上周，仲量联行“睿见2024”第三场线上分享会“睿见办公重释锚点——2024企业房地产趋势与策略展望”直播专场顺利落幕，来自仲量联行的研究专家们分别就企业房地产趋势与策略、中国办公楼市场研判以及ESG对企业的价值等议题展开讨论。本文提炼了直播的主要观点，以期为市场相关方明智决策提供指引和参考。

“降本”是2024年首要关注，低碳面积需求尚待满足

仲量联行研究表明，在亚洲六个市场的百大企业租户中，70%的续租协议将与碳排放承诺挂钩；此外，全球86%的企业房地产领导者将“降低运营成本”列为2024年的首要关注，而办公室仍是协作与培养企业文化的关键空间。对于中国企业来说，打造灵活且多元化的办公空间，是企业优化空间高效性、充分释放员工生产力的有效措施。

“对于企业来说，获得最大投资回报的制胜关键，取决于企业能否综合权衡、精准投资于一系列能支持其人才和业务发展的战略性支出，并提高其实施‘最佳目标运营模式’的能力”。

展望办公楼市场：承压中复苏，新动力呈现，一线城市头部企业托底

中国办公楼市场预计在供应压力之下，将持续展现需求复苏的态势。未来三年，全国20个重点城市的甲级办公楼市场预计将新增供应2086万平方米。在需求端，租金的持续下调预计将刺激部分客户的升级及扩张需求，进而提升市场的整体活跃度。上海、深圳、广州三市有望位列净吸纳量水平前三。从需求来源的角度看，金融、专业服务业、TMT行业仍将是主导需求的主要力量。同时，部分行业将呈现结构性机会。以新能源汽车行业为例，在整体创投行业表现平平的背景下，该行业背后的投融资水平展现出了强大的韧性。随着产业链向纵深发展和快速迭变，以自动驾驶技术为代表的智能化趋势或将重新定义市场机遇，并成为办公楼市场需求的新兴动力之一。此外，集成电路、大消费、大健康、能源、人工智能等领域也在不同城市为办公楼市场提供了新的需求来源。

“在经历近几年市场波动和租金下调后，市场正在呈现若干值得关注的新趋势。首先，乙级办公楼租户有望展现更强的升级需求。其次，考虑到2018年、2021年的需求高峰，预计2024年将出现一定的到期机会。此外，核心产业园区的优质物业，以及独栋、创意园、城市更新等具有独特价值的‘有意思’空间也将受到关注。”

“从头部企业的员工数量变化以及企业房地产支出上来看，中国企业显示出了较强的房地产成本承付能力，因此我们相信，一线城市核心区域的办公楼市场仍具有健康且强韧的基础为市场托底。”

评估视角：ESG信息披露成主流，绿色办公楼助力达成“E”目标

2024年2月8号，沪深北交易所均发布可持续发展信息披露的指引，ESG信息披露已经成为市场主流趋势。评估视角下，ESG表现较好的企业，其股票价格也显示出正向提升。

在“双碳”背景以及监管要求驱动下，企业需要履行更多责任，并设立ESG愿景以及相应的环境目标；而企业的选址与碳排放息息相关；此外，对于非制造业的企业租户，办公室是主要的排放源；因此在企业运用ESG视角审视并改善自身运营的过程中，日常办公环节为常见的切入点，而选择绿色办公楼是助力企业自身实现ESG愿景的有效手段。

值得一提的是，仲量联行调研显示，亚太区内2/3的受访者认为绿色租约将在2025年取代传统租约；在香港，已经有业主与租户采用了这一实践。

“绿色租约能够助力业主与租户双方达成环境目标，我们已经在国内看到了相关的实践；相信在未来，将会有更多业主和租户携手将具体的减排举措写入租约，绿色租赁将成为企业达成ESG目标的关键抓手。”