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没有地卖的日子，总是那么枯燥又乏味。

2024年已经过去快3个月，广州成功出让的地块，有且仅有一宗——天河吉山仓二期。

大手笔啊，华润置地珠实联合体又出手

而同期地块，包括天河黄村三联路、白云金沙洲以及花都大陵北二期，不是流拍就是终止，总之都没卖出去。

看着空荡荡的地块货架，很多人都来问，什么时候才挂地，会挂哪些地。

答案是快了，估计最迟3月底。

目前重要的土拍城市，像北京、上海、杭州，开年的拍地都很火爆，一路火花带闪电，广州也在冲刺了。

具体会上架哪些地块，虽然还没有官宣，但我们初步摸了一版比较有希望出来的，可以作为参考。

篇幅有限，今天我们先聊聊最近频繁有调规动作的天河和荔湾。

天河区

金融城东区西侧地块

最靓的地，排面还是要给足的，第一个讲。

这块地，江湖人称金融城“菜刀”地块，凭借着位置核心+近地铁+南向江景三大杀招，被我视为今年广州最好的一块地。

具体的地块素质和周边市场情况，之前已经讲过很多了，可以自行回顾别光盯着琶洲，金融城要找回场子

今天再爆两个料。

1、2月的那版调规，虽然不涉及临江的“刀柄”部位（按照现行规划还是商业商务用地），留了个悬念，但江景大概率黄不了，这是地块最核心的卖点；

2、一家国企接触得非常深，初步计划是今年拿地，今年入市，但最终取决于新开大盘卖得好不好。

大家觉得会是谁？

无奖竞猜，欢迎留言～

世界大观三期地块

这块地，在之前的蓝皮书里已经露过了脸，就二期地块西侧，紧挨着太阳湖，南面就是奥体，总建面超18万m²。

不过，从具体的地块指标来看，这么庞大的体量里，住宅只占一丢丢，不到4万m²，剩下的都是商地。

很显然，和主打品质居住大社区的一、二期地块不同，这块地「商味」更浓，有助于补足板块商业短板。

去年年底出让的二期地块，虽然也有商业，但只有1万m²，算是小巫见大巫了。

当然了，三期地块虽然主抓商业，但对住宅也同样倚重，关系到土地出让金嘛不是。

在最近公示的一版控规中，世界大观三期宅地位置“悄悄”挪动了，目测面积也变大了。

景观最好的临湖地块，还是给了住宅。

一二期都有一线湖景，三期地块也不能输。

但讲真，即便有一线湖景加分，我感觉地块依旧压力山大。

首先，这么高的商业配比，对整个片区，对周边居民来说是利好，但对很多开发商来说，可能就是包袱了，要考虑盈利的。

相比住宅，商业做起来更难，去化又慢，挤压利润的同时，还需要大量资金沉淀，而市场化的利率，资金的成本又高，很多企业即使有心也无力。

其次，是地块住宅的量太少了，只有4万方，做大户型产品，最多也就两三百套的水平。

如果板块只有这么一块地，那没什么问题，地段环境摆在这里，精雕细琢独自美丽，也挺好的。

但问题是，现有的供应量已经很可观了，越秀拿下的一、二期地块，是要连片开发的，住宅建面合计高达22.42万m²，是三期的五倍多。

比声势比不过，将来还要考虑怎么抢客。

前不久一期地块越秀·观樾也开放了展示区和样板间，我们同事看完直呼牛逼，说140做出了160的感觉，交标也很高。

据说3月初到三月中旬，就要开盘了。

在这么个大盘面前，三期地块说是夹缝中生存也不为过，想要杀出重围，必定得绞尽脑汁了。

最理想的结果，可能是化敌为友。

比如，秀秀梅开三度，独霸大观，掌握板块定价权，或者联手其他房企（比如擅长商业某某、某某及某某...），你耕田来我织布，其乐融融。

上元岗地块

地块位于天河北部的元岗片区，距离地铁6号线长湴站约1公里。

周边高校云集，但地块周边被综合市场包围，城市面貌相对一般。

不过上元岗板块多年没有新房供应，周边二手有次新的远洋天骄，均价5万/平，还有白天鹅花园，均价3.3万/平（数据来源：贝壳）。

地块2公里左右的梅花园站，则有在售新房越秀天河和樾府，均价8-9万/平，春节特惠有7字头，此外，就是待售的中国铁建招商蛇口天河序了。

总的来说，相较于金融城和世界大观，这块地的素质要弱得多，关注度也不高，届时出让估计也是反响平平。

值得一提的是，昨天天河区开了土地推介会，重点推了航天奇观二期西地块+高唐路东侧地块，前者在大观北部，后者在智慧城核心区。

算上蓝皮书里的广东电视台地块、渔北路地块，毫无疑问，今年又天河的土地供应大年了。

