红星资本局5月27日消息，近日，港股上市公司东原仁知服务（02352.HK）花“1元”买下一家物业公司20%股权，引发市场关注。“1元购”背后，源于东原仁知服务三年前的一桩业绩对赌。

物管行业并购热潮正逐渐降温。红星资本局注意到，2024年以来，有多家物管企业正退出不盈利或者问题突出的低质项目。5月27日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向红星资本局表示，“1元购”股权背后，也反映出物业管理行业从过去的估值虚高，回归到理性估值的状态。

资料配图 图据视觉中国

“1元购”背后

源自三年前的对赌协议

近日，东原仁知服务在公告中披露，其全资附属公司重庆新东原物业管理有限公司（简称“重庆东原”）与张利群订立补偿式股权转让协议。约定张利群将其所持湖南金典物业管理有限公司（简称“湖南金典”）20%股权转让给重庆东原，交易对价仅1元，预计将于7月完成。

“1元购”的股权交易在资本市场实属罕见。红星资本局注意到，这与东原仁知服务三年前的一桩业绩对赌有关。

2022年6月23日，东原仁知服务在港交所上市不到三个月，便公布了其第一起上市后的并购计划，以6170万元的代价收购湖南金典80%股权，并附加了三年的对赌条款。

对赌条款约定，股权出让方张利群对湖南金典担保接下来三年内的总收益及净利润累计增长率不低于20%，总收益不低于1.97亿元以及净利润不低于0.203亿元。若业绩承诺未达成，重庆东原有权向张利群索赔，赔偿金额最多不超过1300万元。

然而，三年过去，湖南金典未能完成对赌目标。从公告中来看，湖南金典2022年—2024年总收入及净利润累计增长分别为16.1%及-86.4%，和履约担保的差额分别为3.9%及106.4%。公司总收益1.94亿元，差额为240万元，净利润1350万元，差额为680万元。

最终，原股东张利群以1元的价格转让湖南金典剩余20%股权。转让完成后，湖南金典将成为东原仁知服务的全资子公司。

东原仁知服务的前身为重庆东原物业，成立于2003年，是重庆迪马实业股份有限公司旗下物业板块。2022年4月，东原仁知赴港上市，截至2024年末，其在国内80座城市经营管理625个物业项目，总在管建筑面积约6200万平方米。

物业并购潮降温

物管公司从“买买买”到“卖卖卖”

李宇嘉提到，过去部分物管企业为了扩大规模，获取高估值在资本市场募集资金的红利，过分扩张并购。随着近两年的市场变化，这种并购行为也受到影响。

东原仁知服务“1元购”背后，也反映出物管行业并购热潮正逐渐降温。

2021年物管行业出现并购热潮。克而瑞物管研究院数据显示，通过对市场公开披露信息监测发现，加上非上市物企的收并购，2021年物管行业发生的企业并购案涉及金额已超过400亿元，这个数值是2020年的四倍。

但如今，并购热潮退去，物业管理行业逐步转入存量市场竞争。新的市场环境下，物管企业也在转变发展策略，从此前并购潮中的“买买买”转变为“卖卖卖”。

红星资本局注意到，2024年以来，有多家物管企业正退出不盈利或者问题突出的低质项目。如金科服务（09666.HK）2024年退出项目的合计在管面积近2000万平方米，时代邻里终止在管面积1059.2万平方米。

今年5月初，和泓服务（06093.HK）宣布亏本1370万元出售江苏深华时代物业51%股权。对此解释为，可让集团精简业务重点、减低与较弱资产相关的风险，并将资源投放于有望获得更大回报的业务。

此前，和泓服务（06093.HK）也将2550万元收购来的贵州星际物业51%的股权，在2023年底以原价出售给原股东，相当于“原路退回”，一度引发关注。

物管企业转变发展方向后，管理面积出现减少的百强企业数量有增长趋势。中指研究院数据显示，截至2024年末，百强企业中管理面积呈下降趋势的企业约占10%，同比增长4个百分点，规模负增长的现象进一步加剧。

李宇嘉表示，物管企业未来发展方向，一是在管面积收费率的提高，二是提供更多增值服务，如二手房的租赁与托管等。盘古智库高级研究员江瀚也提到，物业公司必须改变过去的粗放经营模式，转向更加精细化的质量发展，如强调服务质量和成本控制并重，通过提高服务效率、优化成本结构等方式来实现可持续发展。

红星新闻记者 强亚铣

编辑 杨程