政策抓手，但考虑对上下游的拉动作用，房地产的“止跌回稳”至关重要。而近期地产高频数据呈现量价齐缓，不可不察。
2.近年来随着结构调整，地产在宏观经济中的占比显著下降，其自身变化的弹性及其对经济影响似也减弱。但事实上，过去几年外需向好抵补了地产调整的部分影响，并非地产不重要。相反，如果外需形势转变，地产的重要性可能凸显。
3.房地产止跌回稳，关键在于绝对价格，因为其代表了家庭存量财富和银行抵押品价值，而这是居民预期和社会信用扩张的基石。仅靠“以价换量”或难以实现房地产的真正出清，租金也不能为房价提供最终的估值锚，国际经验亦多有印证。
4. 展望未来，随着地产新政的效力脉冲回落，叠加前期GDP读数不低且关税暂缓，利率等政策或较平缓，以房价为表征的“止跌回稳”仍有过程。更长时间看，地产是结构，更是周期。外需若收敛，地产与宏观基本面的同步特征将更明显。
正文：
虽是关税暂缓期，但“抢出口”效应已现回落。做好自己的事，内需是关键。尽管消费、科创等皆为政策抓手，但考虑对上下游的拉动作用，房地产的“止跌回稳”至关重要。而近期地产高频数据呈现量价齐缓，不可不察。
图1. “抢出口”效应已现回落
来源：Bloomberg，笔者测算
注：其他亚洲国家包括越南、韩国等。
一、地产还重要吗？
随着近年来结构调整，地产在宏观经济中的占比显著下降，其自身变化的弹性及其对经济影响似也减弱。但事实上，过去几年外需向好抵补了地产调整的部分影响，并非地产不重要。相反，如果外需形势转变，地产的重要性可能凸显。
图2. 外需抵补地产调整的部分影响
来源：WIND，笔者测算
二、什么才是“止跌回稳”？
房地产止跌回稳，关键在于绝对价格，因为其代表了家庭存量财富和银行抵押品价值，而这是居民预期和社会信用扩张的基石。仅靠“以价换量”或难以实现房地产的真正出清，租金也不能为房价提供最终的估值锚，国际经验亦多有印证。
图3. 房价稳，才是真正的“止跌回稳”
来源：日本土地综合研究所，笔者测算
注：样本为首都圈、近畿圈一、二手房。
值得一提的是，中指院近期调查显示，约3/4居民认为4 月贸易局势变化将引致购房延迟或观望情绪增加。2018年美加征关税时也有类似情形，即使外需短期因出口抢跑而表现韧性，但居民预期仍受到拖累，从而掣肘购房行为。
图4. 地产关乎结构调整，更是经济周期
来源：WIND，笔者测算
展望未来，随着地产新政的效力脉冲回落，叠加前期GDP读数不低且关税暂缓，利率等政策或较平缓，以房价为表征的“止跌回稳”仍有过程。更长时间看，地产是结构，更是周期。外需若收敛，地产与宏观基本面的同步特征将更明显。
风险提示：预期非线性变化。