原创 刘博团队

日前两个重磅消息传来：

一个是央行宣布，降准、降息、降公积金贷款利率！

央行的“十箭”齐发，这完全是超预期。不仅有实实在在的降低购房成本，修复房地产市场未来预期，还增加了3000亿科技创新和技术改造再贷款，以及创设科技创新债券，来激活国内市场活力。

另一个是中美将在瑞士开启经贸高层会谈。

这意味着中美关税博弈进入了新阶段，市场普遍理解为利好，人民币汇率反弹。这对外贸出口额第一的深圳来说，也是一个好消息。

在这样的大背景下，中国优质核心资产的定义也在悄然发生改变。

意味着，越是靠近科技创新的核心区域，将成为新时代的优质核心资产。

01

宝安超越了“东方曼哈顿”？

近日，我们在研究城市数据的时候，有了一个惊人的发现：深圳宝安区在多个关键指标上，已经超过了有“中国第一区”之称的浦东新区！

这几个关键指标分别是：国家级专精特新“小巨人”企业数量、国家级高新技术企业数量，商事主体数量和规模以上工业企业数量。

具体数据如下：

专精特新“小巨人”企业全国第三

国家级专精特新“小巨人”企业，是由工信部评选、发布，目前已经搞了六批。从城市分布看，北京第一、深圳第二。从城区分布看，2024年宝安以277家位列全国第三，仅次于北京海淀、深圳南山，远超浦东新区（250家）。（数据来源：人民网研究院《市辖区专精特新“小巨人”企业发展报告》）

要知道，“小巨人”企业是明日之星，是未来的独角兽和上市公司的预备队，同时，这些“隐形冠军”企业也是中国突破“卡脖子”技术的尖刀连，足见宝安在高端制造业领域的实力，已经登顶了全国第一梯队。

“高新技术密度”连续8年全国第一

2024年，宝安新增国家高新技术企业173家，企业数量达7402家，连续8年位居全国各区县第一，再加上四大直辖市各区，仅次于海淀区，位居全国第二，超过浦东（5026家）和南山（5500家）。（数据来源：宝安区人民政府门户网）这就相当于宝安每平方公里土地孕育19家国家高科技技术企业，密度更是浦东新区的4倍多。

国家高新技术企业被誉为“科技类企业最具含金量的国字招牌”，源源不断为深圳科创产业注入新动能。

商事主体全国第一

宝安以97.49万户商事主体问鼎全国区县榜首，比浦东新区46.24万户多出整整50万户。（数据来源：深圳、上海市监局数据）将近100万商事主体，按2024年宝安常住人口449万人来计算，相当于每10个人就有近5个是老板，说明越来越多的企业在宝安干事创业。

规模以上工业企业是浦东3倍

作为实体经济的根基，宝安规上工业企业数量达到5117家，是浦东新区（低于1718家）的3倍。（数据来源：宝安政府在线，上海市发改委）从智能装备到新一代信息技术，连华为、大疆的产线都在此有布局，这些工厂车间里运转的不仅是机器，更是中国制造业转型升级的密码。

众所周知，浦东新区无论是从GDP还是常住人口，都是中国第一城区。

从一片棚户区到高楼林立的金融城（来源：浦东新区档案馆藏）

除了经济硬核，浦东新区房价也是中国“天花板”。汤臣一品、中粮海景壹号等顶豪楼盘，单价25万-35万元/㎡，一套房抵得上二线城市一栋楼！2024年陆家嘴二手房成交均价突破11万元/㎡，核心地段新房开盘即“日光”。

站在2025年的黄浦江东岸，浦东新区早已不是“宁要浦西一张床”的郊区，而是中国向世界展示的立体化发展教科书。这里的每块玻璃幕墙都反射着中国梦，每寸土地都在续写“东方奇迹”。

然而，当浦东继续在金融、贸易领域高歌猛进时，宝安已经悄然构建起“专精特新-高新企业-规模工业”的完整创新生态链。这里既有大疆无人机这样的“天空霸主”，也有影石Insta360这类全球全景相机市占率超80%的隐形冠军，更藏着2000多家为苹果、特斯拉供货的精密制造企业。

