研究楼市，必须研究土地。

关注郑州楼市的年度逻辑，必须关注郑州的土地供应、土拍逻辑和土拍结果。

因为，土地的供应是楼市的源头。

这是面粉。

我们知道，过去两年，中国楼市不太好。反映在土拍市场，土拍行情也不太好。

有时，ZF卖地，和开发商卖房，个人卖二手房，本质和逻辑一样。

供求关系决定价格，价值决定价格。

因为，开发商只有看到利益，看到利润空间和赚钱可能，才会拍地。

否则，就会流拍，就会地价便宜。

其实，土拍的供应和推出，和楼盘的供应和推售，一个道理。

都需要策略和平衡。

只是，有时我们做的并不好。

导致，供大于求。市场出了问题。

好，说了这么多废话。

开始正文。

2024年开年至今为止，郑州举办了三场土拍，共成交了10宗住宅用地。

1、1月15日，郑政东出〔2023〕28号（网）地土地出让，被郑州市郑汴海义管理有限公司拿下。背后开发商为海义地产和郑汴建投。

2、1月30日，郑州主城区9块住宅用地土拍。结果是一块流拍，8块地成交。分别被中铁建、亚星、郑轨、区城投公司拿下。

3、2月2日，惠济区又出让一宗土地郑政出（2023）53号（网）。最终，被郑州惠通房地产开发有限公司拿下。此公司为惠济区城投公司。

具体信息，参考东哥之前文章。

截止目前，郑州市公共资源交易中心网站没有发布最新土拍消息。

但，3月1日，中国土地市场网发布了《郑州市市内五区、高新区、经开区、郑东新区2024年第一批拟出让清单》。

拟出让时间段为：2024-03-01——2024-06-01。

仔细看这个出让清单，共有20宗住宅用地，约75公顷。

且听东哥分析：

1、这20宗土地中，最吸引人的是北龙湖的三块住宅用地。

话说，这三块地很好很强大。

12号地，位于北龙湖北岸龙源路西、龙源西一街东、龙润西路南、龙湖内环北路北。

10号地，位于北龙湖北岸龙源西一街西、龙润西路南、龙湖内环北路北。

这两块地紧挨，直对金融岛，南临一线湖景。建成后的房源，有概率能看到湖面。

11号地，位于北龙湖南岸九如路东，如意河东二街南，九如东路西，如意河东四街北。

这块地原为教育用地，后来改规为住宅+教育用地。其北边是建业君邻大院竹苑，西边是中海玖园，南边是正弘瓴，东边则为大名鼎鼎的松苑。

这三块地，容积率均为1.7，任何一个地块都是郑州的土地之王。价值很大。

面积最大的是12号地，占地约82亩。

面积最小的是10号地，占地约45亩。

11号地，占地约65亩。

相信这三块地正式挂牌出让时，定能引起各豪强地产公司争夺。

因为，北龙湖目前供应的好洋房地块已经很少很少了。

2、除了北龙湖这3块住宅用地外，郑东新区高铁东站东广场也将推出两块住宅用地。就是图里的13号地和14号地。

13号地占地49亩，容积率小于3.3，位于商鼎路南、徐庄街东；

14号地占地仅9亩，容积率小于3.3，位于商鼎路南、穆庄街西。

我们知道，高铁东站东广场的住宅用地稀缺，商品住宅项目很少。但周围的高端产业园很多，人群也很高端。

这里的住宅开发，轻松破20000是没问题的。

3、老三环内，这次有三个地块出来。

分别是1号地、4号地、6号地。

其中，1号地位于管城区通站路东、南三环路北。

这块地占地面积最大，约122亩。

但，容积率很高，达4.9。

其中，4号地位于二七区航海中路南、建云街东。

其中，6号地位于中原区洛河路南、文化宫路东。

这块地位置很好，容积率才为2。就在一代陨落名盘“恒大云玺”的南边。

4、惠济区，这次也有5块地出来。

其中，位于三全路南江山路西的16号地，很可能还是由惠济城投+招商蛇口地产拿下，继续招商时代系列；

而位于三全路南江山路东的18号地，谁会拿，不得而知。

这块地位于万科翠湾中城一期的东边，招商时代天宸的南边。

我建议：招商蛇口地产一块拿了得了。继续招商时代系列。

做区域霸主！

其他惠济区的三块地，均位于惠济大北区组团。

其中20号地本属融创大河宸院四期用地。

从目前来看，融创还在病房中，肯定拿不了了。

大概率惠济城投拿下。

在香苑路南、固城路东的19号地，就在融创珑府的西北边，郑州工程技术学院金河校区的南边。

地块方正，工整。

不知谁有意。

在文化路东，北四环南的17号地，也是一块好地。

其就在招商美景雍瑞园的东隔壁，容积率为3。

这块地，谁要？

其实，挺好的。

5、高新区，这次放出3块地。

其中，位于高新老城板块国槐街南、银屏路东的7号地，位置很好很强大。

这块地占地78亩，容积率小于2.5。西边是保利文化广场，东边是正弘青云叙和商业正弘汇，距离地铁8号线站点也很近很近。

话说，保利或者正弘，会抢他吗？

其中，位于药厂街北、银屏路西的8号地，占地115亩，在这些地块里面积第二。

这是中原制药厂的土地，首次变性拿出投放市场。

目前片区微观层面城市界面略差。

其中，9号地位于高新新城，莲花街南、创新大道东。

这块地占地83亩，容积率2.5。东边紧邻高新和锦莲序。

我估计，最终这块地大概率还是被高新地产自己吃下。

6、其他地块没啥可说的。位于常西湖新区组团的5号地，肯定还是被中原区城投公司吃下。不会有其他开发商拿。这里的楼市水深火热。

位于管南新区南四环南片区豫一路南、明珠路东的2号地，大概率还是被管城区城投公司拿下。

位于二七新区桂江路南、大学南路西的3号地，大概率会被招商蛇口地产拿下。

别问我怎么会知道。

我猜的。

至于15号地，没意义。PASS。

好了，这是我的信息和分析。

各位地产大佬，拿走不谢。

基本上，郑州2024年上半年的土拍格局就是这样了。

哪家地产公司会出手拿地？

我们拭目以待。

特别是北龙湖那三块地。

充满无限遐想。

本文完。