◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

昨夜，雷军的小米汽车首款产品SU7上市，据说搅动了半个车圈。相比小米入局造车，万科作为房企标杆，如今年报节点恐怕会搅动整个地产圈。

“2023年，是房企风险出清和新模式探索交织的一年。这一年楼市走到了关键的‘十字路口’——光明些许闪烁，回暖仍待时日，信心正待修复。”

这段话，出自另一家曾是千亿的未出险房企在2023年报。翻看万科2023年报《致股东信》，少了对行业分析研判的情感抒发，更多是自我剖析，如何平稳度过模式转型等务实想法。

2023年，万科取得营收4657.4亿元，同比下滑7.56%；营业利润292.5亿元，同比降幅43.8%；归母净利121.6亿元，同比降幅46.4%。

注意！万科去年房地产开发及相关资产经营业务毛利率15.4%，同比下降4.4 个百分点，其中开发业务结算毛利率15.7%。

这等于告诉大家，万科去年核心业绩指标“全线”下滑了，特别是盈利遭受大幅下挫。万科打破了30年的分红惯例，结合当前形势，直接不分红了。

分析来看，详看万科2023年合并利润表，营业成本减少106亿元，同比降幅2.6%。此外，万科去年销售费用下降2.6亿元，同比降幅2.09%；管理费用大减37.8亿元，降幅39.4%；财务费用增加11亿元，同比增幅42%。

注意！万科去年“资产减值损失”34.9亿元，较上年大幅增加了30亿元，跟其他很多房企一样，资产减值损失对其当期利润影响都非常大。

截至去年底，万科剔除预收房款后资产负债率65.5%，较上年末下降3.7个百分点，连续5年下降，但净负债率54.66%，较上年末增加11.05个百分点，

同期末，万科在手现金998.14亿元，比上年末1372.08亿元减少了314亿元，若按年看，时隔6年跌破了千亿现金大关。这肯定不是一个好事儿。

截至2023年底，万科有息负债合计3200.5亿元，其中短期借款余额10.6亿元，比上年末41.3亿元减少30.7亿元，一年内到期有息负债624.2亿元，依此看，万科在手现金仍能能覆盖短债偿付，但较上年末有一定下滑。

为此，万科在2023年财报中曾做了深入的自我剖析：

一、规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间；
二、经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。

去年，万科新增项目43 个，总计容建面596.万方，权益计容建面333.3万方，权益总地价约463.2亿元，新增项目平均地价13899元/㎡，较上年新增项目平均地价12297/㎡涨了1600元。

截至2023年底，万科在建项目总计容建面5885.6万方，权益计容建面约3727.2万方；规划中项目总计容建面约3303.5万方，权益计容建面约2080.9万方。此外，万科旧改项目规划总计容建面约373.9万方。

注意！万科2023年实现全年经营性现金流净额39.1亿元，较上年增幅42.2%，连续15年为正。这的确很提振士气。

截至去年底，万科投资性房地产余额1101.34亿元，比上年末增加近130亿元，用于银行融资抵押的投资性房地产135.4亿元，后续抵押融资空间仍较大。

在今日举行的万科2023年业绩会上，针对短期偿债，万科集团总裁祝九胜坦言说，“有压力，能过关”。其指出了3点挑战：

一、开发收支不平衡；
二、融资模式改变，现在要转到项目，按工程进度提款；
三、经营业务收益率不足以覆盖利息的爬坡状态。

祝九胜介绍说，市场调整深度超乎预期，万科与银行过去“总对总”的融资模式出现了转变，现在是项目对项目，银行给了公司3年过渡期。其透露，截至今年3月底，万科已上报42个“白名单”项目，涉及新增融资169.5亿元。

从万科发布会多位高层的表述看，万科当前最为倚重且提振士气的一个关键融资渠道，就是手上自持的大规模商业、物流、公寓等经营不动产抵押融资，以及公募REIT上市s等证券化融资。

近日，万科旗下中金印力REITs正在进入发售及募资期，计划募资32.6亿元，期限25年。其中，万科第一大股东的深铁集团认购额预估10亿元。此外，万科旗下万维物流也在筹备旗下3个物流项目的REITs上市融资。

早在2019年，万科率先提出了“活下去”，如今自身也遇到了困难。万科集团董事会主席郁亮解释说，考虑还不够全面，市场持续深调中，过去稳健的标准不一定完全保障安全，需要强化底线思维，公司在做极限压力测试，做出更加充分准备。

郁亮强调说，万科“坚决不躺平”。近期以来，包括北上广等城市政策都在松绑，是2011年以来力度最大的，按揭利率也降到近10年来最低。其预计认为，这些政策效果会慢慢出来，市场也会逐步恢复。

另据万科执行副总裁、首席运营官刘肖透露说，今年万科资产交易会更大，特别是大宗资产交易，提到泊寓及其他基础设施等。这意味着，2024年万科还会加大出售、证券化等交易动作，以获得更多现金流的机会。