◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

当今房地产圈“因祸得福”最明显的，估计非新城控股莫属。2020年6月，这家曾经千亿房企的原董事长王振华，以猥亵儿童罪被一审判处5年。

时间过得真快。明年6月，王振华将重获自由。他虽不再是董事长了，由儿子王晓松“临危受命”，谨慎经营，但他还是新城控股的实控人。

作为纯民营房企，新城控股至今还未出险，确实令人刮目相看。别家房企当年狂飙突进时，它因老板突曝“丑闻”下课、入狱而紧急收缩战线等。

近日，新城控股对外公布了2023年业绩，站在楼市“深调”背景下审视，这家民营房企还有没有压箱底的“牌”可打？

去年，新城控股取得营收1191.7亿元，同比微增3.22%，但远低于2021年1682.3亿元；归母净利7.37亿元，同比下滑超47%；扣非后归母净利3.07亿元，同比下滑57.7%。

值得注意的是，新城控股去年管理费用大降10亿元，从上年44.9亿元降到去年33.9亿元，这背后应跟其组织架构大规模调整及裁员等有关。

就盈利看，看合并利润表，新城控股去年营业利润44.74亿元、总利润45.72亿元，同比均是增长的，但净利锐减到只有约5.6亿元，同比大减10.2亿元。

大家看到这里，是不是感觉很震惊：上千亿元营收，营业利润只有近45亿元，更不可思议的是，净利竟然低至5.6亿元，这利润都去哪儿？

实际上，去年新城控股“所得税费用”超40亿元，比上年多了近25亿元，总利润也不过45.7亿元，经此一扣除，净利“所剩无几”。

再看营收构成，去年新城控股物业销售贡献营收约1073.4亿元，同比增幅2.34%，毛利率13.9%，同比下滑1.39个百分点；商管为代表的物业收租及管理贡献营收106.3亿元，同比增幅15.26%，毛利率69.9%，同比减少2.7个百分点。

也就是说，以吾悦广场为主的新城控股“吾悦系”商管板块虽对集团营收贡献比例仍很低，但增幅还是不错的，毛利率还较高。

2023年，新城控股商业运营总收入113.24亿元（即含税租金收入），较2022年100.06亿元增加了13.18亿元。截至去年底，新城控股已布局了198个吾悦广场，其中自持类已开业吾悦广场141座，“轻资产类”已开业吾悦广场20座，开业总面积近1500万方。

截至去年底，新城控股手上“投资性房地产”账面值约1195.2亿元， 比上年末增加了36亿元，其中受限783.3亿元，剩余非受限余额约412亿元。新城手上的投资性房地产主要以“吾悦系”商业为主。

同期末，新城控股存货1425.06亿元，比上年末2043.6亿元大降了620亿元，较2021年末2503.5亿元骤降上千亿。新城控股手上的土储及项目以二三线为主兼有不少四线城市项目，去化压力较大，这两年几乎没再新增拿地也不难理解。

普华永道作为新城控股2023年财报的会计审计机构，提出了“与持续经营相关的重大不确定性”等非标意见，即截至2023年，新城控股货币资金189.7亿元，其中受限61.5亿元，而流动负债超出流动资产为177.93亿元，流动负债中包括短期借款、一年内到期有息负债余额共计212.37亿元。

依此来看，新城控股手上可动用现金部分就难以覆盖一年内到期的各类借贷。

新城控股2023年财报解释说，鉴于过去六年经营性现金流均为正，以及经营性物业贷款新政和融资“白名单”出台，以及公司持有未被抵押的吾悦广场，认为能获得足够营运资金及融资来源以确保12个月内能够清偿到期债务。

刚刚，今年1季度房企销售业绩来了，参考克而瑞数据，新城控股全口径销售额119亿元（去年同期：215.2亿元），权益销售额86.8亿元（去年同期：145.3亿元），排名均为第17位，排名稍有前进，但销售额跌幅还是惊人，而同行们也都差不多。