领展 视觉中国 资料图

5月27日，领展房地产投资信托基金（下称“领展”，00823.HK）发布截至2025年3月31日的全年业绩报告。

财务数据显示，报告期内，领展的收益约142.23亿港元，同比增长4.8%；物业收入金额约106.19亿港元，同比增长5.5%；可分派总额约70.25亿元，同比增长4.6%；每基金单位资产净值为63.3元，同比减少9.6%；基金单位持有人应占资产净值约1634.7亿港元，同比减少8.6%；每基金单位基本及已摊薄亏损为3.45港元，上个报告期为0.77港元。

领展董事会主席欧敦勤在业绩会上指出，每基金单位的净资产同比下降9.6%主要是因为利率高企，资产的估值下降所致。

从估值来看，报告期内领展的投资物业总估值约2204.13亿港元，同比减少6.6%。领展指出，估值的减少主要由于资本化率提升及外汇贬值所致，“我们的财务状况保持稳健，净负债比率为21.5%”。

从租金收益来看，报告期内，领展于香港零售及办公室物业的租金收益约66.57亿港元，同比增长0.08%；中国内地零售、办公室及物流物业的租金收益约15.83亿港元，同比增长25.83%。

香港市场方面，领展披露的数据显示，报告期内香港物业组合的收益及物业收入金额分别同比增长1.5%及2.8%。

领展指出，报告期内香港零售市场仍然面对严峻困境，整体零售业总销货价值按年下跌。尽管港人北上消费及出境旅游模式转趋稳定，但零售业仍面临不少挑战，例如访港旅客人数上升但消费额大幅减少，令零售销售情况雪上加霜，尤其在非必需品零售方面。不过，必需品零售表现则相对较佳，领展房托香港零售物业组合的商户销售总额跌幅亦逐季收窄，展现了抗逆力。

截至2025年3月31日，领展于香港零售物业组合的租用率维持在97.8%，报告期内签订超过600份新租约；商户平均每平方英尺的每月租金为63.3港元，相较上年度的64.4港元轻微下跌。零售商户销售额同比下跌3%，表现优于整体零售市场的7%跌幅。租金对销售额比例维持在13%的健康可持续水平；于年度内续租租金调整率录得负2.2%。

资产提升方面，年内领展完成富善商场及秀茂坪商场的提升项目，总投资额9,200万港元，预计投资回报率分别为17.2%及19.9%。目前正处于规划及法定审批阶段的项目资本开支约5.76亿港元，其中涉及资本开支总额1.5亿港元的项目预计在2025年中至2026年初期间完工。

中国内地市场方面，领展的物业组合总收益及物业收入净额分别同比上升29.7%及28.9%，主要受惠于上海七宝领展广场的全年贡献，以及零售资产在资产提升后带来的稳健表现，包括领展中心城及广州天河领展广场。

报告期内，领展中国内地零售物业组合的租用率保持高企于95.9%。年内续租租金调整率录得负0.7%，主要由于北京中关村领展广场表现未如理想。若撇除北京中关村领展广场，物业组合的续租租金调整率为7.6%正增长。此外，尽管新办公室供应增加，位于上海的领展企业广场于2025年3月31日的租用率仍达95.4%。

海外市场方面，报告期内，领展的物业组合资产遍及澳洲、新加坡及英国，收益及物业收入金额分别为17.81亿港元及12.03亿港元，同比增长2.2%及1.3%。其中，澳洲的商户销售趋势表现良好，于2025年3月31日的商场租用率达99%，接近全面租出。商户销售总额上升7.7%，主要受惠于更多本地及国际游客到访中心商业区，为商场带来更多客流，最近通车的悉尼地铁亦提升了商场与铁路网络的连接。

“在当今充满挑战的环境下，领展将需要进一步提升适应力、抗逆力及灵活性，而更重要的是，必须专注于我们跨越周期确保持续经营能力而实现成功的基本盘。在可控范围内，我们必须聚焦于管理核心物业组合，确保持续提升我们的竞争优势。同时，我们必须保持广阔的视野，捕捉多元化投资新资产及地区的机会，从而稳守盈利，并建立经济上可持续发展的业务模式。”欧敦勤在业绩报告中表示。