走市场经济道路，把选择权还给老百姓，让他们可以自己建独栋住宅，让他们可以到一线城市买房，这些都是利国利民的大好事，也是他们本应享受的权利。

作者：李一年（抱朴财经评论员）

4月28日，关于房地产的新闻连续有两条刷遍全网：在南京买房可送户口；成都取消限购。

此前，还有一条新闻值得关注：

4月17日，浙江丽水市丽江碧湖区块“定制化”低密度住宅地块将出让，可以单个业主拿地建设、多业主联合竞买，在指定的土地单元内，建设方式可由业主“量体裁衣”，项目总面积约16亩，容积率约0.7。

4月28日，丽水市自然资源和规划局莲都分局工作人员表示，业主拿地后，建设单位需自行寻找，自行设计。相关部门将推出详细的设计规范条件。

我的观点：因为市场倒逼，房地产破冰时刻来临，房地产进入一个超乎寻常的2.0时代，这其实是好事。

01南京去年已取消限购

南京为什么重启“购房落户”政策，即买房送户口？很简单，房子卖不动了，影响土地财政以及各种绩效。

实际上，南京去年就取消了限购。

去年9月，南京取消了对玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区等四区的购房限制，全面解除了限购，打响了核心二线城市全面放开限购的“第一枪”。

然而并没有什么用。

数据显示，2024年一季度，南京新房住宅成交量3961套（不含高淳、溧水），环比下滑 60%；成交总面积48.5万㎡，环比也减少59.2%，成交总金额（GMV）143.24亿元，环比下跌59.5%。新房成交均价29512 元/㎡，环比小幅下滑0.6%，同比则跌了9.5%。

所以，必须继续出鼓励政策。

4月26日，南京又发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》。其中提出，南京市区取得合法产权住房的人员，可申请本人户口迁入该住房，其配偶、未婚子女、父母可申请办理户口随迁。这意味着，南京重启“购房落户”政策。

所以，担心取消限购就会导致城市有大量人口涌入，导致交通压力、医疗压力、教育压力，那真的是想多了，至少在南京这样的核心二线城市没有出现这种压力。

抱朴财经私享会群里有位南京的朋友说，小区很多人都在卖房，而且大家内心都很忐忑，有些房子是亏本卖出的，他准备把自住房也挂出去卖掉。

这种心态和信息供参考。

02“全国第一”绷不住了

看看成都，4月28日，成都市住建局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，全域取消限购。

抱朴财经私享会群里同样也有成都的小伙伴一直在“赞叹”：成都有高人，新房价格节节高，而且土地价格节节高。

据房天下数据统计，4月第4周成都新房价格16421元/平，环比上周上涨0.09%。

这只是小菜，看看大餐：

据国家统计局数据显示，2022年1月至2023年12月的24个月的时间里，成都的新建商品住宅销售价格均呈现环比上涨态势；2022年1月至2023年6月的18个月的时间里，二手住房的销售价格也表现为环比连续上涨。

据成都市住建局公开信息，2023年全年，成都房产成交量达36万余套，其中新建商品房成交量达到14.6万套，同比增长9.7%；二手房成交量达22万多套，同比增长68%。无论是新房还是二手房的成交套数，成都都赶超了一线城市，排在全国第一。

▲图源：财新数据

为什么全国第一都绷不住了，哪些事情正在发生？

看看土地市场：

4月24日，成都中心城区迎来本周第二场土地拍卖活动，此次出让的2宗住宅用地均以底价成交，共计成交总价约10.4亿元。据了解，成都原定当日出让5宗地块，双流区2宗地块及郫都区1宗地块于4月23日公告因故终止出让。

4月25日是成都4月土地拍卖的最后一个拍卖日，原计划拍卖6宗地块，但新都区斑竹园街道约39亩住宅用地拍卖出让时间延期至5月10日10时。此次成功拍卖的5宗地块，全部以底价出让，共计成交总价约20.32亿元。

不是底价就是因故终止。

成都赶紧取消限购是非常正确的选择。

南京、成都取消限购，南京重启“购房落户”政策都是非常正确的，客观上是在走市场化方向，本来嘛，作为中国人，我拿着钱去哪里买房都是支持国家建设，不应该加以限制。

如果说南京、成都此举是房地产市场的“融冰之举”，那么，浙江丽水的一个政策算是破冰之举，值得大赞。

03丽水模式应该快速铺开

浙江丽水市丽江碧湖区块“定制化”低密度住宅地块将出让，可以单个业主拿地建设、多业主联合竞买，在指定的土地单元内，建设方式可由业主“量体裁衣”，项目总面积约16亩，容积率约0.7。

