文／廖兴

中铁二局集团大楼以东、通锦西二巷以南，有一块已打围的土地。

公开资料显示，该地块属于“通锦路4＃地块住宅、商业、办公用房及配套设施项目”，已于3月底完成投资审批备案。

通锦路片区4号地块区位示意图

近期，一份名为“金牛区一环内旧城改造项目”客研问卷调查表也在网络中流传，发哥发现，地图之中的“4号地块”恰好与该地块重合。

多个信号表示，自中铁二局重新获得独立操盘权后，这个曾经拉扯十年之久的“金牛区北一环旧城改造”项目正迎来全新进展。

现场实探

配套成熟，闹中取静的北一环

紧邻通锦路东侧，是“通锦路4＃地块住宅、商业、办公用房及配套设施项目”的坐标。

更具象一些，即是与成都曾经的“刚需神盘”通锦坊隔街相望。

因为隶属于北一环，当发哥进入这一板块时，能明显感受到醇熟烟火气与完善配套，这里也是老成都人熟知的“铁半城”的范围。

北一环现状实拍图

此前有媒体报道显示，该项目隶属于占地约200余亩的“中铁二局通锦路片区自主改造项目”，是中铁二局五大片区（通锦路、铁路新村、沙湾、西一环和马家花园宾馆）旧城改造中第二个项目。

因此，在这一片区能随处可见冠有中铁二局名称的物业，包括办公楼、医院、宿舍区和学校等。

中铁二局员工宿舍

从现场能看到，该地块（通锦路片区4号地块）进展最快，已是打围状态，而“金牛区一环内旧城改造项目”客研问卷调查表中批注的“通锦路片区1、2号地块”则进展相对偏缓慢。

依片区附近配套来看，地块西北侧毗邻中铁鹭岛艺术城，以西隔街为中国中铁电务大楼，青羊体育中心在南侧，生活氛围很浓郁。

在偏老旧的城市界面中，中铁鹭岛艺术城打造的约3.4万方川西风格的巴蜀风情商业艺术街区显得格外醒目，中高端餐饮成为这条街的主力商家。

中铁鹭岛艺术城及商业街实拍图

贝壳APP显示，中铁鹭岛艺术城最新一套建面约86㎡户型的成交价为22546元/㎡，该项目有较好的市场口碑，价格也趋于稳定。

中铁鹭岛艺术城二手房成交价，图据：贝壳APP

探访现场时，最直观的感受是，通锦桥片区地处北一环，是主城中难得的一处闹中取静的住居区。

特别是久未有供应的一环地段，能腾笼换鸟出大片待开发地块更是难得，犹如二八板块、攀成钢的老城新区，既能满足老成都烟火气，又能占据核心地段。

起底“客研问卷”

145㎡起？北一环将迎品质改善

事实上，更多人关心的是：隶属于旧城改造项目的1、2号地块和4号地块，将打造为怎样的产品？

虽最终产品形态还有待商榷，但从网络流传的这份“金牛区一环内旧城改造项目”客研问卷调查表，却能发现一些细节。

据该调查表显示，1、2号地块将整体打造，总占地约28亩，4号地块为25亩，均为3.0容积率。

其中，1、2号地块规划为145-185㎡，4号地块规划能级更高，规划为165-225㎡，均为2T2/3T3配置，200㎡以下为3.05米层高，200㎡以上为3.15米层高。

网络流传的“金牛区一环内旧城改造项目”客研问卷调查表

这份资料还显示，该项目预计均价在26000元/㎡左右，会包含新风、地暖、中央空调等配置，地块内还将规划社区健身休闲中心。若以此价估算，不到400万门槛即可买入北一环。

一街之隔的中铁·通锦坊

3月25日，中铁成都设计院官方微信也披露该院召开中铁二局通锦路片区1、2、4#地块方案规划部署专题会，这表示该地块的入市工作正在稳步推进。

2017年至今，成都一环周边仅出让7宗地块，最近一次是不久前龙湖以14700元/㎡底价拿下金牛区北站西二路约14亩地块，足见一环住宅用地的稀缺性。

从目前信息能看到，中铁二局在该项目上拟打造一个高品质改善住宅的初心，特别是面对成都颇为“内卷”的新房产品力，但根据其在成都市场的过往作品，打造中高端产品的能力还有待时间验证。

300多亩地块待开发

拉扯超十年，中铁二局重获操盘权

据了解，“通锦路片区1、2、4号地块”进展加速，与中铁二局重获“金牛区北一环旧城改造项目”的独立操盘权有关。

2013年5月，中铁二局、厦门滕王阁、厦门龙邦置业签署《中铁二局金牛片区旧城改造项目开发建设合作协议》，涉及旧城改造项目总计约381亩，分别占股48%、47.5%、4.5%。

项目率先开发的是约62亩的一期6号土地即：中铁鹭岛艺术城，由厦门滕王阁负责打造产品，中铁二局负责提供土地和工程。

鹭岛国际社区实拍图，摄于2007年

但在中铁鹭岛艺术城取证后的2017年，中铁二局与厦门滕王阁或因土地资产注入而产生分歧。

这些年，在双方多次对簿公堂后，“金牛片区旧城改造项目”范围内的多宗地块使用权被要求变更登记到同基置业名下。

2023年4月，厦门滕王阁转让“金牛区片区旧城改造项目”所持有的47.5%，作价约2.5亿，接盘者正是中铁二局。同时，厦门龙邦置业也从同基置业股东名单退出。

图据：天眼查

据天眼查APP显示，同基置业已由中铁二局100%控股，也意味着，两者近10年的纠纷案终于落下帷幕，占地约381亩的“金牛片区旧城改造项目”已重回中铁二局独立操盘。这或许才是通锦桥片区的城市旧改加速推进的真正原因。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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