宝安这种实体经济与科技创新双轮驱动的模式，正在重塑中国科创经济发展的新版图，超越中国第一区的浦东，直逼科技第一强区的南山。

02

宝中，四喜临门

如果说宝安是下一个南山，那么宝中就是下一个深圳湾。因为宝中正迎来改变城市命运的“四重礼包”，每件大事都暗含国家级战略的深意。

第一重礼包：国家钦定科技C位，宝中与粤海街道同框。

国务院批复的《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》中，科技创新“1+7+N”空间布局，以中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区、深圳市高新技术产业园区、西丽湖国际科教城为核心，整合尖岗山片区、宝中片区及大铲湾片区。

图源：《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》

首次将宝安中心区纳入核心圈层——综合性创新核心区的黄金地带，打破了传统行政边界，将粤海街道的科创基因与宝中的发展空间完美缝合。

此举意义深远，不仅将宝中科创功能定位大幅提升，还将成为深圳科创的发动机。

第二重礼包：都市核心区加冕，宝中产业升级和资产投资将起飞。

宝安中心区正式纳入深圳都市核心区，虽然在深圳“十四五”规划里早有提出，但是首次出现在国土空间规划里，也有了新的具象发展规划，一是促进扩容区域的产业升级和功能提升；二是优先承接福田、罗湖、南山的服务功能外溢。

图源：《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》

很显然，宝中这个迟来的身份认证，背后将是迎来新一轮的产业升级和固定资产投资的加码，更是对宝中“湾区CBD 2.0”定位的官方背书。

第三重礼包：万亿“科创环线”加速，将重塑宝中城市地位。

根据深圳地铁最新披露，被称为“科创环线”“深圳一环”的地铁15号线正在提速：全线22个工点已全面进入实质性施工阶段。

要知道，这条全长32.2㎞的地铁，串联了后海、前海、宝中、西丽科教城、留仙洞总部基地等科创重地，形成了一条万亿“科创环线”闭环，加上又是换乘王，不仅提升了“深圳一环”内的人才、资本、产业流动效率，也将宝中升级为湾区地铁枢纽，重构其价值坐标系。

图源：深圳地铁

第四重礼包：万亿企鹅岛启航，10万百万年薪的科技新贵涌向宝中。

大铲湾腾讯全球总部“企鹅岛”即将在今年6月投入使用，目前腾讯已经启动搬迁工作。（信息来源：深圳特区报）

这个投资319亿的“未来城市”将容纳10万科技人才。虽然行政归属西乡街道，但其创造的产业辐射半径完全覆盖宝中核心区，就像硅谷之于旧金山，必将重塑区域价值逻辑。

图源：深圳前海，腾讯企鹅岛一期实拍

要知道，腾讯是中国内地市值最大的企业，截至2024年12月31日为35623亿元，相当于中国银行+贵州茅台市值之和。同时也是中国工资待遇最好的企业之一，目前拥有员工110558名，平均年薪102万元。

最重要的是，腾讯搬来的不仅仅是自己的员工，还有上下游产业链企业，势必将带动宝中软件和信息技术服务业的强势崛起。

这四重礼包构成的战略组合拳，本质上是在国家层面重构深圳发展重心。

这场由国家意志、市场力量、技术革命共同驱动的城市跃迁，正在用空间重构为湾区经济书写新注脚——当科创浓度、资本密度、政策力度在此交汇，宝中将是整个前海乃至大湾区的城市封面，或许正在孵化一个比深圳湾更宏大的叙事：“湾区最强发动机”。

03

找到下一个“恒二”？

当科创引擎轰鸣遇上资产价值重构，宝中也上演着深圳湾2.0的剧本。

那么，我们有没有可能在宝中找到“恒二”呢？

答案是肯定的，历史总是惊人地相似！

今年DeepSeek爆火，不仅在全球爆火出圈，还引爆了杭州楼市。Deepseek总部旁一豪宅价格直接跳涨26%（数据来源：阿里法拍），杭州今年的几场土拍更是一次一次刷新纪录，直接把核心区的地价从6字头跳涨至8字头。

