21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

尽管在今年首场土拍过程中发生了一点小插曲，但越秀地产（00123.HK）依然看好上海楼市，积极加仓。

12月5日，上海四批次首轮土拍中，8宗涉宅地总出让面积28.8万平方米，总建筑面积74.5万平方米，总起价139.7亿元，总成交约为148亿元。这当中最大最贵的一幅地块，就被越秀地产摇走了。

越秀地产携47.85亿元巨资及好运气，打败另外10家房企，为公司争取到了上海又一次土储机会。这也是越秀地产今年在上海土地市场为数不多的投资动作。

这幅地块位于普陀区北新泾产业园区、苏州河北岸，属于长征板块范畴。据一名去过现场勘测地块的人士反映，从该地块开车出发，不堵车的话约半小时便可进入市区内环。

中原地产市场分析师卢文西曦指出，地块往东是长风地区，区域内还有不少空间可以开发利用，对城市界面改善，提升区域内商业等设施有积极推动作用。从市场角度来看，区域内已经多年没有新盘推出，市场稀缺性得以体现。地块对装修标准也提出高要求，对项目品质拔高有推动作用。当然，项目也会逐步强化区域内楼盘走高端路线，推动区域城市界面，综合配套等向品质化发展，房地联动价达到了10.2万元/平方米。

地块出让面积约为4万平方米，按照1.8容积率匡算，可开发约7万多平方米面积。分析人士指出，在上海，这样的地块开发规模比较适合快周转。

卢文曦指出，地块技术指标优秀，因此受到多家开发商追捧。这幅地块小户型比例可以低至30%，这和市场需求契合度明显提升，并且从开发商利润的角度来讲，大户型利润要高于小户型。也可以看出，管理层对原先不太符合市场需求的技术指标做尝试性调整，可以算是“破冰”，若市场各方都有不错的反馈，小户型配比的技术指标极有可能在今后做适度优化。

2023年上半年越秀地产销售额约为人民币836.3亿元，同比上升71%，年度目标完成度超过60%。近年来越秀地产努力摆脱地方国企的标签，在其新增土储里，华东、华北、粤港澳大湾区几乎“三分天下”。

在今年3月的业绩会上，越秀地产董事长林昭远提出，2023年公司计划投资拿地金额为400亿元。越秀地产于4月20日发布融资计划，拟通过供股以筹集约83.6亿港元，用于大湾区、华东地区的核心城市以及其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。

今年4月上海首轮土拍中，越秀地产以总价72440万元竞得静安区中兴社区地块，占地面积4265.2平方米，容积率2.5，楼板价67936元/平方米。

今年10月，临港集团子公司上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司宣布联手越秀地产开发虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目。

此次拿地，越秀地产也只能算是补仓，相比上半年在杭州收购星桥TOD项目，增加约48万平方米土储，该公司在上海的增储压力仍然较大。

数据显示，上海市1~11月共成交128幅地块，合计总出让金为2723.3亿元，占长三角总出让金比例为21.1%。排名第二、第三的城市分别为杭州与苏州。

随着房企投资策略聚焦投资热点城市，一线城市土拍中的热点地块的竞价渐趋激烈，但也有微妙的变化。以越秀地产所拿北新泾产业园区宅地为例，这幅地块的报价间隔只有几秒钟，整个拍卖过程仅花了10分钟。在地块竞拍后半程，报价速度有所放缓。随后，有2家房企放弃高品质竞价环节；在公租房比例指标上限中，有1家房企不接受最高比例而退出竞争。

最后8家房企进入摇号环节，甚至有房企放弃最后摇号拿地的机会。放到当下市场行情来看，房企开始在成本、利润上算细账，“斤斤计较”，不做冒险之举。

房企拿地态度表现不一是有原因的。上海9月开始实施“认房不认贷”新政，短期刺激市场但后劲不足。据第三方机构测算，11月上海新房市场进一步下行，测算成交量环比降幅超四成，同比降幅超六成；二手房成交1.41万套，环比增加5.89％，同比减少12.62%。市场变化令房企谨慎投资，导致板块间的土地投资分化也更加明显。