仲量联行“睿见2024”第二场线上分享会“睿见投资开拓立新——中国房地产投资市场”专场直播于上周四成功举行。本文基于各位分享嘉宾的主要观点进行了提炼总结，以期为投资者及业内人士把握经济环境，甄选投资赛道，合理评估土地年期助力。

中国房地产大宗交易市场展望

宏观经济基本面：市场企稳，投资还需耐心

截至1月23日，包括上海、北京、广东、江苏在内的部分省市2024年GDP目标出炉，结合国际主要经济机构的预测，仲量联行预计2024年中国GDP增长目标将设在5%左右。伴随着“稳”、“高质量”和“安全”成为去年12月中央经济工作会议中词频前三的关键词以及“生态/碳/绿色、消费、新型”等关键词的快速提频，预计2024年中国房地产市场将会继续迈向高质量发展，并迎来政策面上更积极的影响。

仲量联行大中华区研究部总监兼首席经济学家庞溟：“2023年，中国房地产销售端‘整固筑底’形态确立，但还需要时间传导到投资端和施工端；我国居民服务类消费稳中向好，预示第三产业还有巨大的发展潜力；全球主要经济体加息周期近年来压制房地产市场表现，随着今年货币政策会有转向，降息周期将比此前预测的更长，地产和经济都会更加稳定。”

微观资产类别：新兴资产流动性显著提升，传统资产相对平静

2023年中国房地产投资市场成交量小幅回升，北京录得380亿元，上海市场相比还是更加活跃，共录得941亿元。办公楼这一资产类别仍占交易主导地位，这两个主要市场以办公楼为标的成交数量占比均超过40%。

仲量联行中国区研究部总监姚耀：“未来土地供应放慢的信号正在释放，对于中长期办公楼市场的平衡和改善起到非常大的作用和影响；此外，不同城市办公楼租金近几年的下调周期过后，部分资产价格已到达合理位置，投资窗口已经开启。投资人同时也需关注租赁需求来源的趋势。”

零售物业市场正在经历快速蝶变，其动力源于“人、货、场”三大要素所呈现的新潮流。消费者的消费观念正沿着两条脉络并行发展：一方面，对文娱、休闲等精神型消费的需求上升；另一方面，对物质消费的极致性价比的追求。在货品和细分领域方面，融资推动近期备受资本青睐的咖啡茶饮、3C潮玩、宠物经济等的租赁机会；同时，消费者对“悦己”、健康的追求，也推升香水香氛、运动等品牌需求表现活跃。从供应端来看，虽然部分城市短期内仍面临新增供应的压力，但中长期来看，新增供应的减少将有助于降低空置率，推动市场的均衡发展。多城市的部分板块已经迎来投资的结构性机会。另外，一些与消费者新趋势相契合的“非标”项目，如街区商业等，也正在酝酿新的投资机会。

伴随消费结构性复苏，2023年物流地产市场在波动中承压复苏。第三方物流引领需求增长，头部跨境电商全年净吸纳量超过250万平方米，贡献可观；新能源汽车产业链提振多地物流市场需求和投资布局。仲量联行预计，物流地产市场新增供应将在2025年后显著减少，多个市场将再次回归有效均衡。

热点投资赛道——长租公寓的部署策略

上海作为长租公寓投资市场最为活跃的城市，自2021年开始的23亿交易额开启了整体成交的阶梯式爆发，2022年交易元年迅速增长到16单61亿的总体规模，而去年这一纪录又被打破，总额已超72亿。买家多元化的趋势也越来越明显，排名前三的主流投资人分别为外资房地产基金，保险公司和金融机构。

在外资普遍谨慎的大环境下，其保持第一份额的收购也侧面证明了外资对长租公寓板块市场的信心和资产的吸引力。区域选择趋势更偏向于在城市中外围定位社区化或大众化产品，而中高端定位的改造类项目更集中在城市核心区域。

如何应对投资人的顾虑和市场挑战？未来新增供应量大，对市场确实有一定短期冲击，但运营商能够以长短租相结合的方式来应对市场变化，通过用部分短租来提高资产运营效率等措施，应对短期的市场挑战。同时，也应审视中长期的新增供应情况。以上海为例，通过“招拍挂”出让的R4用地的成交高峰出现在2021年，2022年之后急剧减少。带自持面积的R2用地的成交高峰在2019年，到了2021年之后显著减少，因此预计这一批R4和R2自持用地上的长租公寓供应高峰会从2024年延续到2025年左右，供应高峰不会一直持续，市场整体供求最终会回到更平衡的状态。

尽管近两年整体供应比较大，但不同区域出现分化。仲量联行预测，在上海，到2025年市场整体的存量分布有62%会在外环以外，中环以内的区域未来存量仅占22%。因此，投资人在未来选择标的项目的时，需要避开未来有大量R4项目入市的区域和板块，同时又要选择在周边区域有足够充沛的办公人群或产业园区的板块。

长租公寓板块的不同细分市场也可纳入投资者的考虑，如蓝领宿舍、学生公寓、老年公寓等。随着政策的持续支持、运营灵活度的增加、赛道进一步的细分和投资交易的日益活跃，仲量联行认为长租公寓会从另类投资逐步向主流投资方向发展。

土地剩余年限对存量资产价值的影响

中国土地使用权政策梳理

土地使用权法定最高年限因不同的土地用途而有所不同：住宅用地的最高使用年限为70年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、仓储和其他综合用地的最高使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地的最高使用年限为40年；年限从开发商取得该块地的土地使用证之日起计算。随着土地使用年限的临近，“续期”的问题开始出现，也推动了中国土地使用权相关政策的三个阶段的发展。

三种土地使用权续期方法

· 由专业的评估公司根据评估方案进行计算；

· 依据土地基准定价比例（一般为35%）进行计算；

· 依据当时的实时房价或整体出让地价的水平来进行计算；

土地最高使用年限越长，早期年份对于整个使用期限的权重就越低，每年的贬值速度也随之减慢。经过三个阶段发展发现，上述三种土地使用权续期方法，对于续期和延长土地使用权的评估上有较精准的评估结果。

剩余年限中，两个数字值得关注

当土地剩余使用年限短于20年时，投资人的核心关注点主要体现在未来价值的判断和补缴地价的影响，投融资决策会偏向收窄。当土地剩余使用年限短于15年时，土地剩余使用年限对于存量资产价值会扩大影响。

补缴地价款对于IRR的影响分析

在考虑剩余年限较短的投资时，不仅仅可以使用土地年期修正公式，也可以使用“土地到期可按一定比例补缴地价续期”的假设或者“持有+转售”、“续期费用年金化”等不同的模型进行测算分析，综合判断项目的投资价值，作为是否投资的研判参考。

投资价值和流动性是存量资产重要考量

多数投资人对于短年期项目的接受度趋向提高。5年前投资者对于土地年限的门槛处于30年阶段，目前预期已降至25年。大部分保险投资机构，对投资项目土地年限的门槛为不小于20年。国企央企、及高净值财富对于土地年限门槛接受度可小于20年，但对项目核心位置诉求较为明显。随着土地续期政策的发展和优化，将对地产投资带来更多利好局面。

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