每经记者：包晶晶 每经编辑：陈梦妤

继江苏太仓“以旧换新”常态化之后，安徽宣城也完成了首批“以旧换新”登记和筛选，并紧锣密鼓地开启了第二批登记工作。

“现在第二批报名登记已经开始，不需要名额摇号，直接按照报名时间顺序进行评估，具体周期长短不确定。”宣城山水闲庭置业顾问小张表示。

《每日经济新闻》记者观察到，有了太仓、苏州相城区等地的先行样本之后，其他城市的效率明显提高了。宣城与上述城市“旧房换新”模式基本相同，也由宣城市城建集团与宣城市国控集团牵头启动，并且跳过了太仓的初代方案，采用“多套换一套”“多套换多套”“车位直接置换”等模式。

首批100组置换人摇号产生 公积金贷款配套已跟上

宣城市城建集团官微显示，“以旧换新”活动3月11日启动、25日截止，30日公开摇号，从261个登记号码中抽出100名，正式进入评估置换流程。

从具体规则来看，宣城模式吸收了多地的成功经验，参与“以旧换新”的楼盘包括世纪阳江、彩金湖畔、望湖城、山水闲庭、幕溪和府、观江越、江南里、星未来天下名筑等。值得注意的是，按照旧房收购价不高于新房及车位销售价的置换原则，居民家庭可以用一套或多套旧房，置换一套或多套新房及车位。而产权车位或车库与旧房在同一小区内的，可用车位或车库置换同等数量的新房车位。

“换房过程中不收任何手续费，报名时交2万元诚意金，后续无论是否换房，这笔钱都会退还或者转为房款。可以多套旧房换一套新房，旧房价格占新房价格的比例也没有限制，但高于新房价格的不退。”小张说。

根据规则，房屋收购款项方面，支持收购款分批次支付给旧房原产权人，首批用于支付新房首付款，剩余旧房款需等新房贷款放款成功后，支付给旧房原产权人。

政策层面，宣城给予“以旧换新”明确支持。

3月22日，宣城市住房公积金管理委员会发布《关于调整我市住房公积金使用政策的通知》，其中特别提到，参与“以旧换新”置换购房人及其直系亲属，只要符合住房公积金提取、贷款的相关条件，均可申请使用住房公积金。

事实上，宣城房地产市场和大部分三四线城市一样，面临新房和二手房成交冷清的局面。

安居客平台显示，宣城二手房4月挂牌均价7693元/平方米，同比下降7.37%。市区在售新建住宅项目达到16个，销售单价从4999元-12000元/平方米不等。

宣城市住房和城乡建设局发布的房地产市场月报显示，2023年1-12月，全市和市本级商品住宅销售面积分别为146万平方米和51.9万平方米，同比分别下降31.1%和增长11.1%，但批准预售商品住宅同比分别增长12.2%和19.6%。

旧房评估价成双方焦点

一位参与宣城“以旧换新”并幸运摇中的业主在社交平台上对每经记者表示：“自己想好就行，（旧房）评估价真的不高，我家拿出了两套房子评估，确实比中介挂的价格低得多。”

不过她仍然决定继续进行置换流程，因为“二手房市场不景气，卖也不好卖”。

旧房的评估价是“以旧换新”成功与否的关键因素。

上海易居房地产研究院根据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈情况，指出当前最主要的矛盾点聚焦于二手房评估价上。从换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低了。而对于收购二手房的国企来说，过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。

“从评估角度看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。”易居研究院认为。

易居研究院指出，当前全国各地“以旧换新”工作的开展中，相比传统置换模式，新模式下交易效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个月。

在传统的房屋置换模式中，“卖旧”和“买新”两笔操作存在连环单交易风险。“以旧换新”模式下，无论是具备“解约保护期”的先买新再卖旧模式，还是类似宣城的旧房换新模式，即便因评估价格分析而停止换房，先行支付的定金2万元仍然能够退还。对于购房者或换房者而言，交易的障碍因素消除、交易便利度增大、换房流程的舒适度也有所提升。

但广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾发文称，不赞成地方政府（或授意国企城投）直接下场收房。

据每经记者观察，率先推行旧房直接换新房模式的太仓、苏州相城区，包括淮安、宣城等，都属于规模较小的城市或区域，而这些地方国资企业是否由足够资金实力、足够的经验运营好收回来的老旧且分布零散的存量住房？

李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时曾指出：“要看这些城市最后到底收购了多少，如果少量的收购，地方确实也有筹集保障性住房的需要，进行以旧换新也给市场释放信号，稳定市场信心。目前各地一直没有信息披露具体收房的情况，而部分三四线城市的国企有没有资金实力去运作仍待观察。”

“对开发企业来讲，要把品质好、性价比高的好房源拿出来，不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会。要让‘换新’的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。”李宇嘉认为。