近一段时间以来，房地产市场政策又出现了新一轮“井喷”，很多地方、特别是一线城市都出台了放松放宽房地产市场的政策，推出了许多新的刺激居民购房的措施。

如北京市对在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，可以在五环外新购买1套住房。又如成都市，在全市范围内住房交易不再审核购房资格。天津市则明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格，等等。

特别是北京市，这是自2011年以来，首次对房地产限购政策进行优化调整。其他一线城市，也都在限购等方面，对政策进行了调整与优化。二、三、四线城市，则在政策调整方面，步子迈得更大，尺度也放得更宽。很多城市还出台了比调控政策出台前更加宽松的住房 “以旧换新”政策、“房票”政策，目的只有一个，那就是鼓励居民购房，释放居民购房热情，加速存量房消化，缓解开发商资金压力，避免出现新的风险。

事实也是，目前，房地产市场的最大风险，就在于开发企业的资金链会不会断，会不会出现资金链断裂风险。实际情况是，由于成交量的持续下滑，绝大多数开发企业都已经到了青黄不接、上气不接下气的地步。尤其是一直被认为行业风险“风向标”的万科，也出现了资金链断裂风险。要不是背后有“国企”“国资”这座靠山，万科已经像碧桂园等一样，出现兑付风险了。也就是说，行业性的资金链风险，尚未得到有效化解，市场低迷、销售不畅引发的问题，仍然在开发企业身上频现。

比较难以理解的是，在如何解决市场低迷问题上，无论是政府还是银行以及开发企业，总想利用“小恩小惠”去引诱居民购房，而不想触动开发企业的利益。对广大居民来说，会不会购房，除了自身需求外，与房价是关系最为密切的。政府出台的政策、银行给予的利率优惠、开发企业的各种奖品等，都只能是对必需购房者的诱导，对那些犹豫否决的购房者，则没有什么吸引力。要想让那些潜在的需求释放出来，只有房价才能起到应有的效果。要么涨价，涨得让居民产生恐慌心理，要么降价，降到可以对居民购房产生刺激的水平。

正是因为如此，放开限购和“以旧换新”能否对居民购房产生积极作用，可以寄予一定期待，但也不要期待过高。这些政策措施，不可能毫无作用，也不可能作用明显。在经济还没有完全恢复，就业仍然难度很大，居民收入缺乏良好预期的情况下，指望通过政策措施来激活居民的住房需求，概率是不太高的，效果也不会太好。唯一有可能的，就是某些方面的非居民需求被释放，特别是炒房和住房投资。如在广州，近期就出现了多个“老破小”二手房小区成交异常快速，不少房源十几天就可成交，个别挂牌一两天就已经被拿下的现象。这应当不是普通居民所为，也不是一般投资者所为，而是炒房者入场的标志。甚至不排除这些炒房者可能听到了某些方面的消息，想用时间换利益了。果真如此，市场仍然是扭曲的，不仅不能改变低迷现象，还会引发更多新的问题。

眼下，房地产市场能否走出低迷、市场需求能否得到释放，主要应当看90后、95后、00后的态度。只要他们的态度不转变，房地产市场的低迷状态就难以改变。而这一群体的行动，则取决于就业和收入，这个问题解决了，按照他们对待生活的态度，还是有可能购房的。反之，让他们购房，比登天还难。他们可以去进行其他方面的消费，但绝对不会买房。他们非常清楚，一旦买了房，就有可能从此过上“苦行僧”的生活，对于比较自私的他们来说，当然是不能接受的。所以，房地产市场还得等，必须用时间换空间。那么，开发企业有没有继续等待的能力呢？手中的商品房，是否可以先转型成租赁房，增加一些现实的现金流呢？不然，资金链风险随时会发生的。