当前房地产市场形势依然很严峻，尤其是曾经的巨头销售情况很不理想，碧桂园发布了3月份销售数据，销售金额43亿，销售面积45万㎡，分别同比下滑83%和85%，这个下滑幅度可谓是惨不忍睹，和恒大有一拼了，恒大现在已经很久没有公布销售数据，现实中恐怕也没有几个人敢买恒大的房子了。

一家房企的形势有多严峻，从销售数据中就能感受到，碧桂园销售业绩最好的一年是2021年，当年总计销售了6641万平米，其中3月份销售了594万平米，如今只有当时的7.6%，大幅下跌92.5%，只不过短短3年时间，此种形势如果不加改变，步恒大的后尘概率是很大的。

今年一季度碧桂园总计销售面积为138万平米，较去年同期的939万平米，大幅下滑85%，可以说碧桂园的销售基本接近“崩溃”，碧桂园曾经问鼎中国房地产市场销售榜一哥，如今已经到了举步维艰的地步，上月底，公司宣布推迟发布2023年业绩，这也显示出公司正在面临严重的问题，恒大也是在2022年3月份宣布推迟发布2021年业绩报告的。

从价格上来说，碧桂园今年一季度的销售均价是9555元/平米，较去年同期的7653元/平米反而上涨了25%，这又是什么情况？我个人的理解是这样的，整个碧桂园面临了严重的销售危机，房子卖不出去了，但是由于旗下的盘子很大，现在只有那些楼盘比较好的房子才能卖出去，所以这并非是碧桂园逆势涨价，而是差的房子/房价低的房子更不好卖，品质好一些的，价格高一些的反而好卖一些。

这波房地产的调整我发现两个问题，第一是头部的房企反而容易出问题；第二是大部分的责任是房企自己作的。

为什么这么说呢？我们比较少听到五六线城市的小房企出现烂尾楼的情况，而这些头部房企却基本遇到了重大危机，恒大最严重，融创和碧桂园次之，最稳健的万科的销售现在也出现了明显的下滑。而且和几个头部房企的下滑幅度都远远超过行业的下滑幅度，今年前两个月商品房销售面积同比下滑20%，这几个房企的下滑幅度明显超过行业整体的萎缩幅度。

今年一季度的销售面积比2021年巅峰时期下滑了35%，也就是说中国房地产行业的销售从最高峰下滑了35%左右，但是这几家头部房企如今的销售情况从高点下滑的幅度远超行业整体水平，这说明头部房企的销售下滑明显得多。

这就牵涉出第二个问题，那就是房企如今的问题其实基本是自己作的，为何这么说？那就回答第一个问题，为什么头部房企的销售形势比中小房企要严重得多？因为头部房企更容易融资，有了钱也更容易拿地，将杠杆用到极致，肆意放大杠杆，造成了“7个盖子10个锅的情况”，一旦市场有波动，必定陷入资金紧张的局面，这又会反过来影响销售，形成了恶性循环。

以负债为例，十年前的2014年，碧桂园的负债不过是2000亿的规模，2015年大幅增长35%，2016年又翻了近1倍，超过了5000亿，2017年又增加了80%，总负债超过9000亿，2020年最高达到1.76万亿，几乎是2014年的9倍，短短6年时间 ，负债增加了1.56万亿，增幅高达800%。如此激进的负债模式，将杠杆拉到极致，就好比股市6000点的时候将杠杆拉满看多，你不出问题谁出问题？

如今碧桂园的销售已经跌回2012年的规模，但是如今的负债却高达1.36万亿，是当时的14倍，如此模式，怎么能够持续呢？这些房企如今遇到的问题主要还是自己作的，就好比炒房人，将杠杆拉满，就好像房子会一直涨到天上去，城镇化会一直高速进行下去，他们的狂妄在今天付出了代价，股价已经从高点跌去95%，更多的代价是由买房人和上下游合作伙伴来承担。

现在买期房的风险很大，尤其是买这些杠杆率非常高的房企的房子，如果一定要买房，最好买现房，一定要买期房的情况下，一定先好好调查一下背后房企的负债、杠杆和运营情况。