之所以杭州地王屡创新高，就是因为杭州“六小龙”的科技创新“破圈”，带动了城市发展的新一轮上升期。

这就不难明白，现在房地产的逻辑发生了重要变化：科技创新推动房地产价格上涨。

那么我们的第一个价值锚点就呼之欲出：就是科创产业的浓度决定了房价的高度。

而深圳的科技创新能力是杭州的两倍到三倍，核心区的未来不动产价值更值得期待。就拿国家级专精特新“小巨人”来说，深圳1025家，而杭州仅478家，不到深圳总量的一半。（数据来源：工信部）

现在的宝中，不仅仅是宝安的宝中，还是南山的宝中。一个综合性创新核心区直接把粤海街道和宝中这两个经济最活跃的区域交汇在一起，打造成为深圳科创的龙头。

粤海街道的代表是深圳湾，因为靠近后海总部基地成为深圳房价最高的区域，登上20万+/㎡，而宝中新房均价尚在8万-12万/㎡区间，还处于价值洼地，与深圳湾存在明显价差。（数据来源：乐有家）

当15号线科创线又把同为科创龙头的粤海街道与宝中圈在“深圳一环”内，随着人才、资本、产业的加速流动，它们未来的价值差很快会被填平。宝中也会像深圳湾一样，成为深圳城市价值的高地。

那么，意味着越靠近科创产业高地的核心资产，未来可能就越具有价值。

图源：滨海宝安

同样对比深圳湾的房价走势，第二个价值锚点就不难得出，就是一线海景。

最近两年，当其他核心地段物业都跌进去20%-30%的情况下，深圳湾1号、恒裕滨城、半岛城邦等一线海景的核心资产依然非常坚挺，成交均价还能维持在18万-30万/平的高位。

比如3月，恒裕滨城二期成交4套170平的大户型，单价居于26万-29万/㎡之间；（数据来源：乐有家）

数据来源：乐有家

还有最近抢疯了的半岛城邦三期法拍房，单价逼近20万/㎡！（数据来源：阿里法拍）

事实证明，那些地段稀缺、独占一线海景的核心资产，依然是穿越周期的硬通货。

第三个价值锚点就是产品的抗打，这主要体现在产品高拓展上。

最终房子是用来住的，只有兼顾了居住性和资产性，才算是优质核心资产。

要知道，深圳湾的代表豪宅非常之多，但要论起一房难求、无视周期并且市场流通量还少的豪宅，唯有恒裕滨城二期。其中一个重要原因就是高拓户型，甚至从某种程度上来说，得房率=含金量。

数据来源：乐有家

如果把以上这三个价值锚点代入到现今的宝中，我们发现即将面市的保利瑧誉值得重点关注。

第一，买现在保利瑧誉，就像买10年前的“恒二”，成长性极佳。

项目与腾讯企鹅岛直线距离1公里（百度地图实测），再加上不远的宝安体育场、宝安图书馆、滨海文化公园、欢乐港湾等文旅配套，这种“左手摩天轮、右手企鹅岛”的站位，像极了当初恒裕滨城二期同时承接后海总部基地与红树林滨海生态公园红利的格局。

2015年“恒二”开盘，正值后海金融总部基地腾飞，总产值将达2000亿元，也吸引了逾50家总部企业进驻，吸引了一大批的科技新贵在此安家。

如今宝中也正值腾飞，10万腾讯员工搬来企鹅岛，如果按10%的购房需求估算，这里将催生1000亿级购买力释放（以深圳核心区新房套均1000万计算）。

作为离企鹅岛仅1公里的保利瑧誉，也是片区唯一的新规住宅项目，无疑是近水楼台，率先承接这波外溢居住需求。

或许有人会疑问，买深圳湾不香吗，为何偏要选这里。

一方面是就近居住的便利。对于讲求效率，时间宝贵的科技新贵来说，步行10分钟左右的通勤时间，既赢得了时间和效率，也抽空锻炼一下身体。

另一方面，也是科技新贵低位建仓的机会。与动辄二手房20万+/㎡的深圳湾相比，吹风均价10万/㎡，这里是价值洼地，哪怕跟新房相比，也是性价比超高，深圳湾均价基本是13万+/㎡起，高楼层也去到了18.5万/㎡，基本上属于一种高位建仓，就算是涨到20万+/㎡，也只是保本。

