3月28日晚间，备受市场关注的万科披露2023年年报，全年实现营业收入4657.亿元，同比-7.6%；实现归母净利润121.6亿元，同比-46.4%；每股基本盈利1.03元，同比-47.3%。

报告显示，2023年，万科实现经营性现金流连续15年为正；开发业务持续提升产品力，确保近29万套新房高质量交付；经营性业务打通商业模式，实现REITs突破，有望成为业内唯一发行三类经营性REITs的企业。

【销售承压之下，现金流连续15年为正】

年报显示，2023年，万科守住财务安全的底线。销售承压之下，万科仍实现了正向的现金流。截至2023年底，万科连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

同时，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得各大金融机构的信任和支持，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。

针对万科年报，国金证券表示，考虑公司结转面积减少、毛利率下滑和资产减值压力，调整公司2024/2025年归母净利润至125.1和127.5亿元（原为218.1/232.亿元），新增2026年归母净利润预测129.0亿元，同比增速分别为2.8%、1.9%和1.2%。公司股票现价对应PE估值为8.8/8.7/8.6倍，预计公司未来开发业务收缩，经营服务业务贡献稳步提升，稳固基本盘，维持“增持”评级。

【抓紧REITs机遇，助力经营性业务发展】

2023年，公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇，将有效解决经营性业务资产过重、投资回收周期过长的难题。万科董事会主席郁亮此前表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。

公告显示，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

业内人士认为，经营性业务的REITs突破，不仅反映了市场对万科多年转型成果的认可，也将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。

【地产板块横盘整理，何时向上突破？】

从板块行情来看，政策延续宽松基调，但代表A股龙头房企行情的中证800地产指数3月以来仍持续横盘调整，何时能突破横盘区间向上？这或取决于基本面回暖的进展。

中银证券认为，近期各类中央的表态释放了积极信号，宏观与行业供需两端政策也有望继续发力，房地产市场预期和信心或有望逐步修复，推动房地产行业供求关系达到新的平衡点，进而为经济平稳运行提供支撑。

方正证券指出，春节后，一线城市二手房市场回暖态势明显，前期持续提示的结构性小阳春已至，看好一线楼市需求支撑+政策持续护航，二手房成交量有望保持高热度，楼市结构性见底初见苗头，2024有望成为基本面见底之年。

从板块配置上看，东莞证券表示，在经历近几年大规模洗牌出清后，行业竞争格局将更优。而剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会，建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。

资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

数据、图片来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等，截至2024.3.28。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

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