地产“优等生”万科，引发了外界对于其偿债能力的关注。

3月4日，万科A股价大跌，最多时跌去近5%，截至收盘跌4.65%，报收9.43元/股。此外，3月4日下午，截至收盘，万科境内债多数下挫，“22万科06”跌超36%，盘中一度触发临时停牌；“21万科04”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“22万科02”跌超8%。

消息面上，近日，市场消息传出，万科高层到北京与保险公司商量即将到期的非标债务展期问题。

不过，新华资产管理股份有限公司于3月3日发布公开声明称，近期，该公司关注到有关其与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与新华资产保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，新华资产对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。

据新华资产官方微信公众号，新华资产于2006年5月经原中国保险监督管理委员会批准、注册资本5亿元人民币，是国内首批专业保险资产管理机构，前身为新华人寿保险股份有限公司投资管理中心，控股股东为新华人寿保险股份有限公司。截至2023年9月，新华资产管理规模已达到1.8万亿元。

“现在房地产市场信心不足，由于市场销售没有明显回暖，所以一旦有债务展期方面的消息，市场的反应就会比较敏感。”一位接近万科的人士表示。

对于债务相关具体情况，根据新华保险发布的2023年上半年财报信息，新华保险参与万科债权计划共三期，金额共计52.02亿元，包括“新华-万科武汉不动产债权投资计划”，实收投资款26.25亿元；“新华-万科物流基础设施债权投资计划(3期)”，投资15.77亿元；“新华-万科昆明债权投资计划(1期)”，投资11亿元。

其中最快到期的一笔“新华-万科武汉不动产债权投资计划”，将在2024年12月25日到期。

万科的现金流能否覆盖现有临期债务？

根据2023年三季度报，截至2023年9月30日，万科的现金及现金等价物为1012亿元。在手现金1036.8亿元，较年初下降24.4%。万科有息负债3230亿元，较年初增加89亿元；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。

但不少业内人士认为稳健数据背后仍有隐忧。

一方面，地产公司营运模式有其特殊性。记者从多名地产业内人士处获悉，考虑到房企的公司结构、项目资金投放方式，真实能让上市主体公司自由调度的资金要更少。预计部分货币资金仍沉淀在项目中，受到预售监管限制，尚未达到回款到母公司的条件。

因此现金对短期债务覆盖倍数并不代表现金流安全。以碧桂园为例，2023年中报数据显示，碧桂园货币现金和应收款4850亿元，短债倍数4.46，但随后仍出现暴雷。

另一方面，万科有息借款中银行借款的占比仍较低。截至2023年三季度末，万科有息负债中银行借款占比61.4%，较上年同期提升2.8%个百分点。作为对比，金地截至2023年三季度末的有息负债中银行借款占比70.84%，公开市场融资占比28.98%；截至2023年上半年末，保利发展银行贷款与直接融资在有息负债规模的比重86%，招商蛇口银行贷款占其有息负债62.8%。

一名业内财务人士认为，银行贷款一般是房企能获取的较为便宜的资金。银行借款占比较低或意味着万科面临着比上述竞品更大的债务成本。

据第一财经报道，近期亦有迹象显示，万科正加速陆续出售旗下资产。2月，万科将上海七宝万科广场50%的股权，折价卖给香港领展基金。交易对价仅为26亿元，约为评估价的七折。

万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司。2个月前，万科也陆续出售3家悦榕庄酒店的股权，获得4.8亿元的现金“回血”。

克而瑞数据显示，今年前2个月万科累计销售额 334.5亿元，同比下滑41.7%。其中2月单月销售额141.5亿元，同比下滑52.08%。

与此同时，万科仍保持一定的投资节奏。公告显示，2024年1月，万科共新增3个地产项目，拿地项目分别在银川、昆明和贵阳；而据券商测算数据，万科当月土地投资强度为9%，拿地均价约5080元/平方米。

来源：中国经营报综合自财联社、澎湃新闻、第一财经 等

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