导 读

近期，万科处于风口浪尖，作为上市公司也有信息披露的义务。4月14日，万科召开了一次投资者交流会，针对社会上对万科的各种消息和议论进行了充分的信息披露，中金、中信、摩根士丹利等多家券商代表均有参加。

万科董事会主席郁亮带领总裁祝九胜、董事会秘书朱旭针对万科目前的情况、烟台举报事件、万科管理层被边控传闻等一一进行澄清。

一、回应万科遇到的阶段性经营困难

（一）万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案

针对目前面临的经营困境，万科做了自我反省。认为主要的问题在于过往虽然已经从思想上认识到房地产将面临调整，也在国内率先喊出以活下去作为企业经营目标的口号，但还是心存侥幸心理，在过往出现了投资冒进和经营部署上的失误。

万科管理层表示，当前万科的确遇到了阶段性经营困难，流动性短期承压，但万科已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。

“我们将首先立足自救，立足自身能力和资源自我化解风险，对所有在手业务，全部重新打开和检视，分类进行梳理，并制定针对性方案。其次是用足现有的各类融资工具，我们已积极调集各一线力量，以用好用足中央出台的一系列有利于行业化解风险的政策性融资工具。期间我们得到了金融机构的理解、支持、指导和帮助，我们感恩于心。这里我也郑重承诺，万科集团所有项目，将保证按时高质量交付。”

除了这两个应对手段，万科管理层再次表明态度，2024年万科管理团队坚决不躺平，全力以赴渡过难关。公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。

这样的表态一定程度上会让投资人有所放心。

（二）万科自身在宏观情况和行业情况发生重大变化时，投资冒进和失误导致目前的经营挑战

是什么原因导致了万科目前遇到挑战？本次万科管理层更加细化了对相关原因的剖析。

虽然有外部市场变化原因，但更多是万科自身在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整。主要有以下几个方面问题：

首先，尽管万科在行业中最早意识到需要转型发展，提出“开发经营服务并重”的经营理念，并实实在在布局了一批基于自身主业、符合国家政策导向的经营服务类业务和业态，但实际操作过程中存在步子过大、操之过急的问题。转型业务超出万科资源匹配能力，过多占用了开发业务资金，规模过大也导致管理能力跟不上，经营目标未能按计划达成。

第二，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但后续行为未能摆脱行业惯性，在不少城市，包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误。在中央明确提出行业高质量发展目标与要求后，未能对行业普遍存在的“三高”模式进行更为彻底的调整，导致今天出现被动局面。

第三，在中央明确做出行业供求关系发生根本变化的战略判断，并为行业新发展模式转变出台一系列重要政策措施后，万科对融资模式趋势性变化的认识不够全面透彻，集团已经启动了房地产融资模式的调整，但从总对总的信用融资为主转向新的融资模式还需要一个过程。

目前万科融资面临三方面挑战：一是开发业务收支不平衡，二是从融资从总对总转成项目制，三是整个经营性业务布局带来的挑战。

对问题的梳理万科还是很客观的，一定程度上让投资人对万科现在的经营情况有了全面的了解。