来源： 信网 责编：王熠冉 2023-12-01 14:37:57

购房的时候建筑面积显示为71.95平方米，办理房屋产权证书时，实测建筑面积却仅剩下55平方米。这前后相差的16.95平方米，根据11814元/平方米的单价，这个面积差等于白白让购房者损失了近20万。面对购房者退还购房款的诉求，青岛鲁商惜福置业有限公司（以下简称：鲁商公司）认为合同中已明确标注按套销售，购房者知晓且看过现房。由于双方协商不一致，双方就此事对簿公堂。

近17个平方的面积差距业主要退房

2019年12月28日，韩先生与鲁商公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买鲁商公司开发的位于青岛市城阳区正阳东路67号24号楼04号商业网点，预测建筑面积71.95平方米，其中套内建筑面积53.08平方米，分摊共有建筑面积18.87平方米，房屋总价850017元。

双方《合同》约定，该商品房交付时，鲁商公司应当向韩先生出示房屋测绘报告，并向韩先生提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第3条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：双方自行约定：该房屋按套计价，不进行多退少补。

据悉，韩先生买的网点于2019年9月就已竣工验收。因此韩先生购买后不久就将现房网点收了房。正当一切进展顺利，只差办“证”，这时却出了岔子。信网了解到，在办理房屋产权证书时，韩先生发现房屋实测面积仅为55平方米，与先前购房时71.95平方米的建筑面积相差巨大。

此外，韩先生发现，根据青岛市城阳区不动产登记中心测绘显示，该房产项目系鲁商公司进行的测绘，实测报告出具时间为2019年12月27日，测绘日期显示2019年8月份。上述两日期均早于他与鲁商公司签订购房合同的时间，韩先生认为鲁商公司销售时隐瞒了实测面积，要求返还购房款、缴纳的房屋维修基金等。

鲁商公司主张按套销售

合同中双方有约定“房屋按套计算，不进行面积差的退补”，购房者退购房款的诉求，鲁商公司自然不会答应。鲁商公司表示，购房者韩先生购房前曾实地查看过现房，且对于购房合同中的条款明确知悉后才签署的购房合同。

此外，鲁商公司表示，房屋实际的套内面积与合同记载的面积一致，都是53.08平方米。之所以建设面积出现了面积差，是因房管部门在实测报告中对涉案房屋的公摊面积进行了调整，将原公摊面积的18.87平方米变更为1.92平方米。鲁商公司对于房屋面积的变更没有任何过错。

青岛市城阳区人民法院审理认为，购房者购买的房屋虽然预测建筑面积和实测建筑面积不一致，但预测套内面积与实测套内面积是一致的。即鲁商公司向购房者韩先生交付的房屋还是韩先生最初要购买的那套商业网点。

除此之外，一审法院认为，根据韩先生与鲁商公司签订的商品房销售合同第十三条面积差异处理约定“该套房屋按套计价，不进行多退少补”，因此，法院认为购房者韩先生购买的是按套计价售卖的现房，双方对房屋价款进行了明确约定，双方签订的合同合法有效。综上，驳回了韩先生的起诉请求。

二审鲁商被改判退还购房款

购买的房屋相差近17个平方米，近20万的损失，这搁谁身上，谁也不乐意。二审法院青岛市中级人民法院审理认为，虽然双方系在合同中约定了按套出售，但预测面积与实际面积差额应当在合理的范围内。但实际上，韩先生购买的房屋，经测绘，预测建筑面积与实际建筑面积相差16.95平方米，预测面积超出实际面积差额高达30.82%，青岛中院认为这远远超出了合理的范围，且该面积差额对于房屋的出售价格、房屋的使用价值都有重大影响，该房屋买卖对购房者韩先生显失公平。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

青岛中院审理认为，虽不能认定鲁商公司存在故意，但系因鲁商公司对房屋面积做了不合理的预测，导致该房屋买卖合同对韩先生显失公平。且鲁商公司拒绝对房屋面积差额予以补偿。综上，判决鲁商返还韩先生购房款及利息，并协助购房者韩先生办理房屋专项维修资金的退还手续。 文/信网记者 顾青青

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