现在的房地产到底处在一个什么样的状态？面对供求关系发生重大变化，我们又当如何理解这种调整？对于房企所面临的压力，会有哪些政策支持？

12月13日，在2023-2024中国经济年会上，住房和城乡建设部副部长董建国谈了很多关于房地产的话题，信息量还是很大的，其中有不少是刷新我们的认知的。向市场传递了哪些信号呢？

1、全国二手房交易量占比达37.1%，创历史新高，标志着存量房时代到来，意味着楼市需求依然结构性稳定。

住建部副部长董建国表示：今年1-11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创下了历史新高，目前，全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新房住宅交易量。

透过这组数据，透过住建部的表态，背后有哪些深意？我认为，非常直观地感受到房地产正在发生巨大变化，而这种变化更是来自于内部结构的调整。

按照住建部的说法，如果综合新房二手房一起看，实际上是实现同比正增长的，这也说明了住房需求依然保持稳定的态势，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。这也意味着住房需求正在从新房转化成二手房。

我认为从表述中能看出两种语气和心态，一种是说白了，大家不要对房地产过度悲观，其实最近一线城市二手房成交上涨恰好印证了这种说法，新房市场部分需求已经转化到二手房市场了，市场在逐步恢复过程中。二是当然也不要过于乐观，没有明显收缩，其实还是收缩的。从内部结构看，新房少了，二手房多了，但规模上看，过去玩跷跷板的是大人，如今是小孩子。本身这种倾斜只是相对的，代表不了房地产成交量绝对数的大小。二手房成交量占比创新高，它不是绝对数上涨，而是相对数上涨。

所以，还是要理性看待当前的市场调整，要有信心，但没有盲目乐观的理由。毕竟规模上已经不能与往日同日而语。

但同时，判断存量时代到来的标志之一就是二手房成交量超过新房市场，也意味着一线城市和热点二线城市将引领全国楼市步入存量时代。据相关数据统计，保守估计，其商机也能达到数万亿。所以未来的市场仍大有可为。

2、房企债务违约不等于爆雷、资金链断裂，一视同仁支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。

此前，我们一遇到房企出现债务违约就想当然说房企爆雷了，进而房企也被市场舆论裹挟着步入恶性循环。越是这样，销售越是受阻，然后就越难有翻身机会。

不过这一次，董建国表示，一段时间以来，社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”“资金链断裂”，其实用语是不准确的。公司债务违约，并不意味着项目公司停止运转，项目的开发运营还在继续。如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”，会造成企业完全停摆的错误认识，导致社会对企业产生信任危机，进而冲击市场销售，加剧企业困难。

所以，他建议，大家应该理性看待房地产市场出现的问题，共同维护房地产市场的平稳健康发展。说实话，我不想去纠结这个概念问题，但大家的担忧并非毫无道理。

那么接下来，该如何处置这种问题，董建国表示，针对部分房企出现债务违约风险，金融支持政策已经出台，需要继续抓好落地，但风险出清还需要一个过程，一视同仁支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。

不过，也不是什么企业都要绝对去救，面对一些违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果。

到底哪些房企能够入列支持白名单，似乎也就非常值得关注了。所以，房企短暂的困难不可怕，只要在得到救助后还能自我造血，我相信这样的企业还是有希望的。

3、根据人口变化确定住房需求，破解房地产难题，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。

面对当前房地产所面临的问题，住建部有哪些可储备的解决思路？

董建国表示，在体制机制上，要根据人口变化确定住房需求，实现以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，形成房屋安全长效机制。

这有点像经济学家任泽平经常提到的人地挂钩，众所周知，房地产长期看人口，周期看土地，人是需求，土地是需求，人口流入的地方就应该多供地。但往往给搞反了，自然就会影响房地产正常和健康发展。

所以，在坚持房子是用来住的不是用来炒的这个定位前提下，在确保房地产市场不会大起大落的目标下，在土地供给上要发挥好按照人的流动来确定房屋和土地的供给。这样形成一套完整的机制，也是长效机制。要加快构建房地产发展新模式，就必须先破解房地产发展难题。