五一前等到晚上12点没落地，今天落地了。上一次是2.07，3个月时间，二次放宽《》。

直入主题，给大家解读一下。

核心内容，简单几句化：

1）福罗南+宝安俩街道（新安、西乡）继续原有限购政策，此外放松限购。

2）限购区之外，非深户社保“3变1”。

3）限购区之外，2孩以上深户家庭可以多买一套房（即最多可买3套）。

3）限购区之外，取消企业购买住宅的禁令，符合一定条件的企业可以购房且不限套数（此项禁令为2018年7.31政策颁布）。

4）推进“以旧换新”，相关机构可不区分限购区豁免2018.7.31购房禁令。

以及还有一个，看到说乐有家APP已经可以上架真实成交价了。这个非常重要，重要程度超过以上逐项政策叠加。希望不要再收回了。

讨论几个问题：

第一，分区分级解除限购的整体思路。

和其它三个一线城市没有区别，政策没有体现出系统化的重整供求关系，还是一个走一步看一步的政策，属于较大级别的细节性调整。比如，依然是分区解除限购、逐级解除限购的思路，住房供应紧张的核心区域继续维持限购，去化周期长的非核心区域放开。对于不同的家庭，推行不同的政策。

有亮点的部分，但是整体上略略低于市场预期，在广泛性上，和在力度上。比如在广泛性上，像公众呼声较高的税费政策（尤其是增值税减免）、土地及住房供应总量政策、限售限价政策等等，依然没有触及。显示政策意图依然想徐徐图之，留有后手，以备未来之需。而在力度上，比如市场先前传闻，是预期福田南山之外全部放开的。但是落地并非如此，而且，在“非限购区”家庭购房，也没有像传闻理解的那样，直接全面免除一切限制条件。

整体上看，和市场期待的直接效仿香港全面“撤辣”，还是有差距。当然，市场这个期待，客观上讲，本身就属于过高了，今时今日，不可能有哪个城市敢一刀切、无差别的全放了，大家全都是“摸着别人过河”。

第二，关于限购区、非限购区划分的理解。

还是一个分区解除限购的思路，在限购区、非限购区的划分上，没有遵从传统的“关内关外”思路，而是大体上按照深圳2021版“国土空间规划”的版图定的。当时该规划确立了深圳“都市核心区”的概念——以福田、罗湖、南山、前海合作区为基础，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华和南湾街道等区域纳入都市核心区范围。这个核心区是深圳就业密度最高的地区，大多数也是深圳房价最贵的地区，并且也是深圳历史上住房最为供不应求的地区。

两者基本高度重叠，唯有龙华的两个街道、龙岗的四个街道这次被撇除在外。我理解是因为这些区域这两年供应量较多、去化周期过长，以及房价下跌过猛（尤其是龙华）。

这样的划分依据是很科学的，比如盐田，属于关内，但2023年全年只卖出了349套住宅，而区域远期库存可以达到1-2万套，这样的地方还要“限购”，令人匪夷所思。所以，市场不至于有大的分歧。只有罗湖一个分歧点，因为罗湖这些年把大量的土地都给了非住，市场根本起不来，在人们眼里已经完全没有必要继续保留限购。

第三，家庭放宽实施效果已经证明有限。

家庭购房主要是两条政策，非深户“3变1”，深户多孩可多买1套。这个会有效果，效果主要在非深户，一是因为深圳外来人口比重奇高，只要有一部分能够释放，就很不错；二是因为这是非深户社保年限继2月“5变3”之后3个月又“3变1”，飞快的又减了2年。可以提前释放出不少的需求量，尤其是“无比坚硬”的刚需。

但持续效果可能还是会低于预期，在于现在的人们，尤其是刚需，预期收入前景看淡，加上又有保障房分流，此外还有对房地产的知识程度，他们真正愿意在当前这个低迷时刻大胆掏腰包入市的可能性，相对较低。

我认为，深圳此时其实已经不再需要对家庭进行分级，如果真的要“扩大内需”，正确的做法最起码应该是：以常住人口作为基础，只要是常住人口，就应该一视同仁把人家买房子的权利还给人家。无限度的把家庭分为“三六九等”，会让政策变得越来越复杂，也会让人群变得越来越不满。

过往的事实也都证明了这一点，每一次逐级的放开限购，效果都不及预期，预期收入是最大的问题。何况你放开限购的区域，大多数又都不是核心区域。是以，参考过往，这部分效果当然会有刺激，但是持续性还是需要观察。

第四，亮点是放开企业购买。

放开企业购买，我认为是最大的亮点。

深圳在2018.7.31颁布了企业购房禁令——当时是因为招商双玺的“5000万蹲”，后被查实以公司名义购房的比重占到高达22%，是以深圳叫停了企事业单位、社会组织等法人单位购买包含二手房在内的商品住房。这项政策出台之后，还是有不少企业为了解决员工住房问题，跑去买了不少的公寓、R3宿舍等等。也有不少的外地资金，最终也去向了公寓市场。

这次在非限购区完全放开了企业购房，并且如果企业是参与“以旧换新”，是在全深圳范围内都放开。

这相当于释放了接近6年的企业购房需求量，虽然说这几年，政府也通过保租房、人才房等等方式为企业解决了需求，但是预料依然一部分真实的企业需求（考虑到民营企业现在的普遍状态，释放量会比预想为少）。也有希望能够吸引一些外地的较大规模的资金，通过注册公司的形式来购置一些回报率较可观的住宅。

第五，整体效果及后续判断。

1）这是深圳继2.07限购宽松之后的又一次放宽，依然维持着小步快走、且走且看的思路，。预示着政策实质性宽松一直在继续，未来大概率还会继续宽松下去。

2）本次限购二次宽松，比前次政策力度有所增强，区域划分也相对科学，但整体仍不及预期。5月的新房二手房成交会得到短期提振，非限购区的楼市成交量有希望出现一波脉冲。但持续性应该还是和前次一样，需要政策持续不断的加码提振。

3）政策持续叠加相信最终会有效果，但是今天的市场与行业绝非单一政策提振就可以逆转，需要整体条件配合，大环境、预期收入、市场自然调整等等。政策只是必要条件，而非充分条件。

4）我个人依然强烈呼吁此时此刻应当全面、一刀切、无差别的解除过往一切行政管制，让市场功能回归。深圳房地产以及城市未来的希望，也一定在此。

5）对于个人和企业，我个人建议是不要太关注政策了。因为按照现在的思路，未来类似的放宽政策一定会非常频繁（如果你看看前4月房企的销售额就会更加确信这一点）。每一次调整的效果都会差不多，最终市场复苏一定是所有条件的合力，不会是某一个。不如回到自身的需要和目标去做决策，该做什么做什么。

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