房地产行业持续下行,招商蛇口稳健前行。2023年，招商蛇口（001979.SZ）录得不俗的年度成绩，不仅营收利润双增长、销售额也站稳五强。

据招商蛇口年报，2023年，招商蛇口实现营收1750.08亿元；归母净利润同比增加48.20%至63.19亿元；经营活动产生的现金流量净额314.3亿元。

2023年，招商蛇口销售规模逆势微增，去年全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元，位列第五。

招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上表示，“新形势下，行业比拼已经从‘规模’转向‘质量’，从‘大’转向‘强’。招商蛇口将在保持已有优势的基础上，强化内部经营管理，着力推进转型发展，扎实推进五强目标，努力为股东创造价值。”

具体而言，招商蛇口将不仅聚焦销售金额，而是将利润、质量、效益、转型和品质作为多维度提升公司能力的关键点。

过去一年，招商蛇口发挥综合发展优势，将战略重点放在长租公寓、集中商业和产业园区；提升资产运营的盈利能力，从以前做住宅赚快钱、大钱变成赚小钱、慢钱，赚持久可持续的钱，带来更多现金流。

财务稳健助力业绩增长

在同行多数销售业绩下滑之际，招商蛇口逆势上涨。

去年，招商蛇口实现签约销售金额2936.35亿元，同比增长0.4%；而同期，百强房企的销售降幅高达17.3%。招商蛇口略有增长的业绩，让之实现“进入五强”。

这是规模上的五强，实际上招商蛇口对自身的要求更高。

蒋铁峰介绍称，该评价体系包括盈利性、转型发展指标、运营效率、成长性指标、规模性指标、稳健性指标以及社会责任等。

作为央企，招商蛇口财务水平维持在行业的最优区间。

2023年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率为62.41%，净负债率54.58%，现金短债比为1.28，继续保持在绿档水平；全年新增公开市场融资324.3亿元，综合资金成本3.47%，较年初下降42BP。

在盈利方面，招商蛇口也维持在行业较好水平。2023年，招商蛇口综合毛利率为15.89%，其中，开发业务毛利率17.08%。

蒋铁峰表示，近两年招商蛇口投资强度较大，2022年获取项目大部分去化完毕，2023年获取项目已销售一部分，绝大部分和拿地之初的判断一致，毛利率水平有明显改善，为未来的财报表现奠定良好基础。

在投资上，招商蛇口也将继续恪守严格的财务纪律。招商蛇口总经理朱文凯称，招商蛇口不是唯销售金额论，除了规模以外，进一步关注利润、质量、效益、转型和品质，希望能够在市场规模上多维度地提升公司能力。在2024年进一步聚焦公司中长期发展，在开发方面尤其是要提升拿地质量，守稳基本盘，全面开源节流，确保公司现金流安全为主基调。

2023年以来，招商蛇口坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，将土地资源投放进一步聚焦在一、二线核心城市。具体城市方面，拿地金额基本投向“强心30城”甚至“核心6+10城”，资源投放进一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、苏州、长沙、深圳及西安等地。

招商蛇口副总经理伍斌透露，招商蛇口将坚持“五好”标准，即市场好、利润高、团队强、回款好、存续比低，根据回报水平、城市特点，分档管理，分类管理，今年投往“核心10城”的金额将占到九成以上。

多元发展拓宽护城河

房地产行业进入下半年，房企持续加大对持有型资产运营和管理的投入。招商蛇口也积极推进多元业务协同发展，寻求新的增长曲线。

蒋铁峰分析称，开发业务当前仍是招商蛇口的“基本盘”，是公司规模和利润的重要保障，是转型发展的资源基础；资产运营，是推动公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块；城市服务，是推动公司从重资产为主向轻重结合转变的重要转型业务板块。

经过多年的培育，招商蛇口在资产运营也气候初成。

年报显示，2023年，招商蛇口全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA 33亿元。

招商蛇口的资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。

作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务上市平台的招商积余，去年业绩也保持稳健增长。

2023年，招商积余全年实现营业收入156.27亿元，同比增长20%，归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%。

与此同时，招商蛇口发力代建，这是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。自2010年起开展代建业务以来，招商蛇口已累计承接500余个代建项目，涉及代建面积超过1400万平方米，积累了多元化业态的代建经验。2023年，招商蛇口新增28个代建项目，合计管理面积约269万平米。

展望2024年，朱文凯表示，招商蛇口将继续坚定落实‘四个聚焦’‘三个转变’的发展策略，以‘精进’作为贯穿全年的关键，坚持‘精耕细作、稳中求进’的工作主基调，强‘本’培 ‘新’，打造蛇口‘两条曲线’，在提质量、增效益上积极进取，把重资产业务做精，轻资产业务做大，防控债务风险，推动公司实现由重入轻、由量转质的发展。”