▲图源：“丽水人居”公众号

而且，工作人员确认，购地后，建设单位需自行寻找；不提供具体设计图，需自行设计。相关部门将会推出详细的设计规范条件，推出时间未定。

只要符合建筑规划设计条件并通过审批，无论是户型设计、室内装修，还是房屋风格、外立面、庭院布局、景观设计、内部构造等，都根据业主个性化需求定制。

▲上图白色部分为建筑控制线，范围内可建设房屋

此外，可竞拍的业主无户籍限制，多业主联合没有数量上限，每亩起拍价在200万至300万元，竞拍成功后无须通过成立公司的形式建房。

当然有房产证，可转让出售。

这是什么意思呢？我为什么说是破冰？

因为你直接绕开了房地产公司，直接自己买地，然后找包工头开干了，只要合法合规，想怎么干就怎么干，还有房产证，不是小产权房。

虽然只是丽水的一小步，绝对是中国的一大步啊。

中国人的居住需求是多样化的，因为人口的绝对数量多，其实有相当一部分人希望在合适的地点拥有自己的独立的房子，类似于日本的“一户建”，虽然不大，但是独门独院，也可以两户布局，停车自由、院中聚会自由、打篮球自由统统都实现。

以前，实现这些需要通过开发商，开发商赚了一笔，里面还有不少的税，现在的丽水模式直接不让中间商赚差价，这是一个好模式。

如果这种模式能推广的话，某些开发商可能倒下去，但是千千万万的业主却嗨起来。

澎湃新闻在2021年推送了张清勇先生（中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、农业与农村发展学院副教授）的文章《独栋还是公寓？二战后日本住宅形态的演变与启示》，里面提到以下数据：

2018年，日本共有2876万户住在独栋住宅，占53.6%；公寓户数2334.4万户，占43.5%。

▲日本白川乡的独栋住宅

日本住宅形态以独栋为主，支持独栋的理由主要有7个，包括：

（1）“接地性”，有一个庭院，接近土壤；

（2）“心理的安定”，可以不假思索地生活，不用顾忌左邻右舍；

（3）“适合老年人和儿童”；

（4）“布局自由”，方便改扩建；

（5）“资产性”，有利于财产增值；

（6）“生活环境”；

（7）“所有者的意识”，感觉像是一个国家和一座城堡的所有者。

现在想激活房地产市场，丽水的探索就是日本的“一户建”模式（即独栋），以前动不动就把一块地拍出几十亿、十几亿的模式肯定是越来越不行了，但是这不代表房地产市场没有需求。

相反，我认为房地产市场是有“新质生产力”的，从网络的反响来看，很多网友都表示看好这种模式，有网友说：“不是我不想买房，而是我不想让开发商割我的韭菜，能省就省”，这其实是一种普遍的心态。

而且，政策也支持。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条，境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例规定取得土地使用权，进行开发、利用、经营。

据财联社去年10月报道，自然资源部已向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。有媒体评论，意味着始自1994年的“限墅令”或迎来松绑。

丽水模式应该快速铺开，这种消费不用刺激，只要买了地，业主们自己就会和包工头商量购买钢筋、水泥等，后续还有家具、家电。

04更大力度放松一线城市限购

最后，我想谈谈一线城市的限购问题。

迄今为止，一线城市的部分核心区域还有限购措施，但是，说实话，意义已经不大了，大家都懂现在的市场行情。

小长假快到了，更大力度放松一线城市的限购，甚至全面取消部分一线城市的限购是一个选项，只要市场火起来，一切好说。

香港撤掉一些调控政策之后，楼市确实上行了。

《证券时报》报道：香港楼市全面“撤辣”后，开发商们也在加速推盘。近日，香港多个新房项目都传来热销的消息。由长实集团与港铁公司合作开发的“Blue Coast”项目首次开盘推售近422套房。市场公开信息显示，此次销售套现近75亿港元，创下香港《一手住宅物业销售条例》2013年4月实施以来新盘单日销售金额的最高纪录。

▲Blue Coast项目开盘现场

既然人口往大城市、一线城市集中是趋势，那么，全面取消限购也是趋势，现在楼市遇到困难了，这个取消的趋势加速一些，去对冲目前的疲软是应该的。

错过时间窗口，可能有些事情做起来难度更大。

至于三四五线城市的楼市，很多人都知道未来如何，也有心理预期，现在要做的事情就是合理安排好当地的基建以及公共服务，收缩是不可避免的。

复杂的大时代，每一分钟瞬息万变。

走市场经济道路，把选择权还给老百姓，让他们可以自己建独栋住宅，让他们可以到一线城市买房，这些都是利国利民的大好事，也是他们本应享受的权利。

中国的房地产市场确实还有潜力，关键是要有“一户建”这种个性化产品让老百姓愿意掏钱。

市场倒逼的压力是客观存在的，不服不行，不要犟不要杠，老老实实按市场经济的规律办，某些方面少赚一些，让利于民，某些模式优化一些，过“紧日子”，这才能保持系统的均衡运行。

今时不同往日，很多信息在快速流动，并且被加工、扩散，唯有承认现实，实施务实举措，才能突破上行。