作 者丨吴抒颖

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

尽管前期已经打了足够多的“预防针”，但碧桂园服务将2023年业绩全盘托出后，市场仍然难掩失望。

3月27日，碧桂园服务发布2023年年报。年报显示，2023年，碧桂园服务实现收入426.12亿元，同比增长3%；归母净利润 2.92亿元，同比下滑85%；核心净利润39.4亿元，同比下降21.6%。

这是碧桂园服务连续第二年增收不增利，而且利润的降幅之剧烈，令投资者难以接受。碧桂园服务业绩陡跌的主要因素在于，此前大肆收并购留下的“商誉烂账”出现计提，此外关联方出险，也出现大额的计提拨备。

剔除这两个因素，碧桂园服务的业绩表现也“原地踏步”。2023年，碧桂园服务整体毛利率由2022年度的约24.8%下降4.3个百分点至约20.5%，整体毛利则由2022年度的约102.58亿元下降至87.32亿元，降幅约14.9%。

关联方的影响以及收并购的余波，碧桂园服务还在谷底。碧桂园服务的管理层也并没有更好的方法，对于未来的发展，管理层说的是：放慢脚步、缝合裂缝。

这或许意味着，碧桂园服务当前的困境，不是阵痛。

减值窟窿

从财报上来看，碧桂园服务利润的走低，主要来自于两项巨额减值。去年，碧桂园服务商誉及其他无形资产减值达到14.76亿元；金融资产及合同资产减值损失金额则高达25.9亿元。

碧桂园服务在年报中解释称，这主要是由于之前收购的公司商誉及其他无形资产的减值，这几家收购的公司是嘉宝服务、财信服务、福建东飞及城市纵横。

针对嘉宝服务，碧桂园服务表示，其旗下部分项目利润率和物管费回款率低于预期，因此管理层决定退出嘉宝服务的相应物业管理项目并暂停部分账面利润率高但收缴率低的非业主增值服务。此外，嘉宝服务的社区增值服务发展也不如预期，这对利润也带来负面影响。

基于这些不利因素，碧桂园服务确认嘉宝服务商誉减值为6.14亿元，导致嘉宝服务商誉的账面值减少至29.7亿元。嘉宝服务当年由碧桂园服务高溢价收购而来。2021年，碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务64.62%股份，作价48.46亿元，其时收购的整体PE高达15.34倍。

金融资产及合同资产减值方面，碧桂园服务在年报中未给出相应解释。

参考碧桂园服务此前的公告，这部分减值应该来自于关联方贸易应收款项，碧桂园服务其时表示，计提的原因是中国房地产市场供求关系发生重大变化，其关联方客户从事房地产开发及相关业务并面临阶段性流动性压力，出于谨慎性原则对关联方贸易应收款项计提大额的减值拨备。

毛利走低

去年，碧桂园服务的毛利表现也并没有随着管理面积的增加而上升。

2023年，碧桂园服务的合同管理面积约为16.33亿平方米，收费管理面积约为9.57亿平方米，同比有约10%左右的增长。但同时，碧桂园的整体毛利率由2022年度的约24.8%下降4.3个百分点至约20.5%，整体毛利则由2022年度的约102.58亿元下降至87.32亿元，降幅约14.9%。

对于物业服务企业这类轻资产企业，营收增长、在管面积增加通常意味着能够带来更多的利润，但碧桂园服务却出现了非对称的走势，这并不正常。

碧桂园服务总裁徐彬淮解释称，影响整体毛利水平主要有两个因素，“一是碧桂园服务主动投入了4亿元用于服务提升，这体现了长期主义和以客户需求为导向的思维，我们希望客户的诉求能够通过这项投入得到解决；二是关联方交易发生较大比例的下降，这主要是受到关联方业务发展情况的影响。”

徐彬淮说，从另一个角度来看，碧桂园服务的独立性得到了提升，目前市场化业务占比超过95%，是历年来最高的水平。未来，碧桂园服务管理团队也会朝着保障毛利率稳定和可持续的方向去努力。

财报显示，去年碧桂园与开发商相关联的非业主增值服务录得营收是15.53亿元，相比前年有大幅下降，在整体营收的占比也降至3.6%。

尽管受到了关联方的拖累，碧桂园服务还是表态，在化解关联方风险的同时，要支持对方保交楼的工作。黄鹏说，碧桂园服务会与关联方进行相应的沟通和积极化债的处理，比如转换合作方式，通过资产抵债等。“我们在化解债务的同时，也会支持风险关联方积极解决保交楼的工作。”

未解难题

碧桂园虽然不是碧桂园服务的母公司，但作为关联方，碧桂园服务显然不可能独立于前者生存。

一个待解的问题是，在碧桂园销售已经跌落的情况下，碧桂园服务的增量空间在哪里，似乎已经没有答案。

徐彬淮的态度，也趋于保守。他表示，碧桂园服务总体方针是稳中求进，以进促稳。稳字当头，稳包括现金流安全，业务独立。在稳之上，再确立发展目标。从2023年开始，碧桂园服务将转向内生增长，这将是碧桂园服务未来2-3年的业绩发展基调和业务方向发展的指引。

具体的业绩增长上，碧桂园服务首席财务官黄鹏说，在核心增长引擎物业管理方面，碧桂园服务下达了较重的市场拓展任务，也开启了一些拓展的方法，个人比较看好这块业务的增长；社区增值服务也有望维持增长速度；至于城市业务，碧桂园服务则主动控制优化，商管方向预期也会保守一些，增速也会比较低。

徐彬淮认为，目前市场上仍有很多机会，在很多不同的业态里业主端的需求没有得到很好的满足，因此碧桂园服务会通过一城一策的方式进行差异化的市场拓展。

碧桂园服务将住宅业务作为未来的核心，管理层的这番发言已经定调了碧桂园服务今年的增长基调：它要去存量的住宅管理市场拼杀，而同行普遍加码的商管服务赛道，碧桂园则主动让出市场。

这种选择也同时意味着，碧桂园服务未来的增长可能会持续乏力，但这是可以为市场和投资者所理解的。

一位中型物企的人士告诉21世纪经济报道记者，“商管赛道的管理逻辑和住宅完全不一样，更复杂、业主的要求也更高，就连电梯的维护和匹配业主的需求，都有讲究的。碧桂园服务这方面也是收购了富力的物业才补了短板，但是对外拓展就几乎不太可能，品牌力弱，市场有很多更好的选择。”

需要指出的还有，碧桂园服务与其兄弟公司的布局十分类似，其拓展的物业多数也在三四线城市。

去年，碧桂园服务新增品牌拓展签约外拓项目1556个，年内新增外拓项目中有45%分布于一二线城市，在三四线城市新拓项目的占比为55%。截至目前，碧桂园服务共管理7345项物业，位于一二线城市的项目收费管理面积占比也只有42.0%。

三四线城市相比同行占比过高，也就意味着碧桂园服务的溢价能力较弱，未来可能的增长空间也会相应压缩。

关联方出险、自身拓展策略下沉，商管、城市服务未能形成竞争壁垒，碧桂园服务未来的增长曲线仍然模糊。

SFC

本期编辑 刘雪莹 实习生 李洁

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