本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

专项债收储进行时。日前，市场机构发布最新数据显示，佛山、惠州、珠海、中山、江门等多地已发布专项债收储公告，涉及土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。

“相应地块类型多样，包括住宅、商办、工业和其他用地，其中住宅用地占比超过50%。”中指研究院政策研究总监陈文静告诉《中国经营报》记者，目前专项债收储所涉地块主要成交于2020—2024年，相应年度成交地块占比超八成。

超160宗

2024年年底，专项债收储相应政策发布，明确地方专项债可用于土地储备、保障性住房建设等领域，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。

2024年年底，地方政府积极摸底存量闲置土地规模，部分地区发布了公开征集收回收购存量闲置土地的公告。今年以来，部分城市发布了收购闲置存量土地的征集公告，广东省多个地区公示了第一批拟用专项债收购存量土地的具体项目名单及价格，专项债收储政策正式进入落地期。

根据中指研究院不完全统计，截至2025年2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市相应公告中涉及土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。其中，惠州拟收购价格超120亿元，居首位；珠海拟收购价格66.5亿元，排在第二位。

“与中指数据库中土地成交数据进行匹配，上述公示地块类型多样，包括住宅、商办、工业和其他用地，其中住宅用地占比超过50%，商办用地占比超30%，工业用地占比超10%。”陈文静表示，上述各地块成交时间集中在2020—2024年，占比超过80%；2012—2017年成交地块占比在15%左右。

“上述地块用地单位覆盖地方国企、央企和民企，绝大多数为地方国企。”陈文静指出，根据政策规定，相应地块收购价格为市场评估价与企业拿地成本，就低确定基础价格，再综合市场情况等因素确定基础价格下调幅度。

从价格来看，上述各城市公告中的地块在出让时基本为无溢价成交，与出让时的成交价相比，拟收购价格与成交价基本持平，约70%的地块拟收购价格与成交价的比值在0.8—1.0，超40%的地块比值在0.9—1.0，约13%的地块比值在0.7—0.8，个别地块拟收购价格的折扣较大。

仍待提速

虽已有不少城市落地，业内分析认为，后续相应政策推进仍将提速。

“作为促进市场进入新循环的关键举措之一，专项债收购存量土地未来更多配套政策有望加快落地打通相关收购卡点，更好地发挥政策效应。”陈文静认为，当前绝大多数城市落实专项债收购存量土地的进展仍有待提速。

“当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性。”陈文静指出，当前地方收购存量土地依然存在多项难点，主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素，导致部分地方政府参与积极性不足。同时，相应土地收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低等。

对于加快专项债收购存量土地节奏，陈文静建议，针对收购价格，土地出让时的起拍价可以作为收购价格的重要参考；针对收购标的物，可以限定收购2020年以来的存量土地，最大化发挥资金效益；同时加大对民企的支持力度，促进收回的土地可以形成有效供给。

“专项债收购闲置存量土地有利于改善市场供求关系，促进房地产市场进入新循环。”陈文静认为，专项债收储是2025年促进房地产开发投资、新开工止跌回稳的关键举措，打通各项收储堵点，加快收储节奏，或将是未来中央和地方政府政策的重要着力点，相关配套政策有望继续完善。

陈文静预计，未来更多城市将参考借鉴广东省做法，出台详细的操作细则或指引，同时给予调规、土地置换等更多政策支持，破解跨区域置换土地的障碍。

（编辑：王金龙 审核：童海华 校对：燕郁霞）