距离上次二手房放开限购不到两个月的时间，5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，明确杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格；取得合法产权住房的非杭州市户籍人员，可以申请落户；对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式；正在挂牌出售的住房，可享首套购房资格等七条措施，自通知发布之日起正式施行。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前杭州退出二手房限购，目的是鼓励更多的购买力进入二手房市场消化库存，为新房销售打开局面，但从目前的状态来看，政策力度还不够，于是就在国家政策新指示以及其他热点城市推出限购的情况下，全域退出限购。杭州是热点城市的代表，限购政策相对严格。杭州退出限购意味着，除了一线城市核心区，上一轮布局的限购基本上退出。

全面取消住房限购

在杭州优化调整房地产的政策通知中，最受关注的仍是全面取消限购。

杭州在通州中明确，在杭州全市范围内购买住房，不再审核购房资格。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，这意味着杭州全面取消了限购政策，市区或上城、西湖、拱墅和滨江不再限购，这些区域认购新房也不需要社保缴纳条件。这个政策意义重大，属于中央政治局4月底会议后全国首个全面取消限购的城市例子，对于其他一些还有限购的城市具有非常大的启发。限购退出杭州市场，对于后续市场的提振具有非常重要的作用。

事实上，自去年8月以来，越来越多的二线城市选择全面取消限购，南京、苏州、长沙、成都、合肥、青岛、武汉等热点城市全面解除限购。一线城市中广州取消了120平方米以上的住房限购，上海放开外环外非本市户籍单身购房，北京松绑五环外区域住房限购。

同时，通知还提出，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。

“同一个区，把仅有一套挂牌，再买就可以享受首套住房利率，4.15%或4.25%直接变成3.75%，首付降低利率降低，会刺激一波需求释放。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

此外，通知还明确对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡，这意味着杭州成为首个明确“以房定地”的城市，符合此前自然资源部的“以人定房”“以房定地”的思路，同时也是积极响应住建部的住房发展规划要求，充分落实了中央政治局提及的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的政策导向。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，限购的全面放开，叠加其他配套政策，将有利于有效需求积极释放。一方面，购房即可落户，吸纳更多的省内或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速释放。购房区域内无房或有一套挂牌的情况可以按首套住房认定，无疑降低了改善客户的购房成本，促进其释放，卖旧买新链条将大大通畅。

不仅如此，新房限购的全面取消，或进一步加剧市场分化，核心或优质板块的摇号难度将越来越大。优化公证摇号销售，登记客户量少于准售房源数量的项目取消公证摇号，给予了房企更多的灵活性，提高房企的销售效率；对于购房者来说，则将有利于减少时间成本，提高购房便利度。在利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回调。

隐忧浮现：库存积压 楼市低迷

杭州楼市限购始于8年前。2016年9月19日，杭州暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，同步暂停购房落户政策。同年11月10日起，外地户口需要提供一年以上社保证明，并且只能买一套。

在此后的几年中，杭州楼市限购政策层层加码，到2021年8月，杭州楼市的限购政策达到了史上最严。2022年之后，“杭三条”的出现，标志着杭州楼市政策开始向宽松转向。

2023年10月，杭州将住房限购范围从9区缩减为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区主城四区；对杭州本市户籍家庭限购2套，外地家庭限购1套。3月14日，杭州全面放开二手房限购政策。

从层层加码到层层松绑，背后源于杭州楼市库存高企和接连下跌的行情。

根据杭州贝壳研究院的统计，4月份杭州十个行政区二手房均价全部下跌。跌得最多的是临安区，从新政前的15415元/平方米跌至12199元/平方米，跌幅高达21%。此外，滨江区、钱塘区、西湖区以及余杭区的跌幅均超过了10%；最为坚挺的是上城区，跌幅为2%。根据国家统计局的数据，杭州的二手房价格已经连续跌了4个月，打破近三年最大跌幅纪录。

李宇嘉表示，除了房价下跌，杭州最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大的土地规模。杭州目前二手房挂牌出售量，公开的数据显示是超过20万套，实际数量可能在25万套左右，这应该是全国高规模之一。从2018年开始，杭州卖地数量位于全国榜单前列，这几年，杭州楼市火热，基本靠新房和二手房价格倒挂，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。但这种局面的维持是要靠二手房价格坚挺为前提的，一但二手房价格下滑，市场预期开始动摇，打新的积极性下降。同时居高不下的二手房挂牌量开始降价出售，恶性循环就开始了。

“全面取消限购的背后，主要源于新房市场的相对低迷表现。”高院生表示，根据中指监测数据显示，1-4月，杭州市区新房成交量188.3万平方米，新房热度持续下降。基于此，杭州新房时隔近八年再度放开限购，目的就在于激发更多的潜在需求。