今年，情况有点不对

前几天，小编发表了一篇文章，如下：

截止5月，武汉市发布了5条国有住宅土地出让通告，全市15个区域中，只有2个城区有住宅土地出让，为江夏区和武昌区，各有一块不大的土地出让

还有几个城区，虽然也有土地出让，但只是搞商服、公园绿地、教育，有青山、江岸、汉阳、蔡甸、东西湖、光谷、经开、武昌、新洲、硚口、汉南等

黄陂和长江新区，目前只有工业用地出让，住宅和商业绿地等都还没有

劳动节，国家住建部出台了一个新政策，控制城市卖地

5月1日，住建部发布了一个新政策，最关键的就是这一句话：商品住宅去化周期超过36个月的城市，暂停新增住宅用地出让

咱们需要先了解啥叫商品住宅去化周期

商品住宅去化周期是指在房地产领域中，商品房，特别是新建商品住宅的销售周期。 去化周期的计算方法是将新建商品住宅的存量除以前12个月的月均成交量。 这个周期可以反映房地产市场的库存量和销售速度，较短的去化周期表明销售速度快，库存量较低，而较长的去化周期则表示销售速度较慢，库存量较高。去化周期的合理范围根据不同来源和地区可能有所不同，但一般认为在6个月到18个月之间是比较合理的

据上海的一家研究机构统计，目前全国有41个城市去化周期超过了36个月，其中就包含了武汉（省会城市就几个，有哈尔滨、福州和武汉），武汉达到了41.6个月，简单来说，就是武汉的存量商品房，按照去年月平均销量，就算没有新增商品房，也需要42个月左右（3年半）才能卖完

大白话就是，即使武汉从今天开始不开工新楼盘，已建成的商品房也需要到2027年底才能卖完

新政规定，去存化周期超过36个月的城市，就不要再供地了

武汉发展很不平衡，这种一刀切的政策未必合适

新政，对武汉15个地方影响是不同的，长江新区这样的地方无所谓，反正财政和中心城区统一

三环外的几个新城区，都是自己管自己，黄陂新洲江夏蔡甸，收了多少税就办多少事（中央会转移支付一些，武汉市基本不管），财政只够教育、医疗、社区支出等大项，城市建设都要靠卖地的收入（这些年，农村的马路之所以修得那么好，是因为土地出让收入中一半以上必须用在农村）

如果没有卖地收入，三环外的8个地方很难再有基础设施建设工程了，特别是黄陂，面积巨大，需要新建和改造的工程很多，不能卖地以后，修建速度会慢许多，过去修条马路3-5年，将来或许要10-20年

对于这个政策，咱们武汉需要分区对待

市区和郊区是不同的

市区，经过几十年的建设，马路和民生配套相对完善，土地出让收入减少对他们的影响不大

但武汉的4个新城区，面积最小的蔡甸都有1000平方公里，还需要投入大量资金到基础设施和民生配套中，武汉市和湖北都不投入的情况下，靠郊区那可怜的一点收入，要想追上上海北京的郊县，再过50年都不可能

武汉郊区，2010-2020年都取得了翻天覆地的变化，土地出让功不可没，以黄陂为例，这10年总共获得了700亿以上的土地出让收入，才有能力在南部修建几十条马路出来

没有了土地出让收入，4个新城区怎么办呢？

除非武汉市改变2级财政体制，郊区和市区的财政收入放在一起使用（光谷和武汉经开的税收，能用在黄陂蔡甸人民头上），但这个可能性很小很小

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