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大家好，我是地产高富帅。

早期行业高速发展的10年，华南房企就是代表整个行业的最高水平，不管是全国化的华南五虎还是如今位居顶流的几大超级央企，整个行业具备超强影响力。

很多时期，华南房企的人才 价值也是最高的，早在十几年前，很多渝派与京系，苏系房企都曾经猛龙过江挖角华南地产人才， 也是华南房企最风光的几年 。

不过随着高周转时代过去，华南早期规模化发展的房企集体失速，如今还能在百强房企排上位的纯民企也就只有个位数了，很多耳熟能详的公司已经逐渐消失在江湖。

就在近期， 华南两家 知名房企似乎有点扛不住了，一家是深圳旧改巨头绿景集团，另外一家是物流地产巨头华南城，两家公司总部都在深圳。

先说说绿景集团，这是一家深耕深圳本土市场多年的旧改专家，如果在福田居住的朋友们一定不会陌生，这家早期就号称“福田新洲旧改之王”。

其实在房地产高速发展最好的几年，华南房企分为两个派系，一个就是与华南五虎类似的全国化布局住宅开发，高周转运营为主的上市房企。

另外一种就是在本土深耕旧改市场，做长期生意的本土巨头，绿景就是属于深耕本土旧改的超级巨头之一，在福田+南山拥有超多的土地储备。

如果对旧改城市更新开发熟悉的朋友应该知道，另外一家旧改起家的超级巨头也是总部位于深圳的佳兆业，不过已经很早就暴雷，剩下多少家当已经不得而知了。

可以看到，旧改起家的房企老板往往更加看中利润，徒有的规模虚名似乎都不太感冒，这也是如今很多中小民企还能活着的核心原因。

城市更新有着很明显的土地价值优势，并且很多深圳发家的开发商都在城市更新领域具备一定的区域优势，比如深耕宝安的鸿荣源，深耕蛇口的招商蛇口等。

但是，旧改玩家另外一个很容易忽略的问题，随着行业下行再被无限制放大。旧改项目需要大量的资金投入，土地孵化与旧改拆迁，规划等周期时间非常漫长。

随着时间的推移，对于开发商的资金要求极高，绿景集团近期就是遇到这个核心问题，绿景控股近期已经发布公告，摊牌了，正式违约。

这已经不是绿景集团第一次出现债务危机了，这背后最大的核心问题就是其持有的一个超级旧改项目，这个项目已经耗费了绿景集团几乎全部家当。

绿景中国是全国体量最大的城市更新项目深圳绿景白石洲项目的开发商。2024年上半年，绿景白石洲一期项目是绿景中国重要的房地产销售收入来源。

这个项目在全国城市更新项目里面可以说是数一数二，就项目本身的含金量来说毋庸置疑，其位置可以说是深圳富豪根据地，具备预估千亿的货值体量，可以说是大家口中的超级肥肉。

2005年，绿景地产开始入驻沙河五村白石洲，届时深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕；

‌绿景白石洲项目从2014年被列入城市更新单元计划到2019年正式启动拆迁，经历了多年的筹备和实施过程，项目在2023年开始销售，可以说是绿景地产整个公司的心头肉。

早在2022年，为了顺利完成项目的开发与销售工作，绿景地产就曾经拉万科入伙解决燃眉之急，万科向白石洲项目注资23亿元，并向万科让渡了白石洲项目三、四期的分红权。

不过如今看来也是一单赔本生意，从如今一年过去的销售业绩来看，整体不太理想，与项目本身的产品结构不无关系，有钱人似乎并不买账。

最低均价8万出头的豪宅项目，区位优势明显，价格很有竞争力，不过去化一年以来，从目前平台给到数据就是去化大概60%左右，因此整体来看并没有达到理想状态。

最为麻烦的，这部分销售资金都进入监管账户了，故并未能用于上市公司的日常开支以及偿还其他债务。加上项目还未竣工，后续仍然需要庞大的资金投入。

绿景中国这旧改生意看起来有点玩不转的节奏，拆东墙补西墙，如今看来，胃口太大真的容易伤身啊。

另外一家深圳上市房企华南城，更加戏剧性的就是早就被国资收编，不过如今混的一塌糊涂，深圳国资估计也没想到这个坑确实有点大。

已经被深圳特区建发集团收购并控股的华南城，发布了一个重大内幕信息，被债权人提出清盘处理，华南城这支国企拖油瓶估计也直接选择躺平了。

早在2024年相同的时间线，华南城公布了其“2024年4月票据”与“2024年10月票据”的最新情况补充。这两笔票据分别于2024年4月和10月到期，涉及金额巨大。

令人遗憾的是，由于华南城未能如期支付这两笔票据的强制赎回款项及利息，截至2月29日，其总借款中的本金229亿港元已全部违约或交叉违约。

本次华南城被申请清盘，也是目前为止国资控股的房企里面，第一家出现被申请清盘的。这在行业里面可谓是比较罕见的，国资接盘民企似乎也是大坑一个。

被债权人向香港法院提交清盘申请，标志着其债务危机进一步升级，进入司法处置阶段。

此举反映出债权人对企业偿债能力彻底丧失信心，也预示着这家曾以“商贸物流+地产”模式闻名的房企可能面临被迫资产清算的结局。

华南城清盘申请是房地产行业出清进程的又一标志性事件，但其背后折射的不仅是单一企业的战略失误，更是传统“重资产、高杠杆、粗放运营”模式的系统性失效。

这种模式在跑马圈地的年代也是最为常见的扩张方式，三四线城市通过物流园概念拿地，但是主打还是卖房子，剩下一堆烂尾项目给后面的人接盘，似乎这也是很多房企的一贯打法。

总结：

2024年深圳楼市在政策支持下已经经历了从低迷到逐步回暖的过程，政策力度空前，包括限购、限售等政策的放松，为市场注入了强大的信心‌。

但是对于早期大玩杠杆的玩家来说，深圳市场依然还是艰难的，两家深圳知名房企的倒下，也见证了华南房企的两个极端玩法的彻底失效。

长期而言，行业必将加速向“低负债、多元化、精细化”的新模式进化，期待华南如今活下来的房企能够再次雄起，撑起行业一片天地。

今天就聊到这里，需要补充的朋友欢迎留言，也感谢大家这么好看，也愿意给我点赞。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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