成都新楼市文丨黎小小

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2024春节后成都主城首场土拍，早令行业内外瞩目。

3月6日，也即下周三，三宗分别位于锦江区、金牛区、双流区的优质宅地将公开拍卖，合计出让面积约110.65亩。

尤其锦江区潘家沟31.18亩地块，是该场土拍中起拍价最高的一宗，起拍楼面价约17000元/㎡，在公告出让后，已经被多家房企瞄准围猎，夺地形势必然热烈。

特别是在现场实探后，我们发现，锦江31.18亩地块所在的板块有望成为今年成都楼市的重头戏。

具体来看我们对锦江地块和金牛地块的现场实探。

该宗地位于锦江区柳江街道潘家沟，也即我们常说的金融城东板块，用地面积约31.18亩，容积率2.0，纯住宅用地。

△一条锦江大道，串联起了四个高端改善住区。西接金融城三期，东临白鹭湾-三圣乡，北承南三环，南启高新，金融城东板块天然自带地利优势，在多个城市顶流区域之间，它成为了沟通往来的枢纽节点，并形成了强劲的连片开发优势，业界和购房者都普遍对板块寄予厚望。

关于板块，我们曾在去年底就做了提前分析，具体可以参考：

宗地起拍楼面价17000元/㎡，是锦江区历年来起拍楼面价TOP3地块。去年底成交的琉璃场仁和29亩地块，起拍价也仅约16400元/㎡；同板块的中交锦江颂地块，去年8月开拍时，起拍价仅16000元/㎡。从半年时间内，片区内的起拍价变化，也能看出区域的市场期待值正水涨船高。

此前，板块在2022-2023年间先后成交4宗地，除锦江统建人才公寓地块外，几乎全部熔断成交，楼面价突破至18400元/㎡。其中三个地块分别呈现为万科朗拾交子、中交锦江颂、能建锦誉府，万科朗拾交子已于去年10月入市，目前住宅备案均价约为29293元/㎡。

可见，板块自始至终都颇受房企青睐。而此次将开拍的31亩宗地，虽然地块面积不大，但总体来看地段优势是关键亮点。

△图据寻圭投资云地图

从位置看，该宗地处于金融城东板块腹地，向东靠近白鹭湾板块，向西则是金融城三期，正好处于两个板块辐射圈交汇地带。地块四周已分别有规划和在建道路通往锦江大道和锦阳大道，东侧、南侧距离锦华路和绕城直线距离都有约1公里。

△图据成都市公共资源交易服务中心

按照规划文件，宗地西北角不远就是，地铁20号线 （规划中）与9号线二期 （在建中）交汇站林家坝站，西侧及南侧分别被盐道街小学、川师附中和一所幼儿园环绕，周边也已经规划有社区综合体、医院等配套。围绕该站点，还将建设这里也将打造林家坝TOD。

另外，近日成都市公共资源交易服务中心还公示了“林家坝TOD东侧配套幼儿园、林家坝TOD南侧配套小学、林家坝TOD南侧配套中学设计/标段”评标结果，更早期的时候，还公布了也同步公布了学校的方案设计。这对于地块和板块而言，学校落地，都是配套逐步推进、落实的重磅利好。

而且从我们现场实地勘察的情况看，周边场地已经基本完成平整工作，道路正在施工中，整个片区的配套基本都在同步导入中。而且根据规划文件所示，项目西侧道路未来有望直达金融城三期。只是就目前而言，实际呈现仍需时日。

△宗地周边，整个片区的建设已经启动

说回地块本身情况方面。该地块为纯住宅用地，虽然面积仅约31亩，规模相对较小，但形状十分规整，容积率约2.0，建筑密度不大于20%，住宅建筑高度不大于80米，从指标数据来看，在这个板块内仍然具备呈现改善型产品的基底。

地块周边也基本完成土地拆迁平整，建设如火如荼。地块以北的中能建锦誉府、南侧紧靠的锦江统建24亩项目和万科朗拾交子，以及东北侧中交锦江颂工程进度都肉眼可见。

△板块西侧就是金融城

△周边用地已基本平整打围

△地块东侧多个项目在建中

△地块北侧紧靠规划中的林家坝站，有望成为地铁盘

△宗地以北的锦江大道，可以直通金融城

较之锦江地块，金牛地块热度相对平淡，但宗地本身仍颇具优势。

地块位于金牛区西三环外，蜀西路以南，两河公园板块，用地面积约56亩，容积率2.0，商业兼容住宅用地。

据出让要求，该本宗地为产业项目用地，项目建成后，须整体持有商业计容建面比例不低于25%，出让年限内不得分割转让销售。

该宗地最大的亮点，在于片区的生态优势。地块南北两侧不远都有河流 （清水河、摸底河）经过，周边还有两河城市森林公园、中海体育公园、金泉运动公园等公园配套，整个片区都以低密生态基底闻名。而且地块本身容积率较低，也适宜用于开发改善产品。

△金牛56亩地块，图据寻圭投资云地图

地块实探如图：

△临近的两河路，生态环境较好，十分静谧

△周边目前主要的生活商业，位于两河路旁

△宗地周边相当静谧，地块已经打围

△地块周边还有大量耕地，其中地块以西有永久基本农田

宗地位置：锦江区柳江街道潘家沟村1、2、10组

宗地编号：JJ12(251):2023-075

面积：20789.30平方米 (合31.1840亩）

交易时间：2024年03月06日 10:00

出让方式：拍卖

起始价：17000.00元/平方米

计入容积率总建筑面积/容积率：不大于41578.6平方米

规划用地使用性质：二类住宅用地

宗地位置：金牛区金泉街道清水河社区

宗地编号：JN20(21/251):2023-081

面积：37333.15平方米 (合55.9997亩）

交易时间：2024年03月06日 10:00

出让方式：拍卖

起始价：9600.00元/平方米

计入容积率总建筑面积/容积率：

不小于37334平方米且不大于74666平方米 （其中兼容的住宅计容建筑面积占总计容建筑面积的比例不小于40%且不大于50%）

规划用地使用性质：商业服务业设施用地兼容二类住宅用地

宗地位置：双流区东升街道葛陌社区五组、迎春桥社区八组

宗地编号：SLG-（07/05）-2024-004

面积：15649.06平方米 (合23.4736亩）

交易时间：2024年03月06日 10:00

出让方式：拍卖

拍卖起始价：9900.00元/平方米

计入容积率总建筑面积/容积率：

不小于15650平方米且不大于23473平方米 （其中：商业建筑面积不小于2348平方米且不大于3520平方米，10%≤兼容商业建筑面积比例≤15%）（1.0＜容积率≤1.5）

规划用地使用性质：二类住宅用地 （兼容商业）

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