继今年9月初上海调整落实“认房不认贷”后，市场总体迎来一波短暂的“脉冲“式回暖后逐月趋冷，年末上海重磅政策三箭齐发，进一步调整和优化。那么本次楼市新政效果如何？政策效应的持续性可维持多久？未来对市场影响有哪些？

上海12.14政策三箭齐发

普宅标准调整：调整普通住宅标准，取消环线总价限制，适度提高建筑面积（140→144㎡），大幅度提高普宅的覆盖面，直接降低了增值税、个税税费，减少住房交易成本。

降首付：首付比例下调至首套30%，二套50%（全市不含差异化实施地区）、40%（临港+6区）。首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。

降利率：房贷利率下调至首套4.10%，二套4.50%（全市不含差异化实施地区）、4.40%（临港+6区）。房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本，减负效应更为明显。

对比北京和深圳政策，上海政策力度领先：上海楼市基本面优于北深，但在普宅标准方面基本直接“一步到位”、且贷款利率下降幅度最大，调整力度相对最大

12.14新政后，市场有何反应？

12.14新政官宣后，各大头部房企均开启售楼处24小时不打烊，希望将前期意向犹豫客户转定。且部分房企选择与中介更深度绑定。

新房市场——

市场上存量客户复访提升，为成交转化主力，部分前期犹豫老客户决心入场，逼定效力显现。部分优质项目出现个别新访成交（二套7变4的新增客户）。

其余项目反应相对平淡，新房市场还需二手房市场转化后推动，后续市场预计将会先有一波修复行情，随后会高位回落走向平稳。

进入本周工作日后，叠加寒潮来袭，热度顺势下滑，售楼处客户零星，挑剔程度较高。加之目前客户手上二手置换资金尚未转化，多处于看房观望心态，实际下定时间较长。

二手房市场——

相比新房，二手市场变化更为显著。普宅认定的调整对二手市场交易、尤其是早期买入价格较低的业主带来了较为显著的税费节省，中介咨询明显增多、复访率增加。

新政后日均挂牌量和成交量分别较新政前上升15%和22%，均属于合理微涨，买卖双方仍保持相对理性。目前市场上二手房挂牌存量高企，房东多倾向保持原价出售，但由于新政后税费减免实际让利买家，议价空间有所收窄。

二手房税费降低，意味着二手房到手价格降低，一二手房价格倒挂缩小，某些倒挂空间不足的片区，客户无法顺利从二手房向新房挤压。

政策效应的持续性可维持多久？

新政出台后，短期内购房者置业意愿会出现上升，二手房率先启动，待二手房完全传导至新房，市场预计会有1-2个月高压脉冲式行情，随后高位回落趋向平稳。

但仍需警惕政策刺激下的脉冲式回暖：居民收入预期不稳、失业率居高不下、消费额绝对值回升有限，目前客户观望情绪主要受预期影响，政策的不断调整反倒是让客户观望新一轮重磅政策的态度更明确了。

后续政策仍在酝酿：若本轮刺激市场仍未能形成回暖趋势，工具箱内的限购、限价、限售等政策仍有进一步松绑的可能性。根据市场反应，五大新城有望试点放松限购，打开客户池。

上海产品逻辑将迎来变化：普宅标准调整后，市场产品、户型逻辑不可避免地发生改变，后续145-155㎡户型市场接受度低，4F的上下叠产品也将逐步淡出上海市场，开发商更倾向设置带有平层或中叠的5-6F叠加。

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《1214新政后二手房率先启动，

新房还需等待二手端传导》

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