住房限购政策正逐步退出市场！

4月28日，据微信公众号“成都住建”消息，四川省成都市出台通知，进一步优化房地产市场政策，通知自2024年4月29日起正式施行。

这也意味着，成都成为武汉、合肥、南京、长沙等热点省会城市后，又一座全面放开住房限购的城市。

中新社报道称，中国房地产调控政策正经历一轮密集的调整。给限制性政策“做减法”，给创新性政策“做加法”，“一加一减”之间，系统性谋划、平衡楼市供需的新思路显现。

成都住房限购政策已执行7年半，此前已多次优化

回顾成都的限购政策，至今已执行约7年半时间。

2016年10月1日，成都市房管局等部门发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，措施提到，成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（不限购二手房）。

2017年3月23日，成都市发布《关于完善我市住房限购政策的通知》，将二手住房纳入限购范围。

2018年5月15日晚间，成都市政府发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，《通知》明确将限购对象由自然人调整为家庭。 同时，将限售范围扩大到全市，全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

2021年下半年开始，随着楼市下行，各地房地产政策开始松绑，成都也不例外。

2022年5月，成都出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，放松了对限购和无房的认定条件；11月，优化区域限购，完善商品住房公证摇号排序选房；12月再次优化完善限购政策，父母投靠成年子女入户可在户籍对应限购区域购一套住房；2023年9月，成都官宣144平方米以上住房取消限购，限购区域调整。

此次，成都明确全市范围内住房交易不再审核购房资格，也意味着成都全面退出限购政策。

据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，截至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中合肥、昆明、苏州、长沙等22城全面放松限购。

住房限购政策逐步退出市场，除海南省外仅有7城仍执行限购

根据中指研究院监测，截至目前，除海南省外，核心城市中，北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，全域退出限购，这是近段时间二线城市的共同选择，预计接下来会覆盖到其他城市。 在系统谋划稳楼市政策强化地方主体责任以及一季度新房市场不及预期的背景下，地方救市的动力更强了。

目前，一线城市限购政策已开始松动

广州成为一线城市中首个放宽购房条件的城市。目前，广州在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

今年1月，上海优化住房限购政策，支持非沪籍单身人士购房，自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

北京在今年2月优化通州楼市限购政策，落户或就业家庭不再“双限”。同时，进一步松绑离婚限购政策。北京市住建委相关工作人员表示，“自3月27日起，离婚限购政策不再执行。”即北京离婚后购房不再受离婚年限限制。4月，北京进一步优化楼市政策，离婚不满一年的申请人如名下无成套住房，执行首套房信贷政策。

深圳市则于今年2月发布新政，户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。

另一方面，加快建立城市房地产融资协调机制是今年各地房地产支持性政策的一大新方向。官方信息显示，截至4月初，中国所有地级及以上城市均已建立城市房地产融资协调机制。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元人民币。

还有不少地方探索房屋“以旧换新”。据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。其中，盐城、苏州、沈阳等地发放“以旧换新”购房补贴；江苏海安、苏州相城区、郑州、连云港等由地方或开发商直接收购旧房。“以旧换新”从房屋置换链条的起点入手，有助于畅通循环，激活改善性住房需求。

还有城市探索土地出让的新方式。近期，浙江丽水透露，拟出让“定制化”低密度住宅地块。该地块面向大众出让，业主可以独立购买土地并进行建设，也可以多个业主联合共同竞拍、建设。这一模式下，开发商不再垄断新房建设和供给。李宇嘉认为，这一模式有利于满足多样化多层次的住房需求，预计会有更多城市效仿。

外资突然看好中国地产复苏

2021年初，瑞银大中华区房地产研究主管分析师John Lam曾罕见地对中国恒大集团给出了卖出评级，一度震惊了市场。几个月后，恒大正式暴雷，证明了John Lam的先见之明。

而如今，这位分析师开始调转方向，在不少人仍对中国地产行业心存疑虑之际，预测中国房地产市场将逐步复苏。

近日，John Lam在香港接受采访时表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

他预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。今年1月，他已经将龙湖集团控股等几家房地产公司的评级上调为买入。

Lam毕业于香港科技大学，曾在摩根士丹利工作过一段时间。

2021年1月，John Lam下调了对恒大的评级，并将目标价从之前的14.50港元下调至6港元，成为当时19位关注恒大的分析师中唯一一位给予该公司卖出评级，并将目标股价下调至当时市场股价以下的分析师。

他的举动在当时引起了市场哗然，但随后他的担忧很快得到了证实：恒大股价在当年4月开始暴跌逾90%，当年下半年暴雷，14个月后停牌。

但现在，John Lam认为，在经历了几年的痛苦时光之后，中国房地产行业正准备缓慢复苏。

曙光已现？

虽然John Lam预计，中国今年的房地产行业销量和价格不会上涨，但降幅会有所缓解。

他认为，按面积计算，今年国内住宅销售可能会下降7%，低于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收窄。同时，一线和二线城市的房价可能下滑10%。

Lam还预测：“一旦房价稳定下来，我们认为被压抑的需求将会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。”

John Lam还提到，由于许多房地产企业已停止购买土地和建造房屋，从而减少了供应过剩。在楼市低迷期间，中国开发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积计房地产销售37%的降幅。Lam认为，这种“去库存”可能会使国内住房的库存水平明显下滑。

在近期的房地产危机中，不少人会联想起此前日本和美国的房地产泡沫破裂危机。

事实上，日本用了大约15年的时间才从上世纪90年代初的大规模房地产泡沫中走出谷底，而美国则用了大约6年的时间才从次贷危机中复苏。而目前，中国大陆房价较峰值下跌近20%，与1997年中国香港楼市泡沫破裂后70%的跌幅相去甚远。

John Lam认为，中国大陆的房地产市场比日本和中国香港更健康，其危机程度也不及后二者严重。其原因是中国城市化率和家庭杠杆率较低，并且实施了严格的外汇管制，这些因素结合在一起，使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫。

Lam认为：“我们应该期待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢复稳定。目前，最大的争论是购房者需求如何恢复的宏观问题。”

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来源：澎湃新闻、财联社、中国新闻网

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