荔湾区

广钢1号地块

这算是今年荔湾最拿得出手的一块地。

地块一线南向望广钢中央公园，靠近广州11号线（在建）+佛山11号线（规划），靠近珠江金茂府、保利曼城，隔着芳村大道南就是广船。

从最新公示的控规来看，地块用地面积4.07公顷，容积率5.0，计容建筑面积20.36万㎡，属于商业商务设施用地兼容二类居住用地。

按照之前蓝皮书的数据，商业体量大约是10万㎡。

这对广钢新城来说很重要。

作为“中央居住区”，广钢的居住属性一直是很强的，规划人口达到20万。

造城10年，这里有学校、有地铁，却独独没有像样的大型商业，主要靠中海花湾天地和各楼盘底商撑着，大多是餐饮。

满足日常生活所需可以，想在周边逛逛买买，目前只有医药港的星河coco park，当然将来还有白鹅潭万象、聚龙湾太古以及广船商业。

但广钢1号地块要带来的商业不同，不仅体量大，而且是真正位于社区之内，能补足板块的短板。

这是地块最大的使命。

而同样是捆绑商业，同样对片区发展有着重要意义，这块地的情况又和前面提到的世界大观三期不太一样。

问题的关键在于板块供应量。

整个广钢新城的开发，其实早几年就已经进入尾声了，满二满五的楼盘一堆，现在在做的更多是配套的兑现，包括中央公园、地铁和新学校。

宅地方面，这几年几乎没有新增。

大家应该还记得，2021年出让的广钢234地块（即中海保利朗阅），还曾被冠以“广钢新城最后一块宅地”的称号，是广钢目前唯一一个新盘，均价5.8-7.3万/平。

现在的1号地块，是调规调出来的，类似现任广州地王琶洲西地块。

这虽然不是广钢最后的新宅地，但一线南向望广钢中央公园，又是地铁上盖的，有也只有这么一块了。

并且，地块紧挨着的珠江金茂府，这两年价格虽然有所回调，但依旧是目前广钢改善二手中认可度最高的项目之一，去年成交均价稳居5字头，最贵的去到6-7万/平。

一路之隔的广船就更不用说了，滨江上都去年成交均价维持在8字头以上，最贵的单价去到11万/平。

一左一右，都有项目立好了标杆，这是地块价值的最好参照，对房企吸引力还是蛮大的。

将来结合建筑新规，估计能给遍地二手的广钢，以及芳村，带来一点点小震撼。

鹤洞路汽修厂地块

这块地，也在广钢新城范围之内，紧挨着广佛线鹤洞站，旁边是中海花湾壹号。

地块素质，尤其是景观方面，相比广钢1号地块要略逊一筹，但有几个突出优势。

一是容积率低，只有2.0，在容积率普遍偏高的广钢很罕见，旁边的花湾壹号是7-7.5，广钢1号地块是5.0；

二是体量小，建面仅2.6万㎡，总价低，风险可控，并且还是纯宅地，相对于广钢1号地块也更好开发；

三是离学校更近。广州市培英中学、广州实验中学荔湾学校（第二小学部）、广东实验中学荔湾学校初中等，都在旁边。

医药港M地块

这是荔湾三块地中，唯一一个有江景加持的，还是南向江景。

地块位于荔湾东南部，白鹅潭商务区、东沙片区内，用地面积13203㎡，建筑面积46211㎡，容积率3.5，是一宗商住地。

其距离地铁10号线（在建）距东沙站约500米，邻近广州环城高速，周边有广州圆大厦、健康港星河COCO Park、黄沙水产新市场等。

地块综合素质不差，有江景有商业，圈层也比较纯粹，适合做偏改善的产品，附近的幸福湾均价已经去到了9万/平，板块价值是在的。

但是，我要说但是了。

如果地块选在第一二季度登场，个人感觉，时机并不是很合适。

毕竟，去年保利超82.8亿拿下的东沙国际商贸港地块，就在旁边杵着呢。

项目体量超32.2万㎡，包括了居住、商住以及交通场站用地，是个超级大盘，初步户型也是以改善为主，面积段在80-280㎡，其中主力户型是140-200㎡。

相较之下，医药港M地块，只能说是地如其名，MM的。

保利的风格，大家也都很熟悉了，改善项目的打法虽然和刚需刚改不同，但影响力摆在那里，其他房企估计还是会比较慎重。

前面提到的这三块地，是荔湾今年最有可能拿来“打头阵”的，剩下的陆续有来。

比如被鸽了又鸽的陆居路，听说，荔湾已经找了意向企业，但不方便透露。

比如汇集了1号线、10号线和22号线广钢新城车辆段一期地块，将带来超17万㎡的住宅，2000㎡的商业。

剩下的，就是什么鹅公村、小梅大街、河柳街...

开年的高质量发展大会，荔湾拍着胸脯保证要完成陆居路等7个地块出让，实现土地出让收入不低于240亿元。

嗷嗷待哺啊。