又有省会城市在放松楼市政策方面放大招了！4月18日，长沙市住房和城乡建设局发布《关于支持居民购买改善住房的通知》，鼓励市民“以旧换新”购买新房。

根据该通知，即日起，长沙全市范围内“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款，在原有基础上上调最高贷款额度；不再审查购房者资格条件。通知自2024年4月18日起施行，有效期5年。

值得一提的是，长沙楼市自2017年“318”政策之后进入限购时代，2018年6月，长沙正式打响“反炒房”斗争，打出调控组合拳，限购、限地价、限售价、限“离婚”、土地拍卖熔断、摇号等各种措施纷纷出台，被称为“最严调控”，长沙也由此获得调控“模范生”称号。随着本次楼市支持政策的出台，也被业内人士解读为是长沙全面取消楼市限购的标志。

政策出台背景有多方面因素

那么本次长沙取消了限购，并出台了多条支持性政策背后的原因是什么？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，可以追溯政策导向和市场变化两方面的因素。

政策背景方面具体有三点：一是2024年国务院政府工作报告明确，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求；二是3月22日召开的国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求；三是今年以来有关部委发文，推动大规模设备更新和消费品以旧换新。房地产方面，居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。

而从市场背景来看，今年1-3月，全国新建商品房销售面积和销售金额同比分别下降19.4%和27.6%，绝对规模已经是2015年以来新低。

南都·湾财社记者注意到，长沙3月份的成交量和成交均价均呈现出环比微跌的态势，而从长沙一季度楼市情况来看，房企供货意愿走弱，购房者观望情绪依旧浓厚。

据湖南中原地产研究院数据，3月份长沙市内五区商品住宅供应量为15.77万平方米，环比减少23%，同比减少74%；成交量为34.05万平方米，环比增长136%，同比减少67%。成交均价为14644元/平方米，环比微跌2%。

“新房交易不景气，与换房需求不活跃有关。”李宇嘉认为，当前的新房市场，以改善为主，需要将手上的房子卖出去。目前，二手房交易以刚需为主，热点城市90平方米以下二手房交易占比60以上，说明需求潜力很大。

长沙“以旧换新”打出组合拳

随着长沙楼市政策的公布，国内又一省会城市加入“以旧换新”的大军。

李宇嘉指出，目前，以旧换新主要包括三种形式：一是开发商或国资平台收购旧房，如郑州；二是房企联合经纪机构对旧房优先推售；三是给予一定的购房补贴。目前，各个城市三种模式都有，只是比重不同。此次长沙还未公布具体的形式，但根据公开信息，有换置的新房有贷款利率优惠，限购优惠，税收优惠等，具体还要待后面具体细则出台。

在易居研究院研究总监严跃进看来，长沙很巧妙地将“以旧换新”“认房不认贷”两个涉及到换房的政策结合”，具有创新性，通过精准定位改善住房并挖掘潜在需求，打出了组合拳，也为各地改善住房需求提供了重要思路。

他对此指出，各地“以旧换新”政策虽然打通了旧跟新之间的各种交易的环节，但有些成本没降低，“认房不认贷”政策的加入，是在环节上降低成本的同时，使得换房的市民能够享受到更低的资金成本。

而对当前城市纷纷出台刺激楼市的政策，李宇嘉建议，不能一味地从需求端进行刺激，也要同步推进供给侧改革，比如二手房源启动老旧小区改造、公共配套补短板，新房要推进在售项目大巡查，杜绝配套瑕疵、交付延迟等问题，提高新房和二手房供应效率，最后才能借助市场的力量、政策的优惠，实现“卖旧买新、以旧换新”。当然，最根本的还是提振就业、收入预期，稳定房价预期，这是促进商品房循环的关键。

采写：南都·湾财社记者 孙阳