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园区楼市近期新动作不断，就在刚刚，园区双湖板块控规公示，双湖板块将新增4宗低密用地，容积率仅1-1.02，后期或将打造有别墅产品。

地块1：金鸡湖大道南、石莲街东地块

此 次 控规中，这宗地块调整为三宗居住用地，并明确了三个居住地块的各项规划控制指标。

1号地块用地面积4.63万㎡，2号地块用地面积3.01万㎡，3号地块用地面积4万㎡，最关键的是容积率仅1.0-1.02。

该地块位于双湖板块核心，在中海国宾1号的东侧、苏州御园的西侧，北侧就是金鸡湖，南侧是独墅湖。

地块距离地铁5号线金湖站非常近，周边交通便利，拥有金鸡湖大道、星湖街等城市主干道，距离邻瑞广场约1公里，步行可达金鸡湖景区，享受金鸡湖一线湖景。

周边有苏州御园、仁恒双湖湾、九龙仓国宾一号、世茂铜雀台等高端住宅。

苏州御园的挂牌均价为137854元/㎡，今年成交的两套联排别墅房源成交均价均在10万元/㎡以上。

今年，仁恒双湖湾的挂牌均价为76686元/㎡，近期成交的大平层房源均价在7万元/㎡出头。

九龙仓国宾一号的挂牌均价为126144元/㎡，近期成交的大平层房源均价在10万元/㎡左右。

世茂铜雀台别墅的挂牌均价在10万元/㎡左右，根据别墅的种类不同（联排、独栋、双排），成交均价价差明显。

独栋别墅湖滨四季的挂牌均价近16万元/㎡，房源成交均价在14万元/㎡出头。

除了普通住宅仁恒双湖湾的挂牌和成交价格在7万元/㎡+，其他别墅小区成交均价均破10万元/㎡。

地块生 活配套高端醇熟、周边清一色的豪宅，低至1.02的容积率或将打造叠墅、联排等产品，要知道今年成功出让的79宗地块最低容积率为1.05。

据可靠消息，该地块预计会在明年第一批次挂牌出让。目前苏州土拍已经取消了最高限价、实行价高者得，等到双湖国宾东这三宗地挂出，起拍楼面价或将实现新突破，并聚焦房企的目光，地价和房价有望刷新园区记录！

地块2 西华林街以东、东延路以南片区

调整后地块规划：

按照规划，住宅用地面积8.79万㎡，容积率变低了，调整为1.0-1.02，地块还配有幼托用地。

地块位置较为优越，距离在建地铁8号线莲池桥站直线距离约1km，周边有独墅湖隧道、星湖街、松涛街、东延路等城市主干道，距离邻瑞广场直线约1.4km；紧邻独墅湖高教区，可以享受独墅湖板块的资源配套。

板块新房断供多年，从周边二手房来看，金鸡湖、独墅湖双湖沿线小区的挂牌价格皆为苏州房价天花板。

可以说荣域花园西地块是近几年园区“含金量”较高的一宗宅地，容积率低至1.1，后期或将打造洋房、叠墅产品。

华尔街一位财经评论员曾说，“当今世界财富的秘密大多藏于湖边的豪宅”。

在房地产市场也存在着这么一种现象，世界上1%的富人阶层占据了全球80%的湖景资源。

众所周知，金鸡湖是现代化苏州“人间新天堂”的象征，同时也是工业园区乃至苏州经济发展的一个缩影，环金鸡湖的住宅占据了苏州房价的制高点。

与金鸡湖毗连的独墅湖在2011年开始崛起，苏州很快又把独墅湖成功打造成集合金融商务及科教功能的价值居住高地。

如果说古城代表了苏州深厚的历史沉淀，那么园区“双湖”则开启了苏州高速现代化的发展进程。

从苏州楼市中也可以看出，金鸡湖、独墅湖周边皆是豪宅林立，是苏州名副其实的富人区。

可以说，苏州园区双湖是毫无争议的高端置业板块，诸如湖滨四季、国宾一号、苏州御园这样的千万甚至上亿的豪宅林立，占据双湖的湖景资源。

园区双湖已经近十年没有供地，上一次供地是2013年，世茂股份拿下石莲街06、07号地块，就是苏州楼市的倒挂神盘世茂铜雀台。

如若这四宗地块能在明年挂出，对于苏州的高端改善客户而言是巨大的利好，前文我们也提到，这些地块一定会被房企热抢，同时入市后，房价或将有新的突破。

我们知道，苏州第8批次突破规则除了取消限价外，以往在土地限制条件中都带有的“不得设置带有私家花园的低层独立式住宅”这个规则也不存在了，这意味着以后苏州将可以开发底层带花园的洋房或者叠加产品，这几宗地块的容积率低至1.02，可以期待后期入市后将打造双拼或者联排别墅产品。

今年整体楼市下行、分化加剧，二手房市场挂牌量大为增加、挂牌和成交均价均有所下滑，而园区双湖板块的豪宅成交量价仍旧坚挺。

主要原因有以下几点：

一是，地理位置优、资源配套强。生活配套高端完善、教育资源丰富，园区的“双湖板块”在苏州楼市可谓风骚独领。

二是，坐拥城市生态湖景资源。双湖板块它不仅具有繁华的城市资源配套，而且具有城市中生态景观资源——湖景，拥有苏州两大湖金鸡湖和独墅湖两大生态湖景资源，物以“稀”为贵，便在于此。

三是，板块是市场少有的别墅产品聚集地.

自国家颁布禁墅令后，别墅产品的供应量就越来越少，近几年市面上出现的较多的多是叠墅产品，有天有地的真别墅非常少见，多集中在二手房市场。

而双湖板块的别墅因为地段和产品的优越性成为城市层峰人士的优选。

回顾苏州此前土拍，双湖板块出让的地块频频刷新着当时地价天花板，如今房价也是为了头部梯队。

2006年，九龙仓以12.7亿元竞得国宾1号目前所在地块，成交楼面价高达到5411元/㎡，此时园区普通住宅的在售均价为6000元/㎡左右，“面粉价格直逼面包价”，今年以来九龙仓国宾一号的成交均价均在10万元/㎡以上。

在周边二手别墅房价10万元+、12万元+/㎡比比皆是，那么未来这4宗地块入市后，房价有没有可能冲10万元/㎡，一二手倒挂还有存在吗？

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引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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