南沙，真的很难。

最近，原定于12月5日“抱团”出让的南沙四宗地块，3宗相继发布了撤牌公告，宣告终止出让。

唯一的“独苗”，是横沥2023NJY-7地块。

地块起拍总价162370万元，折合楼面价13559元/㎡，最终由广州南投房地产开发有限公司底价竞得，也就是南沙开建。

虽然保住了成交，但和理想中的“风光大嫁”，还有点距离。

南沙区属国企的出面，相当于兜底了，后续大概率会找其他企业合作开发。

而这，还是地块延期了两次争取到的结果，从最初的10月20到后来的11月3，再到现在的12月5，耗时46天。

南沙的地，确实是不好卖。

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一般来说，地卖得不好，大家会把原因，归结为几点——

要么，是素质不行；

要么，是价格太高；

要么，是板块楼市不景气。

显然，横沥2023NJY-7地块，踩中的是第三个，也是最大的“雷区”。

地块位置不差，明珠湾横沥岛尖，南沙最舍得砸钱，规划最为宏伟的区域之一。

虽然借助全运会的东风，被后起之秀万顷沙抢走了不少关注，但横沥「世界金融岛」的超高起点，依旧担得起“带头大哥”身份。

最具标杆意义的国际金融论坛（IFF）永久会址，也已经落户了，就在地块东侧。

这块地，距离地铁18号线横沥站约500米，比铂钥明珠、海语天悦湾略远些，但步行可达。

快线30分钟，一路直通珠江新城。

由于离得够近，所以医疗、商业等配套，和岛尖的几个项目都大差不差，500m范围内，还有规划有一所九年一贯制学校。

更重要的是，地块还是南向江景。

整体素质还是在线的。

价格方面，南沙这次也让利了。

地块总价16.24亿，楼面价1.36万/平，除了一所18 班幼儿园及相关公服设施，没有其他复杂的配建要求，是一宗纯宅地。

这个地价，相比两年前的水平，已经低了不少。

市场最为狂热的时候，横沥义沙涌2021NJY-3地块，吸引了平安、越秀、旭辉、金茂、华润、金地、美的、卓越、绿城、时代、建发、德信、爱情、嘉华一众房企激情参拍。

最终，经历了67轮竞价，建发以20.18亿元+3600㎡配建面积将其收入囊中，折合楼面价23604万/平。

而现在的2023NJY-7地块，是13559元/平。

几百米的距离，短短两年时间，横沥地价直降1万/平。

但即便如此，地块最终还是要靠区属国企兜底。

比起撤牌的几宗，结局只略好了那么一丢丢。

原因，还是市场太冷，板块走货太慢了。

据合富研究院数据，刚刚结束的11月，南沙网签面积为5.16万㎡，环比下降了33%，成交动能不足。

新盘为了去化，已经要放下身段降价拉客了，房企如果再拿地，无异于又捡了个烫手山芋。

2

其实，横沥降价的第一枪，在2022年就打响了。

开盘时被限价压制，最高只能卖到3.6万/平的一手盘，直接喊出2.5万/平的“骨折价”。

跌幅，高达1.1万/㎡。

当时固然有噱头的成分在，也很快就被压制了下去，但一年多后的今天，降价抢客已经成为了楼盘们的共识。

毕竟，板块的货量，实在是太多了。

差不多的配套，差不多的景观，差不多的产品，在售的10+个新盘，同质化竞争非常严重。

据中原地产发展研究部统计，截止至11月，南沙新房库存量为175.21万平，去化周期高达26.4个月。

这意味着，即使没有新供应，存货也够卖两年多了。

僧多粥少，为了把房子卖出去，楼盘除了降价，似乎也没有更好的选择。

说到底，还是刺激不到位。

今年南沙的几个关键动作，对横沥的利好作用并不大。

比如全运会筹备，配置兑现的主场是在万顷沙二十一涌，广州最南端，和横沥相隔近30公里，太远太难蹭；

比如限购，作为广州唯一的副中心，南沙只是选择性放开，更多面向高质量青年人才，力度远不如番禺、黄埔，把不少投资客挡在了门外。

预期上不去，不只买家，开发商自己也没信心。

目前板块主流售价，虽然是3万+/平，但2字头的特价房，一抓一大把。

3

对市场来说，这也不全是坏事。

至少，门槛实打实降低了，利好购房者，尤其是本地客户，以及依赖18号线通勤市区的刚需。

我们有位粉丝，今年10月看了旭辉曜玥湾项目，单价只要2.6万/平。

虽然不是最低点，但相比市场高峰时的4.4万/平，已经接近“腰斩”。

如果是有真实的购房需求的买家，这个价格，入手是没问题的。

毕竟，经过了一年多的价格回调，横沥的水分，已经挤得七七八八了。

但，除了项目自身的收楼时间和交标等，还有一个最核心的问题，是要考虑清楚的——等不等得起。

目前的横沥岛，定位虽高，但很多配套的兑现落地都需要时间，人气也有限，自住要慢慢熬，投资要拉长线。

18号线开通之前，这里基本上是一片“荒地”的状态，很多项目的售楼部甚至都不设在岛内，而是对面的灵山岛尖。

地铁开通后，相关配套以及城市面貌虽然也逐渐改善了，但真正投用并不多。

当然，南沙国际金融论坛（IFF）永久会址的落成、首秀，已经给大家展示了横沥速度。

重磅会议的到来，对改善岛内的配套完成度，例如沿江公园和道路，是一个快速推动的契机。

长期来看，横沥依旧是南沙的价值高地。

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