前几天穆迪再次下调了部分国内房企的信用评级，其中就包括近来频频陷入舆论漩涡之中的万科。在穆迪的评级体系中Ba3属于较低的级别，这正是万科被调降后的级别。万科立马予以回应，表示不服，认为“评级机构基于对行业的悲观展望以及对公司不确定性的担忧，做出了调整公司评级的决定，这未能全面有效地反映公司在经营、融资和流动性等方面的积极举措”。

穆迪是全球三大评级机构之一，享有盛名，针对其给出的评级结果不能全信但也不能完全不信，结合当下国内房地产行业形势以及部分非国有房企面临的资金困境，如果还有很高的评级反倒会令人疑惑不解了。此外，4月29日收盘后万科发布的2024年第一季度财务报告在一定程度上印证了评级下调是有一定道理的。

2024年1-3月万科实现营业收入615.9亿元，同比下滑10%；归属于母公司净利润方面为亏损3.62亿元，同比下降125%。

是的，万科又一次陷入季度亏损，而万科历史上的首次季度亏损发生在2023年第四季度，也就是说万科已经连续两个季度亏钱了。

纵向来看，2020年至2023年的第一季度万科的盈利均在12亿元至15亿元之间，相对较为稳定，今年一季度由赚转亏确实比较突兀，很难不让人浮想联翩。当然，万科的亏损是有迹可循的，从其销售量的大幅下滑就能看出端倪来。

今年第一季度万科的销售额为579.7亿元，虽排在全国第三但相比去年一季度下滑了37.9%。注意，销售额将近四成的降幅还是在去年一季度本就不高情形下的结果，如果和2021年中国楼市的阶段性高点比，万科前三个月的销售额跌去了60%以上。

房地产是典型的资本密集型行业，规模效应非常明显。什么是规模效应呢？简单来说就是生产销售得越多单位成本越低、利润率越高，相反，则单位成本越高、利润率越低甚至因急剧攀升的单位固定成本而陷入亏损。

万科最近两个季度的经营亏损便是最好的例子，销售额持续下滑导致规模效应减弱。

亏钱引发的最大隐患是消耗现金资源，这可是房企的命脉，可以说当下所有“暴雷”的房企都是因为现金不足，倒不是由于总资产不够了。

截至2024年3月末万科的现金储备为830.7亿元人民币。看着好像不算少，别急，我说两个数据，然后大家再来判断少不少。

一是截至今年3月底万科的短期借款、长期借款和应付债券共计2417.9亿元，这几个项目也叫做有息负债，是需要用真金白银还本付息的，830.7亿元的现金储备差不多是有息负债的三分之一，这么一比较就不多了吧？

二是万科的现金储备正在逐渐减少，去年年底还有998.14亿元，现在是830.7亿元，三个月净消耗了167.4亿元。而在万科现金储备最多的2021年其拥有1966亿元，是现在的2.4倍。

与此同时，2021年一季度万科的有息负债总额为1930.48亿元，可是比现在还要少的。把现金储备除以有息负债总额能够得出现金与有息负债比，三年前的2021年一季度为102%，现在为34%。

超过100%说明现金储备完全能够覆盖有息负债，财务状况非常良好，当下的这个比例只有鼎盛时期的三分之一。你说穆迪下调万科的信用评级有没有些许道理呢？

万科是地产行业的优等生，向来是比较注重风险管控的，这也是不少民营甚至混合所有制房企早已“暴雷”万科还能“坚挺”的原因之一。

同时，万科的最大单一股东是深圳国资委实控的深圳地铁，所以深圳国资是万科最强大的后盾，可以为其“输血”，助其屹立于行业寒冬。

事实上深圳国资确实是这么做的，除了此前出面为万科站台外还实打实地出资接盘万科的项目。当然，万科也承接了不少同深圳市政工程有关的项目。

不过，“输血”只能解燃眉之急，万科要想安然渡过行业寒冬还得靠恢复自身的造血能力。

万科的销售额大幅下降，房子卖不出去导致回款受到影响，现金储备下降，偿债能力减弱，整条逻辑链的起点是销售，只要房子卖出去了什么问题都能解决。

这道理简单但做起来难。万科不是不想卖房子，而是国内地产行业尚未触底反弹，大家的日子都不好过、销售额均在下降。

2024年1-3月全国新建商品房销售面积同比下降19.4%、销售额同比下降27.6%。大势如此，身在地产行业里的任何一家企业都无法独善其身。

因此，决定万科是否能够渡过难关的关键不是万科自己身上，而在中国房地产行业的复苏上。

4月29日，A股和港股房地产企业股价大涨，万科（A股上市）涨停、万科企业（港股）上涨近20%；4月30日房企股价继续狂飙，截至本文写作之时万科在A股的股价已上涨了%。

资本市场向来是最灵敏的，难道节后要发布大的楼市新政，比如一线城市全面放开限购了？我们拭目以待。

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