近年来，国家出台了有关城市更新、城中村改造、保障性住房、社区养老及托幼等一系列政策，为行业的未来提供了更大的市场空间以及多元化发展路径指引。

在此背景下，物管企业在非居住赛道如何实现突围？2023年到2025年，或是物业行业的一大分水岭，行业未来又将出现哪些趋势性的发展？

对话嘉宾：

深圳市物业管理行业协会秘书长 张红喜

万物云董事长 朱保全

深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长 唐学斌

综合型物企在细分赛道或不占明显优势

Q：除了基础物业服务、增值服务等，物业企业也在积极拓展新的盈利赛道，诸如拓展多样化的非住宅物业。物管企业在非居住赛道，如何实现突围？

张红喜：非住宅物管明显具备更强的专业性和进入门槛，主要体现为：技术门槛高，如医院、产业园区；安全要求更高，如机场、车站、商场；智能化应用更加深入，如写字楼；服务内容多样化，如商场、写字楼、学校；部分带有公益性，如学校、医院等。在高门槛要求下，进入细分市场的物业企业需要具备相应的专业能力。但是，非住宅物业管理赛道也存在重大挑战。近几年，由财政资金支持的非住项目现金流或将显著恶化，从而使相关物业企业出现应收账款激增的情况。

朱保全：物业服务是以项目为中心，以为业主资产保值增值为目的，而综合设施服务则是以客户为中心，以为企业主打造良好环境空间为目的。虽然看似都有保安、保洁、维修工等基础岗位，但根本理念不同。对于物业企业而言，不能说是增加盈利赛道，只能说是从物业服务领域进入综合设施服务领域。至于装修赛道，每家企业看法、做法均不同，过去40年，我国还没有哪家家装公司做得特别成功，如果物业企业只是简单地把家装看作一种增值服务，或许小瞧了这门生意。

唐学斌：大多数物业企业实际上是“综合性物业”，旗下住宅、写字楼、商业等各种业态都有涉猎。若以综合性物业的身份去拓展非居住市场，并不具备较强的竞争力，也未必能获得较好的收益。非居物业，除了限制多之外，竞争也非常激烈。要实现突围，我认为万变不离其宗：其一，树立品牌，比如形成服务医院、学校、城市服务等细分市场的相关品牌，从众多综合性物业企业中区分开来，拥有独特的品牌价值；其二，根据行业特点将企业升级改造，将新技术、新科技、新产品引入到相关赛道中，才能在相关领域得以发展；其三，这些赛道或是未来中小型物业企业重点关注的方向，大型综合型物业企业在这些领域不一定具有较大优势。

“物业服务+生活服务”模式还需长期探索

Q：2023年以来，我国在城市更新、城中村改造、保障性住房、社区养老及托幼等领域出台了一系列政策，物管企业在这些赛道，如何抓住机会？又该如何布局？

张红喜：在房地产新发展模式下，头部物业企业纷纷落地“物业服务+生活服务”创新模式，不断扩大服务范围，如房屋经纪、房屋焕新和家装经纪、到家服务、酒类销售、衣物洗护、社区传媒、本地生活、空间服务、社区养老、宠物寄养、绿植打理等，持续完善“15分钟便民生活圈”建设。不过，不同的物业企业发展基因不同，需要根据自身优势和专业能力，依据先行者的探索和经验，找到自己的发展方向，这是一个方兴未艾的长期探索过程，目前来看，这个过程远没有定型或结束。

朱保全：城市更新、城中村、保障性住房、社区养老、托幼等，是否需要物业企业参与，可谓仁者见仁、智者见智。城市更新与城中村改造，是非常重的投资，而物业企业多数是轻资产服务，性质不同，但日本的大和房屋，就是从后期租赁服务到前期给土地主做开发规划、设计投资回报等提供一揽子服务，也就是说，后期运营如果能够与前期改造方共同参与，也会使这些重资产投资事半功倍。至于社区养老与托幼，排在第一位的还是设施建设，然后是护工训练，这里又涉及轻资产公司是否愿意做重资产投资的问题了。

唐学斌：在社区服务方面，物业企业往往存在一定的误区，比如养老、托幼等领域，虽是社区服务的一部分，但本质上不是物业管理的范畴，物业企业并不具备相关专业能力，也很难实现突围。因此，在我看来，在这些赛道上物业企业没必要进行太多尝试，可以引入一些优秀的养老、托幼企业，整合相关信息、服务资源，从而在这些服务中获得相关利益。

2023-2025年或是物企独立性表现分水岭

Q：有业内人士指出，对物业管理企业而言，2023年到2025年是一个分水岭，行业未来将出现哪些趋势性的发展？

张红喜：预计未来头部物业企业将主动清退低质项目，业委会主导的二手物业管理项目招投标数量将逐年增长，并在2025年后不久，成为物业管理的主流市场。而在社区增值服务方面，将由传统流量与资源转化驱动，步入核心产品垂直化产业能力打造的新阶段，单品机会得到持续印证，各物业企业增值服务差异化也将逐步加强。赛道选择方面，强周期、与房产开发高度相关业务逐渐淡出，向具备较强可持续性的业务倾斜，如团餐、设施设备服务、存量房相关资产服务等。整体来看，物业企业的业务拓展正朝着更加追求优势区域、优势业态和优势产品密度等方向发展，并逐渐在细分市场形成差异化的竞争力。

朱保全：2023-2025年会是物业企业独立性表现的分水岭。如果说2022年之前，物业企业主要依托我国房地产开发企业的增量，或者与开发商母公司之间的关联交易，而接下来，物业企业是否能够走出自己的独立行情至关重要，比如收入来源于非关联单位、项目来源于完全的市场拓展。这是一条涅槃重生之路。当然，物业企业如果能向上延展，反向订制不动产与设施投资，那就会形成完全不同的格局。

唐学斌：未来，不少物业企业的房地产母公司可能会破产，从市场上消失，但旗下物业企业大概率不会消失。除少数央国企，大多数物业企业不得不独立运作，物业和房地产这两大产业彻底分离，短期来看可能是坏事，但长期来看是好事。物业独立运作可能是一次重大契机，脱离地产庇护或利益输送后，很多物业企业不得不面对企业发展的根本问题，会在品牌定位、盈利来源、效率服务等方面得以纠偏，几年调整后市场会进入新的发展格局，从这一角度来看，可能是一个分水岭。

不过，物业管理还需要思考如何从单一靠物业收入支撑利润的模式上转变。物业管理本质上属于民生服务，靠物业费挣钱对上市公司来说故事讲不久、也讲不好，因此，必须开展社区服务、多种经营，但物业企业在这一领域摸索了多年，还没有真正有效的突破，这才是未来物业企业需要认真研究的地方。从这一层面分析，物业企业的利润何时从基础物业服务转型到社区增值服务为主，才是真正的行业分水岭。

2024年5月7日新京报产经周刊《物业转型之路》。

文/张晓兰 图/受访者供图

编辑 杨娟娟 校对 薛京宁