4月末高层会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，具备方向性意义，令人联想到2014年的“去库存”，结合近期地产板块走势，地产板块当前又到政策博弈阶段。历史复盘来看，地产宽松政策背景下的板块行情演绎大致分为两段：

第一个阶段，政策转向宽松，地产基本面仍持续探底，行情主要受政策放松驱动。

第二个阶段，政策维持宽松，地产基本面有所改善，两者共同催化地产股继续上涨。

行情上，地产板块当前或有较为明显的触底反弹趋势，截至5月8日，万科A、保利发展近7个交易日涨幅均超10%。中证800地产指数，自4月24日盘中创下2009年以来新低后，近期有所修复。截至5月8日，中证800地产指数近7个交易日涨幅为9.24%，其挂钩产品——地产ETF（159707）紧跟指数走势，场内同样取得上涨表现。

来源：Wind，统计区间2024.4.25-2024.5.8，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。

显然，当前地产板块行情主要由政策驱动，属于第一阶段，能否过渡到第二个阶段是行情是否持续的关键点。中长期来看，地产行情由两方面决定，一是政策端，主要涉及到政策的宽松程度，二是基本面，主要是楼市的真实复苏情况。此外，短期来看，板块资金流入情况则成为主要推动因素。

一、政策端：高层会议的新定调

4月末，地产行业再次迎来高级别会议的新定调。此次会议首次指出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，具备方向性意义，令人联想到2014年的“去库存”。同日，北京放松限购，深圳、武汉等城市节后跟进，或为对本次高层会议的呼应。

从地方政策类型来看，“以旧换新”有助于加速去库存。

最近，不少城市宣布了鼓励居民以旧换新的新政策。例如，郑州宣布在今年年底前完成1万套“以旧换新”计划的目标。上海也在5月宣布了类似的政策，鼓励开发商和中介机构共同推动“以旧换新”的交易。据媒体消息，目前已有40多个城市表态支持房地产“以旧换新”，部分城市已经宣布了这一相关政策。

优化增量住房方面，从新建住房的角度来看，限制大户型开发的“7090政策”正在逐渐退出历史舞台。

海通国际认为未来增量商品住宅将更加注重使用面积、产品质量、周围配套等因素。从土地供应角度来看，土地指标将更加有效配置，防止进一步加剧部分城市库存压力。从保障房和商品房供应的角度来看，未来保障房或更多采取存量转化方式（即纳保模式）；商品房更多采取新建方式。

地产政策后续宽松度持续性如何？机构普遍认为政策有望延续宽松，核心城市购房政策有望进一步松动。高层会议新增“消化存量”表态后市场期待更多实质性举措落地，同时或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。

二、基本面：楼市延续平淡

中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。

从五一楼市情况来看，楼市仍较为平淡。据中银证券数据，新房成交方面，其跟踪的27个城市新房成交面积23.6万平，同比2023年五一下降71.8%，较2022年五一下降60.8%。二手房成交方面，五一节该机构跟踪的7个城市二手房成交面积3.0万平，同比下降54.5%。（注：时间区间分别为2022年为4月30日-5月3日，2023年为4月29日-5月2日，2024年为5月1日-5月4日。）

楼市何时企稳？市场人士认为，房地产支持政策在供需两端全面发力，利好性政策进一步加码，将有效激发潜在需求，预计二季度全国房地产市场有望趋稳，全年楼市或进一步恢复。

国信证券指出，五一楼市平淡，楼市以价换量的情况没有扭转，市场情绪也延续观望，但基本面边际没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈，地产股政策博弈价值凸显。

三、资金透视：北向加仓地产

短期来看，推动股票上涨的主要动力为资金流入情况。从北向资金看，从今年2月开始，北向资金结束了此前6个月的净流出，连续3个月净流入。外资一般认为，地产企稳，则经济整体乐观向上。外资2月-4月连续流入A股市场或能从侧面反映对地产未来走势的乐观态度。

从具体加仓行业来看，过去的4月份，北向资金合计加仓地产板块10.36亿元，居31个申万一级行业第7位。截至4月末，北向资金持仓地产板块25.52亿股，持股市值为141.45亿元。加仓居前的个股则为万科A、招商蛇口、新湖中宝、滨江集团等龙头房企。

来源：Wind，截至2024.4.30。

外资机构对中国房地产市场的预期展望正在改变。此前，瑞银大中华区房地产研究主管分析师JohnLam在采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

综上，尽管地产基本面仍在探底，但是政策面延续宽松基调，一二线核心城市有望进一步松动，有效需求将被激发，楼市企稳或指日可待，叠加北向资金的乐观态度，地产板块或有结构性机会。回到配置上，政策博弈阶段，应该关注哪些房企呢？机构普遍研判称，重点关注央国企及优质房企。

中银证券指出，随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复。从长期主线来看建议关注底部反转的行情机会。配置上看，当前估值较低、安全性较高、经营基本面较好的优质央国企价值凸显。

国金证券同样表示，地产股底部明确，优质房企布局或正当时。在行业供给侧出清过程中，资产流动性越高的房企安全垫更厚，更能在本轮行业周期中坚持到基本面复苏的到来。在行业低谷，高分红高股息的房企更能给予市场信心，头部央国企2023年的分红率都在30%以上，港股头部房企在股息率在5%以上，A股头部房企在3.5%以上。

布局优质央国企及优质房企，相关产品地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

数据来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。中证800地产指数近5个完整年度的涨跌幅分别为：2023年，-33.23%；2022年，-13.06%；2021年，-13.86%；2020年，-15.02%；2019年，26.56%。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

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