而均价10万/㎡的保利瑧誉，属于深圳核心资产低位建仓的机会，安全垫十足，最关键的是，宝中追平深圳湾的可能性要比深圳湾涨到30万+/㎡更大。目前，宝中二手房如熙龙湾、壹方玖誉挂盘价约13万-19万/㎡。（数据来源：深圳乐居）

第二，保利瑧誉这样一线海景房溢价将超50%。

保利瑧誉是宝中目前离海最近的住宅之一，拥有前海湾一线海景。如果说宝中价值要被填平，可能首先要填平的，就是这类一线海景的核心资产。

原因很简单，物以稀为贵。独占一线海景的房子有着天然稀缺属性，在二手市场里卖一套就少一套，自然会引来后来者的争抢，价格也会水涨船高。

那么，一线海景的房子会溢价多少呢？

通常来说，同地段拥有一线看海的物业要比非一线看海的物业价格高约20%-30%，哪怕是在同一社区，一线看海的物业溢价更高！

就拿前不久半三的法拍房来说，同一小区，面对不同的景观资源，市场也给出了最真实的价格，85㎡与260㎡户型单价竟然相差了近7万/平，其景观溢价更是近50%。

值得一说的是，像保利瑧誉这样一线海景的核心资产不仅溢价会比深圳湾更高，哪怕是同一社区溢价也将超50%。

一方面，相对比深圳湾，宝中的一线黄金海岸线更少，这种景观溢价也会更突出；另一方面，相对比深圳湾东向看海，保利瑧誉的南向一线看海，更宜居、更值得珍藏。

第三，保利瑧誉的产品力也是十分抗打，就如十年前的“恒二”王炸产品。

首先，是同样的最大化景观和视野。

“恒二”当初突破传统的围合型规划，以L型布局，实现无遮挡、景观视野最大化，做到栋栋皆楼王的绝佳取景。而保利瑧誉也是采用错位式楼栋布局，这样布局的好处在于实现了坐北朝南，也实现景观、视野最大化，直接把南向海景景观面拉满。

其次，是同样的高拓展。

“恒二”的得房率达到了130%，虽然保利瑧誉目前还没披露具体的使用率，但按照以往其他新规产品的惯例，预计使用率100%左右。

从总价来看，建面约123㎡的房子，实际使用面积超123㎡；而使用率80%的旧规房子，想达到同等效果，需要建面约154㎡，多出了31㎡的一间房，按单价10万计算，就是多赚310万，相当于省下了一个二套房首付。

同时，在二手转售时，这样的新规房子溢价也更出色、更抢手，对比“恒二”就一目了然。

再有，是同样的主导极致生活居所。

“恒二”主推170-270㎡奢适大户型，能满足改善奢居。此次，保利瑧誉也是主推纯四房户型——114-123-138-143㎡的（4+1房）产品，可以满足各种改善的高品质居住需求。

一方面，纯四房社区以同面积段、同户型结构为主力产品，住户需求趋同，社区圈层纯粹性更强，避免刚需与改善客群混杂带来的资源争夺问题，这样家人之间也更有沟通性，邻里之间也会更为和谐。

另一方面，改善型四房产品在市场中流通性更强，面积在120㎡左右，总价不至于太高，面积也不至于太局促。

据中原地产数据显示，2019年—2024年间，二手房住宅四房户型成交占比从16%上升至25.9%，因为随着二胎、三胎政策以及换房成本在不断攀升，买四房产品实现“一步到位”改善居住已是大势所趋。

值得一说的是，纯四房社区保值能力，也优于刚需及混合型社区。

综上，不难看出，保利瑧誉很有可能是宝中的“恒二”，我们拭目以待。

历史不会简单重复，但总押着相似韵脚。

当科创浓度（产业势能）、海景稀缺性（资源价值）、产品创新力（溢价突围）形成黄金三角，宝中的价值爆发或许比深圳湾来得更猛烈——毕竟，这次站在舞台中央的，是中国智造2025的超级引擎。