太原楼评☞| 业内视角

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导读

2024年，行业龙头万科遭遇”惊魂时刻“，传闻债务展期被拒，是危机初现端倪，还是触底转机之始？

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

2023年10月万科遭遇“股债双杀，股价八年历史新低！11月初召开过一场线上会议！参会有万科郁亮、祝九胜等，还有境内外超过150家主要金融机构、资金方。

并请出了深圳市国资委主任、深铁集团董事长也参加了会议站台，其会议旨在强调万科具备足够的安全性，没有财务风险和管理风险，增强投资人对万科的信任和认可。

2024年一季度，万科多只境内债券价格出现下跌创新低。近期传万科与部分机构（险资）寻求债务继续展期，但与债主的谈判被拒！其指向为新华资产管理公司，控股股东为新华人寿保险。3月3日上午，新华资产官方微信号发布“公开声明”称：

“近期，公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。特此声明。”

新华人寿保险位列万科十大股东之一，持股比例存在了一定的减持。

万科化债｜资产处置

为实现化债危机，万科自救，资产处置有一点的动作。

2023年12月，万科卖自己3家悦榕庄酒店的股权，收获4.8亿的现金。

2024年2月，万科上海七宝万科广场50%股权卖给香港领展基金，交易额为26亿。

2024年3月，万科正计划出售其租赁公寓子公司Port Apartment的部分股权。

这些资产属于低利润高运营成本类，其交易金额并不高，也非万科主营，但能明显感觉出成本管控下，资产优化的诉求。

在债务层面，2024年，万科境内信用贷款到期金额为93亿元人民币，分布为上半年50亿元和下半年43亿元；境外约有105亿元人民币的公开债券到期。

NO. 1｜解读万科展期

如何解读万科的问题？其核心的是盈利能力而不是债务问题！

几百亿几千亿的债务规模对于万亿级别的房企来说，并不算很高，但是如果万科的回款出现现金流吃紧，盈利能力下降，带来的影响才是更深的危机。

而目前看，万科作为全国TOP3级的房企，依旧有较强的市场占有率，也有较为充足的千亿级以上的现金，但是行业持续收缩，即便规模有，万科的净利润消减，未雨绸缪，提前规划债务展期，预留更充裕的抗周期时间才是万科真正的意图！

（一）万科营业收缩

行业下行，万科的经营版图缩编是必然的，包括万科的裁员以及非主营业务的相关其他板块业务适度切割，股权转让，均属于常规操作！

（二）万科股债危机

万科所处的行业经济周期下行，行业利润缩减，股债出现下跌也是必然性的，只是相当于万科而言，其本身具备较强的抗周期能力，股债触底反弹或未可知！

（三）万科债务展期

债务展期将会是一个时间内房地产行业内的普遍性存在，万科只是行业现象中的一个具体化表现，如何实现行业内合理化化债将成为阶段性行业课题。

NO. 2｜如何看待万科未来

2024年，行业规模仍有下行趋势，预估全国房地产规模仍有10%左右的回调空间。

尤其是2024年1-2月份，全国百强销售总额同比下降51.6%，预估全国楼市降幅有四成，如此的市场环境下，万科自然无法独善其身。

今年前2个月，万科实现销售额334.5亿元，同比下滑41.65%，其中2月份单月销售额141.5亿元，同比下滑52.08%。

房企行业中，回款是资金链中的占比约为5成以上，金融机构的相关贷款占比约为二三成，故而销售回款实际比融资贷款要更重要！

万科在行业中，犹如“机灵的黄羊”，能忍痛割爱半夜起来撒尿，成为活得更久的房企。万科前几年就布局“瘦身”计划，缩表，去规模、去金融化、降杠杆等。

其次，万科属于半国企属性，大股东是深圳地铁集团，其背后为深圳国资体系，如遇极端情况，也有足够的资金、资源和工具，帮助万科渡过难关！

万科事件关键回顾：

行业下行期，万科不可避免的遭遇了债务危机，但其目前为债务展期，更多的还是要看全国楼市的恢复预期，才能真正化解万科乃至行业各类房企经历的“行业危机”！

其次，万科出售部分资产，无需过重解读，花无百日红，房地产行业进入微利时代，行业裁员和规模降低，重新划分房地产行业分配秩序是必然结果！

当一个行业下行时期，即便一个企业再怎么努力，也无法抵御行业周期。

相对于恒大，碧桂园，融创而言，万科尽可能的降低投资拓展，收缩规模，延期债务风险，是做了很大的功课的，另一个方面，国央企的激流勇进，尤其是保利的大规模拓展，其潜在的经营风险或许比万科的问题会更严重！

当然，楼评君作为业内人，还是希望行业实现筑底逐步恢复发展，行业可微利时代，房企可由奢入简，期待行业能早日企稳，优秀的房企能大浪淘沙，穿越周期！

咨询顾问，专注趋势！

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